¿Qué es una subrogación de hipoteca y cómo saber si te interesa?

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Última actualización: 5 de junio de 2024
Alberto Rodríguez
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En pocas palabras

Subrogar una hipoteca es modificar las condiciones del contrato, ya sea porque cambia el titular o porque la traspasas a otro banco. A continuación te explico en detalle qué es, los pros y contras de hacerlo, además de cierta información que te interesa conocer.

Prueba nuestro comparador de hipotecas

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

Una subrogación hipotecaria es el cambio en las condiciones del contrato, tanto si traspasas la hipoteca a otro banco como si modificas el titular del actual acuerdo. La más común es la primera, que está regulada por la Ley 2/199, de 30 de marzo (1) .

En la gran mayoría de casos, se hace una subrogación de hipoteca para conseguir mejores condiciones y pagar una cuota más baja. Ya sea una reducción de la TAE como menos comisiones, pasando por bonificaciones más interesantes.

Es posible que también hayas escuchado el concepto de novación de hipoteca. La principal diferencia es que ésta es una negociación con tu banco, mientras que con la subrogación te llevas la financiación a otra entidad u otra persona se hace titular de tu contrato actual.

Tipos de subrogación de hipoteca

Dentro de una subrogación de hipoteca suelen darse dos casos diferentes. Ya que uno no tiene nada que ver con otro, te los explico para que sepas cuál es el tuyo:

  • De acreedor: sucede cuando traspasas la hipoteca a otra entidad diferente. Es la más común, ya que siempre puedes encontrar opciones más interesantes en otros bancos con el paso del tiempo. Por ejemplo, puedes cambiar de variable a fija (o viceversa), el plazo de amortización, el índice por el cual te tarifican (de IRPH a euríbor, por ejemplo), etcétera.
  • De deudor: surge al cambiar el titular del contrato hipotecario por una compraventa de la vivienda. Así, al vender tu piso y acordar con el comprador que se haga cargo de la deuda pendiente, hablamos de una subrogación de deudor. La única condición legal, según el Código Civil, es que banco debe admitir al nuevo tomador de la financiación.

Por otro lado, es posible que te interese una subrogación por divorcio, herencia, fallecimiento u otros motivos, como la cláusula suelo. Para este tipo de casos tan específicos, te recomiendo que rellenes nuestro formulario de gastos hipotecarios para recibir asesoramiento legal.


¿Cómo se hace la subrogación de la hipoteca?

Si te preguntas cómo se hace la subrogación de la hipoteca, puedes estar tranquilo, ya que es un procedimiento sencillo. A continuación te explico los pasos para subrogar la hipoteca como acreedor, ya que es la más habitual:

  1. Busca la mejor oferta hipotecaria Una vez localizada, contacta con la entidad correspondiente, la cual te hará una oferta vinculante con las condiciones que te ofrece (pero sin compromiso por tu parte).
  2. Estudia la oferta En este punto deberás echar cuentas de si te sale o no rentable el cambio. Comprueba cuánto te vas a ahorrar y cuánto te va a costar.
  3. Estudia la contraoferta, si la hubiera El que todavía es tu banco tiene 15 días naturales para hacerte una contraoferta con la que retenerte. Durante ese plazo no se podrá formalizar la subrogación. Dispone, además, de siete días naturales para entregar el certificado de saldo pendiente que le habrá solicitado el nuevo banco.
  4. Elige y firma la nueva hipoteca Tú decides si te quedas con tu banco, te haga o no contraoferta, o si te cambias al nuevo. Si accedes al cambio, tu nuevo banco asumirá la propiedad de la hipoteca y pagará al antiguo banco el capital pendiente de pago, más las comisiones e intereses pendientes.

Mi consejo es que te beneficies de nuestras colaboraciones con brokers reconocidos para encontrar una oferta con las mejores condiciones. Puedes calcular tu nueva hipoteca y subrogarla para ahorrar en tu cuota mensual,

Como te explico más arriba, si quieres hacer una subrogación como deudor, el proceso también es simple. Basta con que informes a tu actual banco y aportes los datos del nuevo titular para que la entidad admita al tomador.


Ventajas y desventajas de la subrogación de hipoteca

Cuando vendes tu vivienda y traspasas la hipoteca al nuevo propietario te quitas la deuda pendiente. Pero, cuando cambias tu amortización a otra entidad, ¿cuáles son las ventajas de subrogar la hipoteca? ¿Y sus desventajas?

  • ✅ Mejorar los intereses de la amortización
  • ✅ Cuotas mensuales inferiores
  • ✅ Puedes cambiar el tipo de interés (de fijo a variable y viceversa) según tu preferencia
  • ✅ Cancelar vinculaciones que no te interesan
  • ✅ Eliminar o mejorar las comisiones, como la de amortización anticipada
  • ✅ Puedes cambiar el plazo de devolución
  • ❌ Gastos por cambio de entidad (notaría, gestoría...)
  • ❌ Puede que tengas que cambiar la domiciliación de tu nómina y/o las cuentas bancarias, según la entidad.
Nuestra opinión experta

Como puedes ver, hay muchas más ventajas por subrogar la hipoteca que desventajas. Mi recomendación es que compares periódicamente tu contrato actual con otras opciones para que siempre disfrutes de las mejores condiciones.

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Alberto RodríguezRedactor especializado en Seguros y Finanzas

Costes asociados a la subrogación de la hipoteca

Los costes asociados a la subrogación de la hipoteca varían dependiendo de cada entidad. Sin embargo, la mejora de condiciones sobre tu contrato hace que, en último término, ahorres un buen dinero todos los meses.

Las comisiones por subrogación, si tienes una hipoteca fija, son del 2% del capital pendiente durante los primeros 10 años y del 1,5% a partir del undécimo. En caso de que tengas una variable, puedes optar por abonar un 0,25% del montante pendiente a tres años o de pagar un 0,15% a cinco años.

Si quieres saber más sobre este tema, te aconsejo que eches un vistazo a nuestro artículo específico sobre los gastos por subrogar la hipoteca. A través de él puedes informarte tanto sobre lo que debes pagar tú como lo que debe asumir el banco.

Es posible que te preocupen los costes de la subrogación porque recurres a esto debido a que ya no puedes asumir los pagos de tu cuota. En tal caso, puedes acogerte al Código de Buenas Prácticas de la banca, regulado por el Real Decreto-ley 19/2022 (2) . (3) A través de él, puedes pagar un interés mucho menor durante un plazo de hasta cinco años. El dinero aplazado puedes prorratearlo o abonarlo en el último cargo.


¿Merece la pena subrogar una hipoteca?

Antes de hacer una subrogación como acreedor puedes preguntarte si verdaderamente merece la pena. En una cara de la moneda, puede resultarte tediosa la búsqueda de mejores opciones. Si esto resulta pesado, te aconsejo que leas nuestro artículo sobre mejores subrogaciones de hipotecas para que conozcas directamente las alternativas más interesantes del mercado.

Asimismo, algunas entidades pueden pedirte que cambies la domiciliación de tu nómina o que te hagas cliente de la firma. Esto, aunque puede darte pereza, es un proceso que no te ocupará apenas tiempo y te aporta un gran beneficio como contrapartida.

Por lo tanto, si, merece la pena subrogar una hipoteca en muchos casos. El principal motivo es el ahorro que vas a conseguir todos los meses, que puedes aprovechar para irte de vacaciones, cambiarte de coche, tapar agujeros o, simplemente, para estar más tranquilo en tu día a día.

Para que lo veas en números, te voy a poner un ejemplo de una subrogación hipotecaria. Supongamos que firmaste tu contrato en el 2020 y te quedan por pagar 90.000€ a 15 años con un interés variable del euríbor +1,70%. Sin embargo, al utilizar nuestro comparador de hipotecas, encuentras una opción que te deja el interés al euríbor + 0,75%. Los resultados son los siguientes:

Cálculo realizado sin tener en cuenta los gastos de subrogación. Si se contabiliza una comisión del 0,15% del capital pendiente a cinco años (135€) junto con la tasación de la vivienda (300€), el ahorro será de 7.559,72€.
Ejemplo de subrogación de hipoteca a 15 años
Cuota Intereses a pagar
Hipoteca actual (Euríbor +1,70%) 730,75€/mes 41.535,16€
Hipoteca nueva (Euríbor +0,75%) 686,33€/mes 33.540,44€
Ahorro 44,42€/mes 7.994,72€ total

Preguntas frecuentes sobre la subrogación de hipotecas

¿Se puede seguir desgravando una hipoteca tras subrogarla?

Según la Dirección General de Tributos la subrogación de la hipoteca no supone la pérdida de la deducción por vivienda, siempre y cuando el contrato original se firmase antes de 2013. Aunque, si tu vivienda se encuentra en País Vasco o Navarra, puedes seguir desgravándote la hipoteca tras subrogarla aunque la contrataras después de 2013.

¿Se paga el IAJD en una subrogación de hipoteca?

No, las subrogaciones hipotecarias están libres de impuestos, como el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), de acuerdo a los artículos 7 y 9 de la Ley 2/1994 (4) .

¿Se puede subrogar una VPO?

Las viviendas de protección oficial (VPO) si admiten subrogaciones hipotecarias, como cualquier otro tipo de domicilio. Sin embargo, puede ser difícil encontrar un banco con unas condiciones mejores que las de una hipoteca de VPO. Otra cuestión corresponde a una subrogación de deudor, es decir, vender la VPO con la hipoteca a un tercero, y en este caso este deberá cumplir las condiciones para poder beneficiarse de una VPO, y el propietario, los requisitos para poder venderla.

¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca?

Tu banco no puede negarse a subrogar tu hipoteca a otra entidad ni tienes la obligación de aceptar su contraoferta, si te la presenta. Con ello, perder a un cliente con una hipoteca es algo que no gusta a ninguna entidad, por lo que cabe esperar que hará todo lo que esté en su mano por retenerte.

Fuentes del artículo
  1. Ley 2/1994 (Art. 2), de XXX de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, Ley 2/1994, 10364 (1994). https://www.boe.es/eli/es/l/1994/03/30/2/con#a2
  2. Real Decreto-ley 19/2022, de XXII de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, Real Decreto-ley 19/2022, 159725 (2022). https://www.boe.es/eli/es/rdl/2022/11/22/19/con
  3. La Moncloa. Referencia del Consejo de Ministros - Economía, Comercio y Empresa: Protección de Deudores Hipotecarios Vulnerables. https://www.lamoncloa.gob.es/consejodeministros/referencias/Paginas/2023/20231227-referencia-consejo-de-ministros.aspx#protecciondeudoreshipotecarios
  4. Ley 2/1994, de XXX de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, Ley 2/1994, 10364 (1994). https://www.boe.es/eli/es/l/1994/03/30/2/con
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Alberto Rodríguez
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Actualizado por Alberto Rodríguez

Alberto es periodista especializado en entorno digital y datos. Experto con más de 4 años escribiendo en medios de comunicación digitales, Alberto lleva asesorando sobre seguros y finanzas personales desde 2022. Alberto elabora análisis y comparativas de todo tipo de productos para ayudarte a elegir el mejor servicio según tus condiciones, aclarándote las condiciones y letra pequeña más escondidas en estos sectores. Además, Alberto se declara friki de todo aquello que le apasiona: el cine, los videojuegos y el deporte. Sus must actuales: The Last of Us, sus vinilos y mejorar el rendimiento de su tarjeta gráfica.

Nadia Pérez
Editado y revisado por Nadia Pérez