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Amortizar hipoteca: en qué consiste y cuándo es conveniente

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Última actualización: 18 de junio de 2024
Isbelt Martín
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En pocas palabras

Amortizar la hipoteca consiste en ir pagando las cuotas de la misma para que se reduzca la deuda. Nos centraremos particularmente en amortizar la hipoteca anticipadamente, es decir, pagar una mayor cantidad a la que corresponde para acabar de pagar antes la hipoteca. ¿Una decisión adecuada o es mejor reservar tus ahorros?

Mejores hipotecas fijas sin comisiones
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima Contacto
Hipoteca a tipo fijo Mari Carmen Abanca
192.781,64 €
4,25 %
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Hasta 80 %
Hasta 30 años
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Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 18 de junio de 2024.

¿Qué es amortizar la hipoteca?

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Amortizar la hipoteca anticipadamente significa pagar o devolver unas cuotas más elevadas a las que te correspondería para dejar saldada cuanto antes la deuda hipotecaria, aunque también puedes optar por mantener la fecha de vencimiento y reducir la cuota que pagas cada mes a partir de la amortización.

Al acortar el plazo de devolución de la hipoteca se reducen también los intereses que tendrías que pagar a largo plazo, porque recuerda que cuanto más tardes en devolver un préstamo, más caro te saldrá. Esta operación suele conllevar el pago de comisiones.

Al amortizar anticipadamente una hipoteca, devuelves parte del capital pendiente, y evitas pagar intereses por ese dinero que devuelves. Por eso esta operación tiene comisiones, para compensar al banco por los beneficios que dejará de percibir.


Tipos de amortización en hipotecas

Hay, en esencia, dos tipos de amortización de hipoteca. Podrás que elegir una u otra en función de tus necesidades y solvencia:

  • Amortización de hipoteca parcial: si dispones de la suficiente liquidez, podrás pagar parte de la deuda pendiente, y de ese modo reducir el importe de las cuotas o el plazo de la hipoteca.
  • Amortización total de la hipoteca: supone devolver de golpe el importe pendiente, eliminando así la deuda.

¿Es conveniente amortizar hipoteca?

Si dispones del dinero suficiente, puedes contemplar la posibilidad de pagar parte o hasta toda la hipoteca. Ten en cuenta que amortizar una hipoteca suele conllevar el pago de comisiones, pues se debe compensar al banco por los intereses que va a dejar de cobrar. Te damos algunos consejos a tener en cuenta para saber si conviene amortizar la hipoteca:

  • Cuanto más alto sea el tipo de interés, mayor será el incentivo para amortizar anticipadamente, aunque sea parcial.
  • Cuanto antes hagas la amortización anticipada de la hipoteca, mejor, ya que a la larga pagarás menos intereses.
  • Dentro de las amortizaciones parciales de hipoteca, la modalidad a elegir entre reducción de cuota o de plazo dependerá de la situación financiera en que te encuentres. Si sueles llegar muy ahogado a fin de mes, probablemente te convenga disminuir el importe de la misma. En caso contrario, la mejor opción podría ser quitar plazo del préstamo hipotecario manteniendo la cuota, ya que de ese modo pagarás menos intereses.

Hay otras opciones o alternativas a la amortización. Por ejemplo, puede resultar más atractivo invertir tus ahorros en cualquier producto financiero que te reporte un interés más elevado que el de la hipoteca. De esta manera, estarás obteniendo beneficios y podrás afrontar el pago de la hipoteca con mayor solvencia, aumentando tu liquidez a medio y largo plazo.

Esto, evidentemente, entraña un riesgo, que es el inherente a los productos financieros, como los fondos de inversión, especialmente si tienen rentabilidades altas. Aunque también puedes asegurarte con productos con riesgo muy reducido, como los depósitos a plazo fijo.

Otra cuestión a analizar tiene que ver con la fecha exacta de firma de hipoteca. Aquellas que se firmaron antes de 2013 pueden beneficiarse de una deducción de hipoteca, hasta de un 15% de las aportaciones realizadas, con un máximo de 9.040€/año por titular.


¿Cuándo es el mejor momento para amortizar hipoteca?

El mejor momento para amortizar la hipoteca de manera anticipada es al inicio, independientemente del tipo de interés pactado (fijo o variable). El sistema de amortización francés, propio de las hipotecas, implica que el mayor volumen de intereses se abona al principio. Liquidar la deuda cuanto antes te ayudará a ahorrar.

Si dispones de una hipoteca con tipo de interés variable, tendrás la oportunidad de amortizarla anticipadamente antes o después de la revisión de hipoteca:

  • Amortizar hipoteca antes de la revisión: te interesará esta opción cuando el euríbor vaya a estar más alto que el que tenía tu hipoteca antes de la revisión. Tendrás que saber a cuánto estaba el euríbor en tu última revisión y a cuánto está en la actualidad, el último dato registrado a mes mayo de 2024 (3,680%). Esta opción combina bien con la amortización con reducción de cuotas, ya que de ese modo amortiguarás la subida de las mismas por el euríbor.
  • Amortizar hipoteca después de la revisión: te interesa cuando el euríbor cotiza a la baja. Si tu hipoteca estaba al 3% y se va a actualizar al 2%, es mejor esperarse a esta actualización de la hipoteca. En este caso, cualquiera de las dos posibilidades te viene bien, pero la mejor opción suele ser reducir el plazo manteniendo la cuota tras la amortización, para pagar menos intereses todavía.

¿Por qué es mejor amortizar la hipoteca en los primeros meses o años?

Con el sistema de amortización francés propio de las hipotecas, aunque la cuota mensual sea siempre la misma, una parte de esa cuota va destinada a amortizar o devolver el préstamo principal y otra parte va en concepto de intereses (lo que gana el banco). En el inicio de la hipoteca siempre se destina una parte mayor al pago de los intereses y una menor parte a la devolución del capital, esta inercia va revirtiendo proporcionalmente según van pasando los meses.

En la siguiente tabla te vamos a mostrar un ejemplo práctico en el que se va a ver muy bien cómo se pagan los intereses en la hipoteca. Se trata de una hipoteca fija de 100.000€ con un tipo de interés del 3% a devolver en 20 años (es decir, 240 mensualidades). Pues bien, la cuota mensual es constante, pagarás todos los meses 554,60€. Hemos contrapuesto los primeros cinco meses (del mes 1 al 5) de la hipoteca con los últimos cinco meses a pagar de la hipoteca (mensualidades del 236 al 240). Se puede ver que en el primer mes, de los 554,60€ que se pagan, 250€ son en concepto de intereses. Por contra, en el último mes de la hipoteca, de esos 554,60€ que se pagan, solamente 1,38€ serán intereses. Por lo que si amortizas anticipadamente la hipoteca en el último mes, te ahorrarías como mucho 1,38€ (y eso sin aplicar comisiones).

Ejemplo de un cuadro de amortización de una hipoteca
Número del mes Cuota a pagar Capital principal amortizado Intereses que se pagan Capital pendiente
1 554,60€ 304,60€ 250,00€ 99695,40€
2 554,60€ 305,36€ 249,24€ 99390,04€
3 554,60€ 306,12€ 248,48€ 99083,92€
4 554,60€ 306,89€ 247,71€ 98777,03€
5 554,60€ 307,66€ 246,94€ 98469,37€
... ... ... ... ...
236 554,60€ 547,72€ 6,88€ 2203,85€
237 554,60€ 549,09€ 5,51€ 1654,76€
238 554,60€ 550,46€ 4,14€ 1104,30€
239 554,60€ 551,84€ 2,76€ 552,46€
240 554,60€ 552,46€ 1,38€ 0,00€

Comisiones por amortizar la hipoteca

El máximo a amortizar de la hipoteca está fijado en la nueva Ley Hipotecaria, concretamente en el artículo 23 de la Ley 5/2019 (1) :

  • Comisión de amortización anticipada en hipotecas variables. La Ley da dos opciones:
    1. Comisión 0,15% durante los primeros cinco años de la hipoteca. Pasado este plazo no se podrán cobrar comisiones.
    2. Comisión 0,25% durante los tres primeros años de la hipoteca. Pasado este plazo no se podrán cobrar comisiones.
  • Comisión de amortización anticipada en hipotecas fijas: máximo del 2% si es en los diez primeros años y máximo del 1,5% en el resto de años.
Nuestra opinión experta

Estas comisiones las puede fijar libremente el banco, pero sin superar nunca ese máximo que dicta la Ley. Y el importe de la comisión no podrá superar el de los intereses que el banco dejará de percibir. Por lo general, vas a ahorrar más en intereses que lo que te costará la penalización.

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Juan RibónRedactor especializado en Banca & Servicios Financieros

La tónica general es que las hipotecas tengan comisiones por amortizar anticipadamente, sin embargo, también se comercializan algunas que no aplican comisión alguna ni por amortización total ni parcial. Algunos ejemplos de hipotecas sin comisiones por este concepto son:


Ventajas de amortizar la hipoteca

De entre las principales ventajas de amortizar la hipoteca de manera anticipada podemos destacar las de la siguiente lista:

  • Podrás saldar la deuda antes, disponiendo de la propiedad del inmueble sin las cargas inherentes al préstamo.
  • Ahorrarás en cuanto al pago de los intereses futuros.
  • Podrás disponer de un nuevo préstamo sin demasiadas dificultades, al haber saldado ya la deuda anterior.
  • Beneficios fiscales, siempre y cuando tu hipoteca sea anterior a 2013. En este caso, Hacienda devuelve un 15% y hasta 9.040€ a cada titular.

¿Ahorrar o amortizar la hipoteca?

Ante la decisión sobre ahorrar o amortizar la hipoteca conviene estudiar bien tu situación. Si dispones de liquidez suficiente para afrontar la amortización anticipada, deberás que valorar si al hacerlo te quedarás sin fondos para afrontar algún imprevisto. De ser así, tendrías que recurrir a nuevas vías de financiación, con las dificultades y procesos que ello conlleva.

Otra de las opciones es invertir en algún producto financiero, que te reporte una serie de intereses y así aumentar la cantidad de la que dispones de manera paulatina. Algunos de ellos pueden ser los planes de pensiones o los depósitos bancarios, pero debes tener en cuenta que te permiten recuperar el dinero cuando quieras (no sin penalizaciones, al menos). También puedes invertir en fondos, pero esta opción tiene un riesgo que debes conocer y estar dispuesto a asumir.

Nuestra opinión experta

Aunque no hay una regla escrita, se suele recomendar mantener un colchón de ahorros para poder vivir al menos seis meses sin ingresos. Con eso en mente, mi consejo es que, aunque las amortizaciones anticipadas son siempre una buena idea, no las hagas mientras no dispongas de ahorros suficientes para poder encarar cualquier revés de la vida.

foto del autor
Juan RibónRedactor especializado en Banca & Servicios Financieros

Amortizar o subrogar una hipoteca

La subrogación de hipotecas es una alternativa clave a considerar al momento de abordar la amortización de un préstamo hipotecario. Para aquellos que buscan las mejores hipotecas para subrogar, es esencial comprender tanto los beneficios como los costos asociados.

¿Cuánto cuesta la subrogación de una hipoteca? Esta pregunta es crucial para evaluar si este proceso es la opción adecuada. Además, es importante destacar las ventajas de subrogar una hipoteca, las cuales pueden incluir la posibilidad de acceder a mejores condiciones financieras y mantener una estabilidad en el flujo de pagos mensuales. Al considerar estas facetas, los propietarios de viviendas pueden tomar decisiones financieras más fundamentadas y efectivas en relación con su hipoteca.

Lo ideal, sobre todo en estos momentos de altos tipos de interés, suele ser subrogar la hipoteca a un banco que te ofrezca mejores condiciones, y si la tienes variable, negociar con este una novación del tipo de interés y hacerlo fijo. Y además podrías, de paso, hacer una amortización parcial para reducir el plazo. Esta combinación de operaciones te debería permitir ahorrar una cantidad importante de intereses, aunque de primeras tendrá un coste que deberás asumir.


Cómo amortizar una hipoteca

Para amortizar una hipoteca hay que seguir unas pautas dado que existen algunos plazos que están regulados, tal y como explica el Banco de España sobre los trámites para amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario (2) :

  1. Avisa al banco tu intención de amortizar anticipadamente la hipoteca Preavisa a tu banco sobre tu intención de amortizar la hipoteca anticipadamente, el plazo de preaviso dependerá de cada banco y puede ser de hasta un mes. Es recomendable hacerlo de forma que quede constancia.
  2. El banco procederá a informarte sobre el procedimiento La entidad tendrá que darte toda la información necesaria sobre cómo proceder, en un plazo de tres días.
  3. Decide qué hacer con los productos vinculados a la hipoteca Si existiera un seguro de la hipoteca contratado con el banco, comunica tu intención de extinguirlo o seguir con él.
  4. Haz una transferencia OMF para amortizar una parte o totalidad de la hipoteca La entidad financiera podría pedirte que realizaras una transferencia OMF (envío realizado a través del sistema TARGET2 del Banco de España) en función del motivo de la cancelación.
  5. Extinción de la hipoteca en caso de amortización total En el caso de tratarse de una amortización total, el Banco de España recomienda hacer el levantamiento de la hipoteca, es decir, obtener un certificado de deuda cero en el Registro de la Propiedad.

Preguntas frecuentes sobre amortizar una hipoteca

¿Cuántas veces se puede amortizar anticipadamente la hipoteca?

A priori no existe un límite en tanto al número de veces que se puede amortizar una hipoteca. En cualquier caso, es recomendable preguntar al banco sobre esta posibilidad y las condiciones de las mismas.

¿Conviene pagar la hipoteca antes de tiempo?

Si se dispone del dinero suficiente, en la mayoría de casos será recomendable pagar la hipoteca antes de tiempo. Hay que tener en cuenta que al reducir los plazos de devolución de la hipoteca se pagan menos intereses. Eso sí, es conveniente hacerlo mejor durante los primeros años de la hipoteca, ya que es cuando más capital se destina al pago de intereses.

¿Cuánto dinero se puede amortizar en una hipoteca?

El máximo que se puede amortizar de la hipoteca es el total de la deuda pendiente. Si por ejemplo te quedan por pagar 30.000€, podrías amortizar como máximo esa cantidad. Recuerda que solo amortizas el capital, no los intereses que dicha deuda pudiera generar (si te quedan 30.000€, a menos que los amortices anticipadamente al banco le pagarás esa cantidad más los intereses).

Mejores hipotecas variables sin comisiones
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima Contacto
Hipoteca Inteligente Variable EVO Banco
195.492,39 €
4,30 %
Los primeros 2 años: 2,20% TIN | Después: euríbor + 0,48% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca variable Mari Carmen Abanca
217.646 €
5,45 %
El primer año: 1,55% TIN | Después: euríbor + 0,75% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
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Hipoteca Vamos a tipo variable Ibercaja
220.692,40 €
5,57 %
El primer año: 1,75% TIN | Después: euríbor + 1,08% TIN
Hasta 80 %
Hasta 25 años
-1,00% TIN con 6 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 18 de junio de 2024.
Mejores hipotecas mixtas sin comisiones
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima Contacto
Hipoteca Vamos Mixta 10 Ibercaja
209.522,94 €
4,75 %
Los primeros 10 años: 2,55% TIN | Después: euríbor + 1,38% TIN
Hasta 80 %
Hasta 25 años
-1,00% TIN con 6 productos
Hipoteca mixta Mari Carmen Abanca
212.912,50 €
5,08 %
Los primeros 5 años: 2,65% TIN | Después: euríbor + 0,75% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 4 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 18 de junio de 2024.
Fuentes del artículo
  1. Ley 5/2019 (Art. 23), de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, Ley 5/2019, 26329 (2019). https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con#ar-23
  2. Banco de España. Trámites para la amortización anticipada de una deuda. https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/tramites-para-la-amortizacion-anticipada-de-una-deuda.html
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Personas que han participado en este post:

Isbelt Martín
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Actualizado por Isbelt Martín

Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.

Laura Burón
Editado y revisado por Laura Burón
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