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Impuestos en la venta de una vivienda: cálculos y cómo declarar

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Última actualización: 16 de abril de 2024
Isbelt Martín
922 personas han leído este post en los últimos 12 meses
En pocas palabras

Los impuestos que se pagan al vender una vivienda son el IRPF, la plusvalía municipal y el IBI. El primero hay que pagarlo mediante la declaración de la renta siempre y cuando se haya obtenido una ganancia patrimonial. El impuesto de plusvalía es un impuesto municipal. Y el IBI es el impuesto anual que se paga por el simple hecho de tener una vivienda en España.

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

Hay tres impuestos que se pagan al vender una casa. El IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) y el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Los analizamos a continuación.

IRPF

El IRPF o Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por sus siglas es tributo que grava los beneficios económicos de una persona. En el supuesto de venta de una vivienda, habría que calcular la ganancia patrimonial de compraventa y aplicarle el tramo de IRPF que le corresponda.

Cómo calcular una ganancia patrimonial en la venta de una vivienda

Para realizar este cálculo hay que tomar como referencia el valor de venta (deduciendo los gastos y tributos) y restarle el valor de compra o adquisición (deduciendo inversiones y amortizaciones). Una vez obtenido este cálculo habría que aplicarle una retención en función del correspondiente tramo de IRPF del contribuyente.

  1. Calcular el valor de transmisión o venta:
    • (+) importe de venta
    • (-) gastos asociados y tributos
  2. Calcular el valor de adquisición o compra:
    • (+) importe de compra
    • (+) inversiones, reformas o mejoras en la vivienda
    • (+) gastos asociados y tributos
    • (-) amortizaciones
  3. Ganancia patrimonial: valor de transmisión o venta - valor de adquisición o compra
  4. Ganancia patrimonial x tramo IRPF correspondiente

Para que puedas entender mejor estos cálculos, vamos a mostrarte un ejemplo práctico.

1. Calcular el valor de transmisión o venta

Para obtener el valor de transmisión de la vivienda habría que coger como referencia el precio de venta y restarle los gastos o tributos asociados. Por ejemplo:

  1. Precio de venta: 100.000€
  2. Gastos:
    • Plusvalía municipal: 1.200€
    • Honorarios de la inmobiliaria: 3.000€
  3. Valor de transmisión: 100.000€ - 1.200€ - 3.000€ = 95.800€

2. Calcular el valor de adquisición o compra

En este punto tenemos que sumar el precio de compra, sumarle las mejoras realizadas en la vivienda y los tributos o impuestos asumidos.

  1. Precio de compra: 75.000€
  2. Gastos de compra:
  3. Valor de adquisición: 75.000€ + 400€ + 300€ + 8.500€ + 4.500€ = 88.700€

3. Cálculo de ganancia patrimonial

En este paso tendremos que restar el precio de adquisición al precio de transmisión:

  • Ganancia patrimonial: 95.800€ - 88.700€ = 7.100€

4. Aplicar el IRPF

En este punto habría que calcular las correspondientes retenciones a las ganancias según los tramos estipulados por el artículo 66. Tipos de gravamen del ahorro de LIRPF (1) . Siguiendo con el ejemplo que nos ocupa, habría que hacer los cálculos a los 7.100€ de beneficios que hemos obtenido con la compraventa de la vivienda. Hay que tener en cuenta que estos impuestos se aplican de forma progresiva.

  1. 19% sobre los primeros 6.000€: 1.140€
  2. 21% sobre los siguientes 1.100€: 231€
  3. Total retención a aplicar a los 7.100€: 1.371€

Aquí te dejamos todos los tramos que se aplican sobre las rentas obtenidas de capital para que hagas los cálculos con tu caso:

  • Beneficios hasta 6.000€: 19%
  • Beneficios entre 6.000€ y 50.000€: 21%
  • Beneficios entre 50.000€ y 200.000€: 23%
  • Beneficios entre 200.000€ y 300.000€: 27%
  • Beneficios de más de 300.000€: 28%
IRPF: cuándo, cómo y cuánto se paga

Plusvalía municipal

El Impuesto de Plusvalía municipal, también denominado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es un tipo de impuesto cedido a los ayuntamientos que se aplica tras la venta de una vivienda, herencia o donación. Su imposición se justifica por el aumento del valor que ha tenido el terreno durante el tiempo que ha sido de tu propiedad.

Para el cálculo del impuesto de plusvalía hay que tener en cuenta que existen dos procesos distintos desde que entró en vigor el Real Decreto-ley 26/2021 (2) , recordemos que en un primer momento se declaró nulo (3) . En la actualidad, los contribuyentes pueden elegir entre el método objetivo y el método real.

  • Sistema objetivo: se multiplica el valor catastral del terreno por unos coeficientes que los ayuntamientos fijan cada año en función del tiempo en el que has sido propietario del inmueble. Con este cálculo se obtiene la base imponible y posteriormente se aplica un porcentaje o gravamen fijado por cada ayuntamiento (como máximo del 30%).
  • Sistema real: este método tiene en cuenta la plusvalía "real" del suelo obtenida dado que para calcular la base imponible se aplica la ganancia patrimonial (diferencia entre el precio de compra y de venta). Sobre esta base imponible se aplica también un coeficiente (que tiene en cuenta los años que has tenido en propiedad la vivienda) y un gravamen que aplica tu ayuntamiento (como máximo será del 30%).
Artículo 71. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Ley 31/2022 de Presupuestos Generales del Estado para el año 2023 (4)
Importes máximos de los coeficientes a aplicar sobre el valor del terreno en el momento de devengo
Periodo de generación Coeficiente
Inferior a 1 año 0,15
1 año 0,13
2 años 0,14
3 años 0,15
4 años 0,17
5 años 0,18
6 años 0,19
7 años 0,18
8 años 0,15
9 años 0,12
10 años 0,10
11 años 0,09
12 años 0,09
13 años 0,09
14 años 0,09
15 años 0,10
16 años 0,13
17 años 0,17
18 años 0,23
19 años 0,29
Igual o superior a 20 años 0,45
]
La información relativa a los impuestos que se publica en esta página es general y puede no ajustarse específicamente a tu situación personal. Ten en cuenta que existen normativas tanto estatales como autonómicas y locales, por lo que se pueden aplicar modificaciones. Nuestro experto de Roams recomienda contactar con la Agencia Tributaria o con un asesor fiscal antes de realizar cualquier acción.

IBI

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto municipal que pagan todos los propietarios de una vivienda de forma anual. Hay que tener en cuenta que al vender una casa, esta tendrá dos propietarios distintos en el mismo año fiscal, lo que se hace en estos casos es que cada uno pague la parte proporcional al tiempo que la han tenido en propiedad. Se suelen dar dos opciones o supuestos:

  • Esperar a que se devengue el impuesto. El vendedor pagará la cantidad total anual y le reclamará la parte proporcional al comprador o nuevo propietario.
  • Que el comprador pague por adelantado la parte proporcional al IBI tomando como referencia la cantidad pagada el año pasado. Y será de nuevo el primer propietario o vendedor el que abone el impuesto cuando llegue a vencimiento.

Exenciones aplicables en el IRPF en la venta de una vivienda

Exención por reinversión en vivienda habitual

Si la venta de la casa era tu vivienda habitual y vas a utilizar ese dinero para comprar otra vivienda que será tu nueva vivienda habitual, se aplicará una exención en el IRPF por reinversión de la vivienda habitual. No obstante, la Agencia Tributaria estipula los siguientes requisitos para aplicar esta exención (5) :

  • La exención no se aplica automáticamente: tienes que manifestar tu voluntad de acogerte a la misma.
  • La venta de la propiedad tiene que ser la vivienda habitual: tendrías que haber vivido en esta vivienda al menos tres años de forma continuada, aunque si se produjo un cambio de residencia por causas justificadas podrías acogerte igualmente.
  • La nueva vivienda que se compre debe ser también la habitual. Existe un plazo de doces meses para habilitar la vivienda para tal efecto desde la compra, si hubiera que realizar obras o cualquier rehabilitación del estilo.
  • El plazo entre la venta de la vivienda habitual y la compra de la nueva vivienda debe ser como máximo de dos años.
  • Si la venta de la vivienda es por un importe superior al coste de la compra, podrás beneficiarte de la exención hasta el 100% de los gastos de compra. Sí que tendrías que tributar sobre el excedente.
Reinversión vivienda habitual: qué es, plazos y cuándo se aplica

Exención venta de vivienda habitual para mayores de 65 años

Los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual pueden beneficiarse de una exención en el IRPF, indistintamente si utilizan ese dinero para la compra de una nueva vivienda o no. La AEAT aclara, que incluso, si en lugar de recibir el capital de forma única reciben a cambio una renta vitalicia o temporal, o lo que se transmite es la nuda propiedad de la vivienda habitual, reservándose el usufructo vitalicio sobre la vivienda también tienen derecho a aplicarse la exención (6) .

Cómo declarar la venta de una vivienda habitual si eres mayor de 65 años

Exención por dación en pago

Si no pudiste hacer frente a las cuotas y te acogiste a una dación en pago de la hipoteca entregando tu vivienda para saldar la deuda con el banco, también estarás exento de tributar en el IRPF. No obstante, habría que demostrar que no se dispone de solvencia económica ni tampoco otros bienes o inmuebles que pudieran afrontar esa dedua.

Cómo conseguir una dación en pago en hipotecas: formas y requisitos

Si no hay ganancia patrimonial

Como nos dice la lógica, si al vender la vivienda no has obtenido ningún beneficio patrimonial, no se aplica ningún tipo de rentención en el IRPF.


¿Cómo se declara la venta de un piso?

Antes de presentar en la declaración de la renta la venta de una vivienda es importante haber realizados todos los cálculos correspondientes para obtener la ganancia patrimonial. Posteriormente, la forma de declararlo en la renta es la siguiente:

  1. Entra en Renta Web Puedes acceder mediante el DNI electrónico, el sistema Cl@ve PIN o la referencia del borrador.
  2. Ve a Ganancias y pérdidas patrimoniales (Venta de bienes, subvenciones, premios, etc) Dentro de la sección Apartados declaración encontrarás el apartado Ganancias y pérdidas patrimoniales, selecciona Inmuebles.
  3. Pincha en el lápiz en la casilla 817 Tipo de elemento patrimonial Al pulsar en el lápiz se te abrirá una nueva ventana en la que se pueden introducir los datos e importes.
  4. Identifica la vivienda y su situación Marca la situación de la vivienda e indica la referencia catastral de la misma, así como los porcentajes de propiedad (si hay más de un propietario). Casillas de 815 a 843.
  5. Introduce las fechas y valores de transmisión y adquisición de la vivienda Rellena las casillas 1824, 1825 y 1826 para indicar las fechas de compra y de venta, así como el importe de la misma.
  6. Revisa que todos los datos Antes de confirmar la declaración es recomendable revisar todos los datos, e incluso, si tienes dudas, consulta con un asesor fiscal.

¿Tienes dudas a la hora de declarar la venta de la vivienda?

Si no tienes claro qué importes hay que poner o cómo realizar este trémite, sería recomendable consultar con un asesor fiscal. En este sentido hay dos asesorías online colaboradoras con la Agencia Tributaria. Con TaxScouts, y un precio único de 69,90€, un experto fiscal analizará tu situación y resolverá todas tus dudas en menos de 24 horas, además, te ofrece garantía después de presentar la Renta. Por otra parte, se encuentra TaxDown que tiene un precio desde 35€/año (podría aumentar si la renta es compleja).


Preguntas frecuentes sobre los impuestos al vender una casa

¿Si un jubilado vende su casa paga a Hacienda?

Un jubilado solamente estaría exento de tributar en el IRPF si cumple con los requisitos para acogerse a la exención de la vivienda habitual para mayores de 65 años. Es decir, tiene que ser mayor de 65 años y la venta del inmueble debe de ser su vivienda habitual.

¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda si es no residente?

Los no residentes pagan el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) al vender una vivienda. Hay que tener en cuenta que en este caso, la Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% sobre el importe de compraventa e ingresarlo en el Tesoro Público. Para ello, el comprador deberá realizar el modelo 211 en un plazo máximo de 30 días a contar desde la compraventa y entregarle una copia al vendedor del inmueble (7) .

¿Cuándo se pagan los impuestos asociados a la venta de una vivienda?

A la hora de vender una vivienda, cada tipo de impuesto se paga en un momento determinado, estos son los plazos que se manejan:

  • IRPF: se paga en la declaración de la renta del año posterior a la renta. Si has vendido la casa por ejemplo en el año 2022, tendrías que hacer la declaración en las fechas estipuladas del año siguiente, este año son entre el 11 de abril y el 30 de junio de 2023.
  • Plusvalía municipal: se trata de un impuesto que hay que liquidar en los siguientes 30 días hábiles a contar desde la venta de la vivienda. Se trata de un impuesto que maneja el ayuntamiento, así que puedes preguntar allí para verificar este plazo.
  • IBI: es un impuesto anual que le corresponde al que sea el propietario de la vivienda a día 1 de enero, aunque en caso de venta se le puede repercutir la parte proporcional al comprador. Cada ayuntamiento puede establecer una fecha de pago diferente.
Fuentes del artículo
  1. Ley 35/2006, de XXVIII de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (Art. 66), n.o Ley 35/2006, 41734 https://www.boe.es/eli/es/l/2006/11/28/35/con#a66
  2. Real Decreto-ley 26/2021, de VIII de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de V de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, n.o Real Decreto-ley 26/2021, 137905 https://www.boe.es/eli/es/rdl/2021/11/08/26
  3. Tribunal Constitucional. Nota Informativa No 102/2021. https://www.tribunalconstitucional.es/NotasDePrensaDocumentos/NP_2021_102/NOTA%20INFORMATIVA%20N%C2%BA%20102-2021.pdf
  4. Ley 31/2022 (Art. 71), de XXIII de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2023, n.o Ley 31/2022, 180551 https://www.boe.es/eli/es/l/2022/12/23/31/con#a7-3
  5. Ministerio de Hacienda y Función Pública. Agencia Tributaria: Información - Transmisión de la vivienda habitual con reinversión. Consultado en https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles/que-ocurre-cuando-vendo-inmueble/transmision-vivienda-habitual-reinversion.html
  6. Agencia Tributaria. Información - Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situac. Consultado en https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles/que-ocurre-cuando-vendo-inmueble/transmision-vivienda-habitual-mayores-65-anos.html
  7. Agencia Tributaria. Tributación de no residentes. https://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Empresario_individuales_y_profesionales/Folletos/IRNR_enero_2011.pdf#page=25
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Isbelt Martín
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Actualizado por Isbelt Martín

Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.

Laura Burón
Editado y revisado por Laura Burón