Hipotecas VPO: características, condiciones y tipos de interés | Junio 2025
Si sueñas con tener tu propio piso, pero te resulta complicado, las hipotecas VPO te pueden ayudar. Son créditos para viviendas con precios más bajos que el mercado, gracias a la ayuda del Estado. Si te interesa comprar una VPO, te cuento de sus condiciones especiales, sus tipos de interés VPO para 205 y sus requisitos.
Hipotecas para VPO
Una VPO es un inmueble subvencionado por el Estado para que puedas acceder a la vivienda si cuentas con una renta baja. Es posible comprar esos pisos o casas mediante una hipoteca, la cual, aunque sea concedida por un banco, goza de condiciones propias y particulares.
Las hipotecas VPO son una opción de financiación específica para quienes pueden acceder a una vivienda de protección oficial. Si cumples los requisitos para comprar una VPO, puedes beneficiarte de hipotecas con condiciones especiales.
Ten en cuenta que estas hipotecas no son para todos. Si no puedes optar a una VPO, es necesario que busques otras formas de financiar tu vivienda.
Si quieres escuchar más sobre las hipotecas para VOP, su tipo de interés y cómo conseguir una, te invito a escuchar nuestro podcast a continuación:
Tipos de interés VPO 2025
El Consejo de Ministros aprobó el pasado 10 de mayo de 2025 los nuevos tipos de interés para las hipotecas VPO de los planes de Vivienda entre 1996 y 2008, algo muy esperado por los afectados. Y ya han sido publicados en el Boletín Oficial del Estado.
En estos momentos, las hipotecas VPO tienen intereses similares a las del mercado libre (1) , pero las VPO están reservadas para quienes cumplan determinados requisitos. Eso sí, recuerda que los tipos de interés de las VPO se revisan periódicamente según el mercado (el euríbor).
En la siguiente tabla te cuento cuáles son los tipos de interés para estos préstamos inmobiliarios:
| Vivienda de Protección Oficial | Tipo de interés reservado |
|---|---|
| Programa 1997 (Plan 1996-1999) | 2,92% |
| Plan 2002-2005 | 2,78% |
| Plan 2005-2008 | 2,84% |
El IRPH en las hipotecas VPO
El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) fue un método común para calcular los intereses en las hipotecas VPO. Sin embargo, este índice ha estado rodeado de controversia, con muchos considerándolo abusivo.
¿Cuál es el problema? Las críticas al IRPH se basan en su falta de transparencia y en la posibilidad de que haya sido perjudicial para los consumidores. De hecho, el Tribunal Supremo ha dictaminado que, aunque la cláusula IRPH en hipotecas VPO puede ser poco transparente, no es necesariamente abusiva ni prueba mala fe por parte del banco.
¿Qué significa esto para ti? Por el momento, y a la espera de nuevas resoluciones judiciales, el uso del IRPH en las hipotecas VPO sigue siendo válido.
Si tienes una hipoteca VPO con IRPH, te recomiendo que consultes con un abogado para conocer tu situación particular y las opciones legales disponibles.
Requisitos y condiciones de las hipotecas VPO
No cualquiera puede acceder a una hipoteca para comprar una VPO. Para empezar, la casa que vas a comprar debe cumplir una serie de condiciones:
- La vivienda debe haber sido declarada como protegida por la Comunidad Autónoma donde se encuentre.
- Debe convertirse en tu vivienda habitual.
- El inmueble debe tener un certificado que marque su precio mínimo y máximo de venta.
Por otro lado, tú, como futuro hipotecado, también debes reunir una serie de requisitos:
- Debes ser mayor de edad.
- No puedes ser propietario de otra vivienda, ya sea libre o protegida (ni tampoco el resto de titulares de esta hipoteca, si los hubiera).
- No debes aparecer como beneficiario de otro plan de vivienda en la última década.
- La Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble debe certificar, mediante el análisis de la declaración de la renta de tu unidad familiar, que cumples con los baremos de ingresos para optar a una VPO.
¿Se puede comprar una VPO de segunda mano?
Técnicamente, no es posible comprar una VPO de segunda mano, porque uno de los requisitos para vender este tipo de inmuebles es que haya perdido su condición de protegido.
La única manera de saltártelo es que la Administración autorice la venta del inmueble, la cual se realizará al precio establecido por la misma. Para ello, esta venta anticipada debe ser justificada debidamente, y puede ser por motivos laborales o porque tu unidad familiar ha crecido y la casa se ha quedado pequeña.
Tú, como comprador, debes cumplir los mismos requisitos que el actual titular para poder comprar una VPO de segunda mano, si no ha expirado el periodo de protección.
La Administración puede ejercer el derecho de tanteo cuando se solicite la venta de una VPO todavía protegida. Su oferta será por el precio máximo legal.
Beneficios fiscales de las hipotecas VPO
Las hipotecas para viviendas de protección oficial ofrecen una serie de beneficios fiscales que facilitan tanto la adquisición como la financiación de estas propiedades.
Con la intención de promover el acceso a la vivienda en España, el gobierno ha diseñado un marco fiscal favorable para quienes optan por este tipo de viviendas. A continuación, te destaco las principales ventajas fiscales asociadas a las hipotecas VPO:
- Exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD): este beneficio aplica tanto para la transmisión de terrenos destinados a la construcción de viviendas de protección oficial como para la primera transmisión de las viviendas una vez obtenida la calificación definitiva. Esta exención fiscal permite reducir significativamente los costes asociados a la compra de una VPO.
- Exención en la Constitución de Préstamos Hipotecarios: los préstamos hipotecarios destinados exclusivamente a la adquisición de viviendas de protección oficial están exentos del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), lo que supone un ahorro considerable en los gastos notariales y registrales. Esta exención se aplica siempre y cuando el precio de la vivienda no exceda los máximos establecidos.
- IVA reducido para viviendas de protección oficial: las VPO se benefician de un tipo reducido de IVA, lo que disminuye el coste total de adquisición frente a viviendas en el mercado libre. Este incentivo fiscal hace que las viviendas protegidas sean una opción aún más atractiva para los compradores.
- Deducción por inversión en vivienda habitual: Aunque la deducción por inversión en vivienda habitual fue suprimida en 2013, aquellos que la aplicaron antes de esa fecha pueden seguir beneficiándose de ella en su declaración de la renta, siempre que cumplan los requisitos establecidos.
- Reducciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): en algunas comunidades autónomas, se aplican tipos impositivos reducidos en el ITP para la adquisición de viviendas de protección oficial, lo que representa un ahorro adicional para los compradores.
- Facilidades en la constitución de hipotecas: la constitución de hipotecas para la adquisición de viviendas de protección oficial puede beneficiarse de tipos impositivos reducidos en el AJD, lo que reduce los costes asociados a la formalización del préstamo hipotecario.
Subrogación de la hipoteca de una VPO
Una de las características propias de las VPO es que se tratan en muchas ocasiones de viviendas de nueva edificación. Por tanto, cuando son ofrecidas pueden serlo con los términos que el promotor acordó con el banco, siempre dentro de las condiciones propias impuestas a esta clase de viviendas.
Es posible que no te interese una subrogación a esa hipoteca, en esos términos. Lo mejor es solicitar al banco que la concedió las condiciones del crédito y compararlas con los que ofrecen otras entidades.
La gran ventaja de subrogarse a la hipoteca del promotor es el ahorro de los gastos que te supone abrir una nueva hipoteca, ya que solo habrá que pagar una comisión, la cual fue fijada por la nueva Ley Hipotecaria de 2019 para hipotecas fijas y variables: la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (3) .
Cancelar una hipoteca VPO
Una hipoteca de una VPO se puede cancelar como cualquier otra, pero su solicitud es diferente a la cancelación de un crédito hipotecario de una vivienda libre.
El préstamo inmobiliario se firma a favor del Estado, y no a favor del banco, aunque sí a través de este. Por eso, para solicitar la cancelación de una hipoteca de una VPO será necesario que contactes con el Ministerio de Fomento.
Debes enviar, por correo (o en persona), la siguiente documentación al registro del Ministerio de Fomento, ubicado en el Paseo de la Castellana nº 67, 28071, Madrid:
- La nota literal completa o la certificación de la inscripción de la VPO en el Registro de la Propiedad.
- Una fotocopia de tu DNI.
- El recibo de la última cuota abonada.
- La autorización del titular de la vivienda (solo si se actúa en su nombre).
Además de presentarla en el Ministerio de Fomento, la solicitud se puede enviar las siguientes vías:
- En cualquier oficina de Correos.
- En las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero.
- En el registro de cualquier órgano administrativo perteneciente a:
- Administración General del Estado.
- Administración de las Comunidades Autónomas.
- Cualquier entidad de la Administración Local si hubiese suscrito el convenio oportuno.
Requisitos para la cancelación de una hipoteca VPO
El requisito fundamental e indispensable para poder cancelar la hipoteca de una VPO es que se haya pagado por completo la deuda pendiente.
Se puede solicitar la cancelación antes de haber devuelto por completo el préstamo, pero este debe ser liquidado. La Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo informará al interesado la cantidad que debe reintegrar, la entidad donde debe hacerlo y el plazo que tiene para ello.
Amortizar una hipoteca de una VPO
Uno de los temores de los titulares de hipotecas de VPO es perder las bonificaciones que hacen a este crédito tan especial. Y quizá eres uno de los que se pregunta si eso puede ocurrir si haces una amortización parcial de la hipoteca.
La normativa en torno a las hipotecas de las VPO es muy complicada. Lo fundamental es tener claro qué Plan de Vivienda es el que reconoce a tu casa hipotecada como protegida.
Lo normal es que sí se admitan amortizaciones parciales y hasta totales, siempre y cuando se pacten con el banco. Dependiendo de las ayudas recibidas, estas amortizaciones pueden estar limitadas a un porcentaje.
Si existe tal limitación, por haber sido beneficiario de algún tipo de ayuda (como la Ayuda Estatal Directa a la Entrada), lo normal es que, si se supera, debas devolver la citada ayuda, junto al resto de subvenciones recibidas y los intereses de demora.
La normativa que regula las viviendas protegidas varía de una Comunidad Autónoma a otra, por lo que lo mejor es consultar antes de nada a la Consejería de Vivienda de la comunidad que corresponda.
Preguntas frecuentes sobre las hipotecas VPO
¿Qué ocurre si no me conceden una hipoteca VPO?
Puedes seguir en el registro para futuras adjudicaciones. También puedes explorar otras opciones como las mejores hipotecas fijas de mercado o ayudas al alquiler.
¿Cuándo una hipoteca VPO deja de ser VPO?
El plazo depende de la Comunidad Autónoma. Para eso lo mejor es consultar la normativa específica. Suele ser entre 10 y 30 años desde la compra, tras cumplir requisitos como pago de la hipoteca y ausencia de infracciones.
¿Cuál es la diferencias entre una hipoteca VPO y una convencional?
Una hipoteca VPO se caracteriza por tener condiciones más favorables, como tipos de interés más bajos y requisitos de acceso más estrictos, destinados a personas con ciertos niveles de ingresos y que adquieren una vivienda de protección. En cambio, una hipoteca convencional no está limitada por estos requisitos y generalmente ofrece mayor flexibilidad en cuanto a la cantidad de dinero prestado y la elección de la vivienda, pero los tipos de interés pueden ser más altos y las condiciones menos favorables.
- Banco de España. (s.f.). Tabla de los tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario. Consultado en https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/guia-textual/tiposinteresrefe/tabla_tipos_referencia_oficiales_mercado_hipotecario.html
- Resolución de 5 de mayo de 2025, de la Dirección General de Vivienda y Suelo, por la que se publica el Acuerdo por el que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados o convenidos concedidos en el marco del programa 1998 del Plan de Vivienda 1996-1999, Plan de Vivienda 2002-2005 y Plan de Vivienda 2005-2008, No. Resolución, 61239 (2025). https://www.boe.es/eli/es/res/2025/05/05/(2)
- Ley 5/2019, de XV de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, n.o Ley 5/2019, 26329. https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con
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