Novación hipoteca: qué es, condiciones y cómo hacerla

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Última actualización: 17 de abril de 2024
Isbelt Martín
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En pocas palabras

Una novación de hipoteca es la actualización de las condiciones del préstamo hipotecario que se puede llevar a cabo mediante una negociación con el banco. Para llevarlo a cabo es necesario cumplir una serie de requisitos, que serán más o menos exigentes en función de las modificaciones que quieras realizar.

Mejores hipotecas fijas
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima Contacto
Hipoteca Open Fija Openbank
178.594,26 €
3,48 %
3,07% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Inteligente Tipo Fijo EVO Banco
178.764,54 €
3,50 %
2,90% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Fija Sabadell
180.715,09 €
3,60 %
2,70% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 4 productos
Hipoteca Fija Casa Eficiente Bankinter
185.548,84 €
3,89 %
3,09% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,30% TIN con 4 productos
Hipoteca Fija Banco Santander
187.189,97 €
3,94 %
Los primeros 6 meses: 2,90% TIN | Después: 3,20% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 8 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 17 de abril de 2024.

Qué es una novación de hipoteca

Una novación de hipoteca se lleva a cabo al modificar cualquiera de las condiciones firmadas inicialmente. Si necesitas ampliar la hipoteca, modificar los plazos de abono, o cualquier otra cuestión relacionada con sus características, entrarás en un proceso para renegociar la hipoteca con el banco.

Esto dará como resultado una renovación de condiciones que se aplicarán en el momento de la nueva firma.


Requisitos novación hipoteca

Las condiciones de la novación de la hipoteca se definirán a nivel individual, después de negociar con el banco, y dependerán de los siguientes factores:

  • Las cantidades adeudadas.
  • El perfil económico del deudor.
  • La edad del titular de la hipoteca.
  • Las condiciones particulares que el banco establezca en el momento de la novación.

¿Por qué hacer una novación de hipoteca?

El principal motivo para realizar una novación hipotecaria es tratar de conseguir mejores condiciones para la devolución de tu préstamo sin tener que cambiar de banco, pero no es el único.

Las novaciones, como las subrogaciones, aumentan cuando los tipos de interés sufren fuertes variaciones : si el euríbor baja se pasa de fija a variable, y si sube, a la inversa.

La subida del euríbor en 2022 ha llevado al Gobierno a modificar el Código de Buenas Prácticas de la banca (1) para que los hipotecas más vulnerables puedan sobrellevar la subida de cuotas que se les avecina. El último dato publicado del euríbor es de mayo de 2024 (3,680%).

Si tu banco no te ofrece una novación y te encuentras en riesgo de impago de tu hipoteca, has de saber que puedes acogerte a las nuevas medidas previstas en el citado código, entre las que se encuentran un periodo de carencia de hasta cinco años para aquellas unidades familiares con unos ingresos anuales inferiores a 25.200 euros, entre otras medidas.


¿Qué condiciones se pueden cambiar en una novación hipotecaria?

Las condiciones que se pueden modificar en una novación hipotecaria dependerá de cada caso en particular. Se podrán realizar negociaciones sobre los siguientes aspectos:

Si no llegas a un acuerdo con el banco para modificar las condiciones podrías intentar realizar una subrogación hipotecaria, esta opción consiste en trasladar la hipoteca a otro banco renegociando las condiciones.

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¿Quién paga los gastos de novación de hipoteca y cuáles son?

La novación de la hipoteca conlleva una serie de gastos, que se reparten entre el cliente y el banco. Los gastos que asume el cliente según está establecido en la Ley 5/2019, de XV de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (2) son:

  • Gastos de tasación del inmueble: se definen en función del tipo de inmueble y sus características. Están en un rango entre los 250€ y los 350€.
  • Comisiones de la novación: dependen de la naturaleza de la operación. Su cuantía debe aparecer especificada en el contrato y nunca podrá superarse, ni tampoco el máximo impuesto por ley, si lo hubiera.

El cambio más habitual en estos tiempos es pasar la hipoteca de tipo variable a fijo, y se encuentra regulado por la citada Ley 5/2019, en su artículo 23.6. Se estipula que si esa novación se realiza en los tres primeros años de vigencia de la hipoteca, la comisión máxima que puede aplicar el banco no puede superar el 0,15% del importe restante de devolución, sin poder superar en ningún caso la pérdida financiera que se le pudiera ocasionarle. Si se realiza del cuarto año en adelante, el banco no tiene derecho a cobrar comisión alguna por el cambio.

Los gastos de la novación que debe asumir el banco son:

  • Gastos de gestoría: las gestiones en estas entidades pueden suponer un coste de entre 100€ y 150€.
  • Gastos de notaría: las gestiones en los notarios supondrán el pago de una comisión de entre el 0,2% y el 0,5%.
  • Gastosel Registro de la Propiedad: se trata del 50% del importe total abonado a la notaría.

Cómo hacer una novación de hipoteca

Para hacer una novación de hipoteca tendrás que realizar una solicitud al banco. Desde ese momento entrarás en una negociación particular, cuyos términos dependerán de la gestión que quieras realizar. El proceso es el siguiente:

  1. Ponte en contacto con tu banco Ponte en contacto con tu entidad financiera y coméntale tu caso y los aspectos que te gustaría cambiar de la actual hipoteca.
  2. Negocia las condiciones Si el banco ve cierta viabilidad en la actualización de las condiciones seguramente te propondrá otras condiciones o unos límites los cuáles no estaría dispuesto a sobrepasar. En esta parte podrás negociar en favor de nuestros intereses y no aceptar su primera propuesta.
  3. Gestiona los documentos La entidad financiera te solicitará nuevos documentos para aprobar finalmente la operación. Te podrían pedir las últimas nóminas, una nueva tasación de la vivienda, etc.
  4. Acepta o rechaza la novación hipotecaria En este punto, si se llega a un acuerdo, el banco te hará una oferta vinculante hipotecaria. Revisa si coincide con las condiciones pactadas y si finalmente te resulta interesante.
  5. Formaliza la novación Si finalmente se va a realizar la operación, tendrás que acudir dos veces al notario para formalizar la novación (al igual que se haría en la contratación de una primera hipoteca).

Novación hipoteca por fallecimiento

Se puede llevar a cabo la novación de una hipoteca por fallecimiento del titular. El heredero del inmueble puede aceptar o rechazar la carga de la hipoteca del inmueble y, en caso de que quiera seguir abonándola, deberá realizar una novación.

Este proceso de renegociación estudiará el nuevo perfil del titular, en función de su edad, de los plazos que queden por abonar o de su nivel de ingresos, entre otras cosas.

Mejores hipotecas variables
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima Contacto
Hipoteca Inteligente Variable EVO Banco
195.492,39 €
4,30 %
Los primeros 2 años: 2,20% TIN | Después: euríbor + 0,48% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Open Variable Openbank
200.197,29 €
4,60 %
El primer año: 1,60% TIN | Después: euríbor + 0,60% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Joven Variable Cajasur
203.140,56 €
4,74 %
El primer año: 2,54% TIN | Después: euríbor + 0,64% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Hipoteca Joven Variable Kutxabank
203.140,56 €
4,74 %
El primer año: 2,54% TIN | Después: euríbor + 0,64% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Hipoteca Naranja Variable (3 años tipo fijo) ING
208.435,24 €
4,92 %
Los primeros 3 años: 2,90% TIN | Después: euríbor + 0,69% TIN
Hasta 80 %
Hasta 40 años
-0,50% TIN con 3 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 17 de abril de 2024.
Mejores hipotecas mixtas
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima Contacto
Hipoteca Open Mixta 25 Openbank
189.693,35 €
3,94 %
Los primeros 10 años: 2,74% TIN | Después: euríbor + 0,55% TIN
Hasta 80 %
Hasta 25 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Mixta 20 Bankinter
191.710,27 €
4,09 %
Los primeros 20 años: 3,09% TIN | Después: euríbor + 0,85% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,30% TIN con 4 productos
Hipoteca Inteligente Mixta 10 EVO Banco
194.812,22 €
4,15 %
Los primeros 10 años: 2,65% TIN | Después: euríbor + 0,75% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Joven Mixta 10 Cajasur
197.143,53 €
4,32 %
El primer año: 3,02% TIN | Los siguientes 9 años: 3,22% TIN | Después: euríbor + 0,84% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Hipoteca Joven Mixta 10 Kutxabank
197.143,53 €
4,32 %
El primer año: 3,02% TIN | Los siguientes 9 años: 3,22% TIN | Después: euríbor + 0,84% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 17 de abril de 2024.
Fuentes del artículo
  1. La Moncloa. Referencia del Consejo de Ministros - Asuntos Económicos y Transformación Digital: Medidas de protección a deudores hipotecarios. https://www.lamoncloa.gob.es/consejodeministros/referencias/Paginas/2022/refc20221122.aspx#buenaspracticas
  2. Ley 5/2019, de XV de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, n.o Ley 5/2019, 26329 https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5
Nuestra metodología
Roams ofrece un servicio informativo y de comparativa gratuito, que trata de ayudar a cualquier persona a encontrar el producto que mejor se adapte a sus necesidades. Para asegurarnos de que los datos presentados sean correctos, se realizan investigaciones de mercado y análisis exhaustivos de productos. Nuestra base de datos de hipotecas, préstamos, cuentas, tarjetas y depósitos se actualiza todos los días. El contenido lo revisa de manera frecuente un equipo de redactores con experiencia previa y/o formación específica en finanzas.

Personas que han participado en este post:

Isbelt Martín
Roams
Actualizado por Isbelt Martín

Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.

Laura Burón
Editado y revisado por Laura Burón