Cuota de la hipoteca: ¿cómo se calcula? Tipos y ejemplos

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Última actualización: 7 de mayo de 2024
Juan Ribón
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En pocas palabras

Calcular la cuota de la hipoteca es importante, tanto antes de firmar como de cara a la siguiente mensualidad, en caso de haber contratado una de tipo variable. Para saber cómo calcular la cuota de la hipoteca primero has de conocer todas las variables que influyen en la fórmula, como son la cuantía del préstamo, su plazo de amortización y el TIN.

Mejores hipotecas fijas
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima Contacto
Hipoteca Open Fija Openbank
178.594,26 €
3,48 %
3,07% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Inteligente Tipo Fijo EVO Banco
178.764,54 €
3,50 %
2,90% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Fija Sabadell
180.715,09 €
3,60 %
2,70% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 4 productos
Hipoteca Fija Casa Eficiente Bankinter
185.548,84 €
3,89 %
3,09% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,30% TIN con 4 productos
Hipoteca Fija Banco Santander
187.189,97 €
3,94 %
Los primeros 6 meses: 2,90% TIN | Después: 3,20% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 8 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 7 de mayo de 2024.

¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?

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Para calcular la cuota de la hipoteca has de tener presentes varios conceptos. El primero, cuál es el sistema de amortización de la hipoteca. En España, lo habitual es usar el sistema de amortización francés, que supone empezar pagando una mayor proporción de intereses que de capital para, con el paso de los meses, darle la vuelta a la tortilla y acabar pagando más capital que interés.

Luego has de conocer las variables que afectarán a la cuota mensual :

  1. El importe total del préstamo hipotecario (y cuánto queda por devolver)
  2. El tipo de interés anual
  3. El plazo de amortización del crédito (y cuántas cuotas faltan por pagar)

Con todo ello en mente, toca ponerse manos a la obra, desempolvar la calculadora, agarrar boli y papel y empezar a hacer cuentas... O recurrir a una hoja de cálculo o, mejor aún, a una calculadora online de cuotas de hipoteca.

Si quieres hacer los cálculos de la cuota a mano, debes dividir el capital total por la cuota constante de amortización.

La cuota constante de amortización se calcula con la siguiente fórmula matemática: (1-(1+i)^-n)/i, donde:

  • 'i' es el porcentaje de interés mensual (se obtiene dividiendo el tipo de interés entre 12 meses).
  • 'n' es el número de meses.

Para hacer los cálculos con una hoja de cálculo has de usar esta fórmula: =PAGO(tasa; nper; va), donde:

  • 'tasa' es el porcentaje de interés mensual.
  • 'nper' es el número de meses.
  • 'va' es el capital total recibido.
  • Hay otros dos campos, pero no es necesario rellenarlos.

La parte de la cuota que se destina a la amortización del capital se obtiene restando a dicha cuota los intereses a pagar durante todo el año (lo que se calcula multiplicando el capital pendiente por el porcentaje de interés anual, y dividiéndolo por 12 meses).

Calcular la cuota en una hipoteca con euríbor

El cálculo de las cuotas de una hipoteca variable es más complicado, puesto que la hipoteca se verá afectada por la cotización del euríbor, y por tanto subirá o bajará con el paso del tiempo en función de cómo varíe éste.

En este sentido es importante saber que la cuota no cambiará mientras el banco no recalcule el interés en función del euríbor. Su cotización fluctúa mes a mes, incluso día tras día, pero lo habitual en las hipotecas es actualizarlo una vez al año. Si te tocase ahora, tendrías que echar cuentas con el dato a mes de abril de 2024 (3,703%).

Por tanto, a la hora de calcular la cuota mensual de una hipoteca variable hay que tener en cuenta que el tipo de interés no solo cambiará cada año, sino que se calcula sumando el diferencial y el índice de referencia.

Supongamos que has firmado una hipoteca con las siguientes condiciones: 120.000€ a 25 años, interés del 1,29% el primer año y euríbor + diferencial de 0,89% los 24 restantes.

Durante el primer año, la cuota será de 468,17€. A partir de los siguientes cambiará porque se le aplicará la fórmula diferencial + euríbor para calcular el tipo de interés. El segundo año se ha calculado el euríbor al -0,147%, por lo que el tipo de interés será del 0,743%, y la cuota, de 439,52€.

El tercero el euríbor se desploma, y cotiza al -0,491%. El tipo de interés baja al 0,399% y, en consecuencia, la cuota también: será de 422,79€. Pero el cuarto año el euríbor se dispara, cogemos el dato actual del euríbor a abril de 2024 (3,703%). El tipo de interés a pagar ha subido al 4,593%, y con él la cuota hasta los 643,74€.

Resumen:

  1. Primer año fijo (1,29%): cuota 468,17€
  2. Actualización euríbor segundo año + diferencial (0,743% TIN): cuota 439,52€.
  3. Actualización euríbor tercer año + diferencial (0,399% TIN): cuota 422,79€.
  4. Actualización euríbor cuarto año, actual a mes de abril de 2024 (3,703%) + diferencial (4,593% TIN): cuota 643,74€.

Calcular la cuota de una hipoteca fija

Calcular la cuota de una hipoteca a tipo fijo es mucho más sencillo que en el caso de las variables, ya que como el interés no cambiará bajo ningún concepto durante todo el periodo de amortización, la cuota será siempre la misma.

El cálculo, por tanto, es el mismo que hemos visto, y solo variará la proporción de intereses y capital que conformará la cuota de la hipoteca fija.

Supongamos que has firmado una hipoteca fija con las siguientes condiciones: 120.000€ a 25 años e interés del 3,75%. La cuota será durante los 300 meses de 616,96€, inamovible.


Cálculo de la cuota tras la revisión de la hipoteca

Las hipotecas variables el tipo de interés se calcula sumando a un porcentaje fijo, llamado diferencial, el índice de referencia, normalmente el euríbor. Este índice varía con frecuencia, pero esta variación solo afecta a la cuota cuando se lleve a cabo la revisión de la hipoteca.

Esas revisiones están pactadas en el contrato, y lo habitual es que se lleven a cabo cada año o cada seis meses, de nuevo en fechas concretas y pactadas. Por tanto, la cuota de la hipoteca se mantendrá estable hasta la citada revisión.

El euríbor se toma del valor mensual que el Banco de España publica cada mes (1) en el BOE, y salvo que en el contrato se estipule una fecha de revisión y otra de referencia del euríbor, el banco tomará el último valor publicado en el BOE y lo aplicará llegado el momento de revisar la hipoteca.


Simulador de cuota de hipoteca

Calcular la cuantía de la cuota de la hipoteca puede ser un dolor de cabeza, porque exige ciertos conocimientos de matemáticas, o un mínimo manejo de las hojas de cálculo. Por fortuna, cada vez hay más calculadoras online de cuotas de hipoteca.

Una de ellas es el simulador hipotecario del Banco de España (2) , el cual calculará la cuota mensual con solo introducir el importe a financiar, el plazo de amortización (en meses o años) y el tipo de interés (incluyendo la posibilidad de añadir un cambio del tipo de interés, y cuándo se realizará dicho cambio).


Preguntas frecuentes sobre cómo calcular la cuota de la hipoteca

¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca mixta?

Las hipotecas mixtas son, en esencia, hipotecas variables. Pero, a diferencia de estas, el plazo a tipo fijo es mucho más largo en el tiempo, de 5 a 15 años. Por tanto, para calcular la cuota de una hipoteca mixta deberás aplicar las fórmulas como si fuera fija durante los años que dure dicho periodo, y luego hacer los cálculos con lo que resta como harías con una variable normal.

¿Cómo puedo rebajar la cuota mensual de mi hipoteca?

Tienes a tu alcance diferentes formas de pagar menos por tu hipoteca. Lo más normal es renegociar sus condiciones con tu banco ( novación hipotecaria) o buscar otro que te subrogue la hipoteca.

Si no quieres cambiar de banco y las condiciones que el tuyo te ofrecen no mejoran las existentes, siempre puedes hacer una amortización de la hipoteca : si te quitas de un plumazo parte de la deuda podrás rebajar la cuota mensual si mantienes la fecha de vencimiento original, ya que te quedará menos dinero que devolver.

Descubre cuál es la mejor hipoteca del mercado

Mejores hipotecas variables
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima Contacto
Hipoteca Inteligente Variable EVO Banco
195.917,07 €
4,31 %
Los primeros 2 años: 2,20% TIN | Después: euribor + 0,48% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Open Variable Openbank
200.643,39 €
4,60 %
El primer año: 1,60% TIN | Después: euribor + 0,60% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Joven Variable Cajasur
203.587,63 €
4,75 %
El primer año: 2,54% TIN | Después: euribor + 0,64% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Hipoteca Joven Variable Kutxabank
203.587,63 €
4,75 %
El primer año: 2,54% TIN | Después: euribor + 0,64% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Hipoteca Naranja Variable (3 años tipo fijo) ING
208.846,17 €
4,94 %
Los primeros 3 años: 2,90% TIN | Después: euribor + 0,69% TIN
Hasta 80 %
Hasta 40 años
-0,50% TIN con 3 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 7 de mayo de 2024.
Mejores hipotecas mixtas
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima Contacto
Hipoteca Open Mixta 25 Openbank
189.971,39 €
3,94 %
Los primeros 10 años: 2,74% TIN | Después: euribor + 0,55% TIN
Hasta 80 %
Hasta 25 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Mixta 20 Bankinter
191.804,48 €
4,10 %
Los primeros 20 años: 3,09% TIN | Después: euribor + 0,85% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,30% TIN con 4 productos
Hipoteca Inteligente Mixta 10 EVO Banco
195.093,31 €
4,15 %
Los primeros 10 años: 2,65% TIN | Después: euribor + 0,75% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Joven Mixta 10 Cajasur
197.407,16 €
4,32 %
El primer año: 3,02% TIN | Los siguientes 9 años: 3,22% TIN | Después: euribor + 0,84% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Hipoteca Joven Mixta 10 Kutxabank
197.407,16 €
4,32 %
El primer año: 3,02% TIN | Los siguientes 9 años: 3,22% TIN | Después: euribor + 0,84% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 7 de mayo de 2024.
Fuentes del artículo
  1. Banco de España. Tabla de los tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario. Consultado en https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/guia-textual/tiposinteresrefe/tabla_tipos_referencia_oficiales_mercado_hipotecario.html
  2. Banco de España. Portal del Cliente Bancario - Simuladores de hipoteca y préstamo personal. Consultado en https://app.bde.es/asb_www/es/cuota.html#/principalCuota
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Personas que han participado en este post:

Juan RibónRoams
Actualizado por Juan Ribón

Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.

Nadia Pérez
Editado y revisado por Nadia Pérez
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