Salir de una hipoteca compartida: motivos, medios y costes

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Última actualización: 17 de abril de 2024
Juan Ribón
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En pocas palabras

Si tienes una hipoteca con otra persona y te encuentras en la situación de que uno de los dos debe dejar de formar parte de ella, es probable que te preguntes cómo hacerlo. Salir de una hipoteca compartida es posible, pero requiere de una serie de trámites y, sobre todo, de la aprobación del banco. Te explicamos cómo puedes quitarte de una hipoteca conjunta.

Cómo salir de una hipoteca compartida

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Dados los exigentes requisitos de los bancos a la hora de conceder hipotecas, cada vez es más normal que estas se firmen entre varias personas. Lo más habitual al hablar de una hipoteca compartida es que se trate de una pareja que decide comprarse una casa para vivir junta bajo el mismo techo, pero pueden surgir problemas en una hipoteca con varios titulares que hagan la convivencia imposible.

Entonces, ¿qué ocurre con una hipoteca conjunta en caso de divorcio o separación? Lo primero primero que hay que saber es que al banco no le importa que te hayas divorciado de tu pareja: el pago de la hipoteca sigue siendo responsabilidad de ambos. Para que eso no ocurra, hay que cambiar la titularidad de la hipoteca.

Pero, como es lógico, la parte que abandone el domicilio no tendrá ningún interés en seguir pagando una casa en la que no va a vivir. Ahí entran en juego las diferentes formas de salir de una hipoteca conjunta, las cuales son, en esencia, tres.

También es posible que una vivienda hipotecada cuente con varios titulares a consecuencia de una herencia. Si alguno de los beneficiarios lo desea, sea cual sea su motivación, puede negociar su salida de la hipoteca compartida.

Hay varias maneras de resolver este desagradable embrollo. Se puede vender la casa, saldar la hipoteca con lo obtenido, repartir beneficios (si los hubiera) y que cada uno haga su vida por su cuenta. Otra opción es que uno de los dos se quede con el inmueble, para lo cual habría que negociar con el banco una novación de hipoteca, para sacar a la otra parte del préstamo, e indemnizarla. La tercera vía es recurrir a la dación en pago.


Salir de una hipoteca compartida por venta de la vivienda

El primer supuesto supone cortar por lo sano: vender la casa y saldar la hipoteca. La idea es realizar una amortización anticipada del crédito hipotecario con el dinero obtenido por la venta del inmueble. Eso sí, el requisito indispensable es que todos los titulares estén de acuerdo y la venta sea consensuada.

De este modo, los titulares de la hipoteca se liberarán de ella, a cambio de quedarse sin la casa. Si la venta fuera por una cantidad mayor que el importe restante de la hipoteca más los gastos de extinción, obtendrían un superávit con el que financiar los gastos derivados de esta operación, en forma de impuestos, y en el mejor de los casos llegar a repartir beneficios.

También es posible realizar una subrogación hipotecaria de deudor, vendiendo el piso y negociando con el banco el cambio de titularidad a un tercero, que asumiría la hipoteca en su estado actual, con las mismas condiciones. Recuerda que el banco tiene la última palabra y decide si acepta o no al nuevo deudor.

En estos casos, lo mejor siempre será asesorarte de un experto que te explique todo, desde qué es una subrogación de hipoteca hasta cuáles son las mejores características en un préstamo inmobiliario para que tu economía se vea favorecida.

Se trata, además, de una opción que puede alargarse en el tiempo, lo cual, en determinados casos, puede ser un auténtico inconveniente para los hipotecados. E influyen otros factores, como si la pareja está casada y en qué régimen. Pero todo esto, de cara a la amortización anticipada de la hipoteca, carece de importancia: al banco le interesa seguir cobrando los jugosos intereses.


Salir de una hipoteca conjunta mediante dación en pago

La dación en pago de la vivienda es otra posibilidad para salir de una hipoteca compartida. Es similar a la venta del inmueble, solo que en este caso se lo queda el banco.

La entidad financiera será más reacia a aceptar esta opción cuanto más dinero falte por devolver, o si siente que los titulares, por mucho que se hayan separado, tienen capacidad para seguir pagando la hipoteca. El interés del banco es económico, y siempre será más rentable para él cobrar una hipoteca que gestionar una vivienda.

Además, esta es una opción muy extrema, y pensada para individuos en riesgo de exclusión, por lo que el banco no estará obligado a aceptarla si no se cumplen una serie de requisitos (en caso de que no se contemple la posibilidad en el contrato hipotecario)


Salir de una hipoteca compartida mediante novación con extinción de condominio

La manera más habitual para salir de una hipoteca conjunta es mediante lo que se denomina como novación hipotecaria. Consiste en renegociar con el banco las características de la hipoteca, habitualmente en busca de mejores condiciones, pero también es posible hacerlo para cambiar la titularidad del contrato excluyendo a uno o más de los presentes.

También se puede cambiar la titularidad de un contrato hipotecario mediante una subrogación de deudor, pero esto consiste en poner a nombre de un tercero la hipoteca, manteniendo las mismas condiciones. Nuestro caso exige mantener a un titular quitando al resto del contrato, por lo que esta opción no es válida.

Mediante la novación hipotecaria el préstamo pasará a estar a nombre solo de uno de los titulares. También implica el cambio de titularidad del inmueble a esa persona. La parte que se quede fuera recibirá, como es lógico, una contraprestación por ello. Dicho de una manera muy simplificada, consiste en comprarle su parte al otro titular (o titulares).

Esta opción es la más rentable para los titulares en términos fiscales, aunque eso no hace que sea más sencillo. Supone negociar la novación con el banco, y además efectuar la extinción del condominio para que tanto la hipoteca como la titularidad de la vivienda queden a nombre de una única persona.


Coste de separación de hipoteca compartida

Sea cual sea el medio elegido para quitar a uno de los titulares de una hipoteca compartida, habrá una serie de gastos que afrontar. Dependiendo de cómo se haga, serán unos u otros.

Si se vende la vivienda para amortizar la hipoteca, habrá que pagar tres impuestos:

  • IRPF: por la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda, sobre esa ganancia habría que aplicarle los tipos de gravamen del ahorro recogidos en el artículo 66 de la Ley del IRPF, estos van desde el 19% hasta el 28% (1) . Se paga a la hora de hacer la declaración de la renta.
  • Plusvalía municipal: de obligatoria presentación aunque la transacción no haya reportado beneficios, lo cual habrá que demostrar. Se paga en el ayuntamiento de la localidad donde esté el inmueble, y ha de hacerse en los 30 días naturales posteriores a la venta. Se trata por tanto de un impuesto cedido a los ayuntamientos y regulado por los artículos entre el 104 y el 110 de la Ley de Haciendas Locales (2) .
  • IBI: impuesto municipal, de carácter anual, y cuya cuantía depende del valor catastral del inmueble. El titular de la casa el día 1 de enero es responsable del pago de este impuesto, aunque es posible llegar a un acuerdo con el comprador para que cada uno abone la parte que le corresponde. Se encuentra regulado en la Subsección segunda (artículos entre el 60 y el 77) del Real Decreto Legislativo 2/2004 (3) .

Además, se deberá pagar al banco una comisión por amortización anticipada, el artículo 23 de la Ley 5/2019 establece unas comisiones máximas que se pueden aplicar (4) , que dependerá del momento en que se realice y del tipo de hipoteca:

  • Hipoteca variable:
    • 0,15% del importe restante si se hace durante los primeros cinco años de vigencia (y nada si se hace más tarde)
    • 0,25% del importe restante si se hace durante los primeros tres años de vigencia (y nada si se hace más tarde)
  • Hipoteca de tipo fijo: máximo del 2% del importe restante si se hace durante los primeros diez años, y máximo del 1,5% si se hace a partir del undécimo.

En caso de subrogar la hipoteca a la persona que compró la casa, habrá que pagar una serie de gastos. El nuevo propietario se debe encargar de la tasación, mientras que los vendedores asumen la comisión del banco (máximo 2% del importe pendiente de pago, dependiendo de cuándo fuera firmada).

Si en su lugar se negocia una novación hipotecaria para tener un único titular, los costes serán:

  • Los gastos propios de la novación:
  • Coste de la extinción del condominio: la "compra" al titular que abandona la hipoteca de la parte que ha estado pagando.

Pongamos, por ejemplo, una hipoteca conjunta de 100.000 euros a la que quedan por pagar 60.000. Si son dos titulares y uno es retirado del contrato, el que se quede con la hipoteca y la casa deberá abonar al otro la mitad de lo ya pagado al banco, 20.000 euros. De no hacerlo, habría que declararlo como ganancia patrimonial y tributarlo a través del IRPF. A esto habría que sumarle los gastos de la novación, que pueden acender a más de 1.000€.


¿Se puede salir de una hipoteca compartida con deudas?

Si quitar a un titular de una hipoteca compartida no es fácil, hacerlo cuando hay deudas de por medio añade un extra de dificultad a la situación.

En principio, como al banco lo único que le interesa es que pagues, si consigues vender la casa (siempre con el consentimiento del otro titular o titulares) y obtener dinero suficiente con el que amortizar la hipoteca conjunta, no debería haber problema.

Pero la novación hipotecaria apunta a ser mucho más complicada en este caso. Como supone que un individuo asuma una hipoteca que hasta entonces pagaban dos, si se han registrado impagos es difícil que el banco acepte la novación al no tener garantías de que quien se quede como titular pueda satisfacer la deuda.

El impago de la hipoteca tras un divorcio tiene consecuencias, porque se trata de una deuda solidaria y, por tanto, compartida por ambos cónyuges. Las consecuencias del impago recaerán sobre ambos, independientemente de su estado civil. Si uno de los dos sí ha estado abonando su parte, le podrá reclamar al otro la deuda más los intereses por vía judicial.


Preguntas frecuentes sobre salir de una hipoteca compartida

¿Qué ocurre con una hipoteca compartida en caso de fallecimiento?

Si uno de los titulares de una hipoteca conjunta fallece, lo que ocurra con ella dependerá del vínculo entre los titulares. Si el cotitular superviviente es heredero del difunto y acepta la herencia, deberá hacerse cargo de la hipoteca que tenían en común. Si el heredero no es el cónyuge vivo, lo más recomendable es negociar con el banco su inclusión como cotitular.

¿Qué pasa con una hipoteca compartida si uno no paga?

Una hipoteca es una deuda solidaria entre los titulares y el banco, y la proporción de la cuota que asuma cada uno es privada. Si uno de los titulares deja de pagar su parte, el banco se la reclamará a todos como si fueran una unidad, sin distinciones. Si la situación se alarga y la deuda crece, puede desembocar en una ejecución hipotecaria que deje a todos los titulares sin la vivienda.

¿Puedo quitar a un titular de una hipoteca compartida?

Un divorcio o desacuerdo entre los titulares de una hipoteca conjunta no cambia las condiciones de esta automáticamente, deberéis negociarlo con el banco. Ahora bien, no se puede quitar a un titular de una hipoteca compartida de forma unilateral, debe haber una voluntad por su parte, incluso aunque haya dejado de pagar la hipoteca y la otra parte la haya asumido de forma íntegra. En ese caso, nuestro consejo es que buscar asesoramiento legal.

Fuentes del artículo
  1. Ley 35/2006 (Art. 66), de XXVIII de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, n.o Ley 35/2006, 41734 https://www.boe.es/eli/es/l/2006/11/28/35/con#a66
  2. Real Decreto Legislativo 2/2004 (Tít. II, Cap. II, Sec. 3, SubS. 6), de V de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, n.o Real Decreto Legislativo 2/2004, 10284 https://www.boe.es/eli/es/rdlg/2004/03/05/2/con#ss6-2
  3. Real Decreto Legislativo 2/2004 (Tít. II, Cap. II, Sec. 3, SubS. 2), de V de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, n.o Real Decreto Legislativo 2/2004, 10284 https://www.boe.es/eli/es/rdlg/2004/03/05/2/con#ss2-3
  4. Ley 5/2019 (Art. 23), de XV de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, n.o Ley 5/2019, 26329 https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con#ar-23
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Actualizado por Juan Ribón

Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.

Laura Burón
Editado y revisado por Laura Burón