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Hipoteca inversa | Qué es, cómo funciona y en qué banco contratarla

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Última actualización: 19 de junio de 2024
Alberto Rodríguez
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En pocas palabras

Las hipotecas inversas son préstamos que permiten a mayores de 65 años conseguir un complemento a su jubilación o liquidez para una emergencia. Hay bancos como Santander o EBN, entre otros, que las ofertan a sus clientes. Aquí te explico cómo funcionan, dónde contratarlas, sus ventajas y desventajas.

¿Qué es una hipoteca inversa?

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Una hipoteca inversa es un préstamo que te permite obtener una renta mensual y a cambio, pones tu hogar como garantía. Este producto está pensado para personas mayores de 65 años que tengan una vivienda en propiedad libre de cargas.

A diferencia de un préstamo hipotecario tradicional, los pagos de las cuotas se hacen cuando el titular ya no vive en el hogar o ha fallecido. En tal caso, son los herederos quienes deben hacerse cargo de devolver el dinero pendiente.

Existen tres tipos o modalidades de hipoteca inversa:

  1. Hipoteca inversa vitalicia: formada por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicio que se activa en caso de que el cliente sobreviva al plazo máximo del crédito.
  2. Hipoteca inversa temporal: la cuantía a recibir será el total del valor de venta de la vivienda. Se percibe una renta durante un periodo negociado. Una vez cubierto este valor se puede seguir usando la vivienda pero se deja de recibir renta.
  3. Hipoteca inversa de disposición única. Se recibe todo el dinero de golpe, basado en el valor de tasación de la vivienda.

Cómo funcionan las hipotecas inversas

El funcionamiento de las hipotecas inversas es simple. El propietario acude a una entidad bancaria, que le concede esta financiación. La renta mensual que va a percibir varía en función de la edad del titular, el tipo de hipoteca inversa y el acuerdo al que llegue con el banco.

Si la persona que percibe esta renta quiere cancelar la hipoteca inversa, puede hacerlo en cualquier momento. A partir de entonces, tendrá que devolver el dinero prestado y abonar los intereses correspondientes.

En caso de fallecimiento del titular, como te comentaba más arriba, son los herederos quienes tienen que abonar la deuda pendiente. Éstos pueden escoger entre varias opciones: pagarla directamente, rehipotecar el inmueble y alquilarlo para costear el préstamo o venderlo y quedarse con los beneficios tras devolver el préstamo.


¿Qué bancos ofrecen hipotecas inversas?

A día de hoy la oferta en hipotecas inversas es muy escasa. El motivo es que los bancos temen que los herederos no paguen la deuda o rechacen la herencia y tengan que quedarse con la vivienda en propiedad.

Las hipotecas inversas también pueden ser el típico "producto oculto" de los bancos. Es decir, que no las publiciten pero puedan concederlas previa negociación con el cliente. Así que antes de descartar la opción, te recomiendo preguntar por la hipoteca inversa en tu banco (CaixaBank, BBVA, ING, Kutxabank, etc).

En los siguientes apartados te explico las hipotecas inversas de los bancos que las ofertan y sus requisitos. De esta manera, puedes conocer las opciones que tienes disponibles en el mercado actualmente.

Hipoteca Inversa Banco Santander

La hipoteca inversa del Banco Santander es un producto relativamente nuevo, creado junto a Mapfre. Se trata de una financiación flexible, ya que puedes elegir entre una renta vitalicia o durante un período de tiempo limitado.

Los requisitos para que puedas hacerte con la hipoteca inversa del Banco Santander son los siguientes:

  • Personas mayores de 65 años
  • Ser propietario de la vivienda
  • Sin otras personas viviendo en el inmueble además de los propietarios
  • Sin cargas u otras hipotecas sobre el domicilio
  • Ser la vivienda habitual
  • Tener un valor de más de 200.000€

Hipoteca Inversa de EBN Banco

La hipoteca inversa de EBN Banco es similar a la anterior. En este caso, se caracteriza por tener unas condiciones menos exigentes. Sin embargo, no te da la opción de tener una renta vitalicia, por lo que está pensada para emergencias en las que necesites de liquidez.

Te listo a continuación los requisitos para que te concedan esta hipoteca inversa:

  • Personas mayores de 65 años
  • Vivienda con valor superior a 150.000€
  • Estar empadronado en dicho inmueble

Hipoteca Inversa Óptima Mayores

La firma Óptima Mayores también comercializa hipotecas inversas. Si bien no son una entidad financiera, vende y asesora sobre este tipo de productos en colaboración con otras firmas. Desde bancos hasta aseguradoras, como Santalucía, trabajan con ellos.

Las condiciones básicas que indican para poder contratar una hipoteca inversa son:

  • Ser mayor de 65 años o dependiente
  • Vivienda en propiedad dentro de núcleo urbano
  • Valor del inmueble superior a 150.000€
  • Para la primera vivienda o domicilio habitual
  • Tener herederos

Gastos asociados de la hipoteca inversa

Las gastos de las hipotecas inversas son:

  • Tasación de la vivienda: en la gran mayoría de casos corre por cuenta del titular y aproximadamente tiene un coste de 300€.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: no tienes que abonarlo si se trata de tu vivienda habitual ya que está bonificado por la Ley 41/2007 (1) . Si quieres esta financiación para tu segunda residencia, si vas a tener que pagarlo.
  • Gastos de registro, notaría y comisión de apertura: lo más común es que sea la entidad financiera la que adelante estos gastos y se los deduzca de la parte del préstamo.
  • Intereses del préstamo: van en aumento cuanto más tiempo dure la hipoteca inversa. Esto solo afectaría a los herederos cuando tengan que regularizar el préstamo hipotecario con el banco para recuperar la propiedad.

Ventajas y desventajas de las hipotecas inversas

Como cualquier producto financiero, las hipotecas inversas tienen sus ventajas y desventajas. Para que puedas conocer más sobre ellas, te las menciono a continuación.

  • Aporta liquidez: es una opción para recibir un complemento a la jubilación u obtener dinero para subsanar alguna emergencia inesperada.
  • Opciones flexibles: en más de una entidad puedes contratar una hipoteca inversa que te aporte el dinero según lo necesites (de forma íntegra, renta temporal o vitalicia).
  • Tipos de interés fijos: a diferencia de las hipotecas tradicionales, el tipo de interés no varía con el paso del tiempo o los vaivenes del mercado.
  • Tipos de interés elevados: respecto a las hipotecas convencionales.
  • La deuda incrementa: con el transcurso de los años y se podría dar el caso de que superare el valor de la vivienda. En estos casos, los herederos tienen que responder con parte de la herencia.
  • Producto financiero "complejo": es difícil de entender para el ciudadano medio y más aún para las personas más mayores. Esto que puede traer problemas graves si no se es consciente de las condiciones del préstamo.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas inversas

¿Cómo tributa una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas no tributan en el IRPF porque no son rentas a efectos de hacer la declaración del IRPF. Por otro lado, si recibes el dinero por el seguro de rentas, debes pagar el 1,44% de lo que has recibido.

¿Cuánto puedo ganar con mi hipoteca inversa?

De media en España, los beneficiarios de una hipoteca inversa cobran unos 300€ (2) al mes pero es algo variable que dependerá del cliente en cuestión y de la vivienda.

¿Cómo cancelar una hipoteca inversa?

Para cancelar una hipoteca basta con que te pongas en contacto con tu banco. Ellos te pueden dar varias alternativas para el pago, tanto en cuanto a plazos como a la forma de hacerlo (en líquido o con el inmueble).

Si fallece el titular, ¿qué sucede con la hipoteca inversa?

Si fallece el titular y no se ha cobrado toda la hipoteca inversa, los herederos pueden escoger entre quedarse la vivienda devolviendo el dinero a la entidad financiera, venderla para pagar la deuda o rehipotecarla y alquilarla para abonar el dinero pendiente.

Fuentes del artículo
  1. Ley 41/2007, de VII de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de XXV de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, n.o Ley 41/2007, 50593 https://www.boe.es/eli/es/l/2007/12/07/41
  2. elEconomista.es. El beneficiario de hipoteca inversa solo recibe de media el 18% del valor de la vivienda - elEconomista.es. Consultado en https://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/11291038/06/21/El-beneficiario-de-hipoteca-inversa-solo-recibe-de-media-el-18-del-valor-de-la-vivienda.html
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Alberto Rodríguez
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Actualizado por Alberto Rodríguez

Alberto es periodista especializado en entorno digital y datos. Experto con más de 4 años escribiendo en medios de comunicación digitales, Alberto lleva asesorando sobre seguros y finanzas personales desde 2022. Alberto elabora análisis y comparativas de todo tipo de productos para ayudarte a elegir el mejor servicio según tus condiciones, aclarándote las condiciones y letra pequeña más escondidas en estos sectores. Además, Alberto se declara friki de todo aquello que le apasiona: el cine, los videojuegos y el deporte. Sus must actuales: The Last of Us, sus vinilos y mejorar el rendimiento de su tarjeta gráfica.

Nadia Pérez
Editado y revisado por Nadia Pérez