Hipotecas en VPO: características, condiciones y tipos de interés

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Última actualización: 11 de abril de 2024
Juan Ribón
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En pocas palabras

Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) son inmuebles que gozan de unas condiciones especiales para su compra, incluso si esta se hace mediante una hipoteca. Esto es porque son casas subvencionadas por la administración pública, para facilitar el acceso a la vivienda a aquellos con rentas bajas que de otro modo tendrían muy difícil comprar un piso. Pese a ello, es posible adquirir una VPO con una hipoteca , pero esta tendrá unas condiciones especiales y concretas.

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Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 11 de abril de 2024.

Hipotecas para VPO

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Una VPO es un inmueble subvencionado por el Estado para que puedan acceder a la vivienda aquellos con rentas bajas. Es posible proceder a su compra mediante una hipoteca, la cual, aunque sea concedida por un banco, gozará de condiciones propias y particulares .

Las hipotecas para VPO son un producto especial que comercializan los bancos, el cual solo aquellos que puedan acceder a una vivienda de protección oficial pueden solicitar. Es decir, las hipotecas para VPO existen , pero son exclusivas para aquellos que pueden optar a comprar una de estas casas bonificadas por el Estado . En caso contrario, el cliente deberá contratar otro tipo de financiación.


Tipos de interés VPO 2024

El Consejo de Ministros, se reunió el pasado 4 de abril de 2023 y aprobó los tipos de interés aplicables a los diferentes planes de vivienda. Estos tipos de interés se encuentran por debajo de los tipos de interés aplicables a las hipotecas del mercado libre (1) . Ten en cuenta que los tipos de interés de las hipotecas VPO se actualizan o revisan en función de los tipos de referencia del mercado (el euríbor ), y se toman como referencia la variación de los últimos meses.

El Gobierno actualiza los tipos de interés de los préstamos de viviendas protegidas. Consejo de Ministros (2)
Tipos de interés de las hipotecas VPO 2024
Vivienda de Protección Oficial Tipo de interés reservado
Programa 1996 (Plan 1996-1999) 2,50%
Plan 2002-2005 2,96%
Plan 2005-2008 2,86%

El IRPH en hipotecas para VPO

El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) ha sido una de las maneras que han tenido los bancos de cobrar los intereses a los titulares de una hipoteca de VPO . El problema es que este índice se ha visto envuelto en no pocas polémicas , y considerado por muchos como abusivo , aunque no por el Tribunal Supremo .

Las últimas sentencias, aunque consideran que se trata de una cláusula poco transparente , no la consideran abusiva, ni que el banco actuara de mala fe. Por tanto, y mientras no prospere alguno de los recursos interpuestos por la aplicación del IRPH en hipotecas de VPO , su uso seguirá considerándose válido por la Justicia.


Condiciones de las hipotecas para VPO

No cualquiera puede acceder a una hipoteca para comprar una VPO . Para empezar, la casa en sí debe cumplir una serie de requisitos :

  • La vivienda debe haber sido declarada como protegida por la Comunidad Autónoma donde se encuentre.
  • Debe convertirse en la vivienda habitual del titular de la hipoteca.
  • El inmueble debe tener un certificado que marque sus precios mínimo y máximo de venta .

Por otro lado, el futuro hipotecado también ha de reunir una serie de características:

  • Ha de ser mayor de edad .
  • No puede ser propietario de otra vivienda , ya sea libre o protegida (ni tampoco el resto de titulares de esta hipoteca, si los hubiera).
  • El titular no ha podido beneficiarse de otro plan de vivienda en la última década.
  • La Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble debe certificar, mediante el análisis de la declaración de la renta de la unidad familiar que aspira a la hipoteca, si cumple con los baremos de ingresos para optar a una VPO.

Cuando se solicita a la Administración una VPO, se entra en una bolsa , y llegado el momento será adjudicada una. Dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que el solicitante se encuentre, podrá rechazar un número limitado de adjudicaciones sin ser excluido del registro.

Se puede elegir una VPO, pero solo si se trata de una vivienda de segunda mano y si su periodo de protección ha expirado. Esta compraventa de VPO de segunda mano está igualmente regulada por la Administración .

Hipoteca para la compraventa de una VPO de segunda mano

Técnicamente no es posible comprar una VPO de segunda mano , porque uno de los requisitos para vender este tipo de inmuebles es que haya perdido su condición de protegido .

La única manera de saltárselo es que la Administración autorice la venta del inmueble , la cual se realizará al precio establecido por esta. Para ello, esta venta anticipada debe ser justificada debidamente, y puede ser por motivos laborales, porque la unidad familiar ha crecido y la casa se ha quedado pequeña, etc.

El comprador debe cumplir los mismos requisitos que el actual titular para poder comprar una VPO de segunda mano si no ha expirado el periodo de protección.

La Administración puede ejercer el derecho de tanteo cuando se solicite la venta de una VPO todavía protegida. Su oferta será por el precio máximo legal .


Subrogación de la hipoteca de una VPO

Una de las características propias de las VPO es que se tratan en muchas ocasiones de viviendas de nueva edificación . Por tanto, cuando son ofrecidas pueden serlo con los términos que el promotor acordó con el banco, siempre dentro de las condiciones propias impuestas a esta clase de viviendas.

Es posible que al cliente no le interese subrogarse a esa hipoteca , en esos términos. Lo mejor es solicitar al banco que la concedió las condiciones de la hipoteca y compararlas con los que ofrecen otras entidades.

La gran ventaja de subrogarse a la hipoteca del promotor es el ahorro de los gastos que supone abrir una nueva hipoteca, ya que solo habrá que pagar una comisión, la cual fue fijada por la nueva Ley Hipotecaria de 2019 para hipotecas fijas y variables: la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (3) .

La cuestión es echar cuentas y calcular qué sale más rentable no solo a corto plazo, sino también a largo plazo, y en función de esto, decidir qué es más conveniente.


Cancelación de la hipoteca de una VPO

Una hipoteca de una VPO se puede cancelar como cualquier otra, pero su solicitud es diferente a la cancelación de una hipoteca de una vivienda libre.

El crédito hipotecario se firma a favor del Estado , y no a favor del banco, aunque sí a través de este. Por eso, para solicitar la cancelación de una hipoteca de una VPO hay que contactar con el Ministerio de Fomento .

Se debe enviar por correo (o en persona), al registro del Ministerio de Fomento , sito en el Paseo de la Castellana nº 67, 28071, Madrid, la siguiente documentación:

  • La nota literal completa o la certificación de la inscripción de la VPO en el Registro de la Propiedad .
  • Una fotocopia del DNI .
  • El recibo de la última cuota abonada .
  • La autorización del titular de la vivienda (solo si se actúa en su nombre).

Además de en el Ministerio de Fomento , la solicitud se puede presentar:

  • En cualquier oficina de Correos .
  • En las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero.
  • En el registro de cualquier órgano administrativo perteneciente a:
    • Administración General del Estado.
    • Administración de las Comunidades Autónomas.
    • Cualquier entidad de la Administración Local si hubiese suscrito el convenio oportuno.

Requisitos para la cancelación de una hipoteca VPO

El requisito fundamental e indispensable para poder cancelar la hipoteca de una VPO es que se haya pagado por completo la deuda pendiente .

Se puede solicitar la cancelación antes de haber devuelto por completo el préstamo, pero este debe ser liquidado . La Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo informará al interesado la cantidad que debe reintegrar, la entidad donde debe hacerlo y el plazo que tiene para ello.


Amortizar una hipoteca de una VPO

Uno de los temores de los titulares de hipotecas de VPO es perder las bonificaciones que hacen a este crédito tan especial. Y son muchos los que se preguntan si eso podría ocurrir si proceden a realizar una amortización parcial de la hipoteca .

La normativa en torno a las hipotecas de las VPO es muy complicada. Lo fundamental es tener claro qué Plan de Vivienda es el que reconoce a la casa hipotecada como protegida.

Lo normal es que sí se admitan amortizaciones parciales , y hasta totales, siempre y cuando se pacten con el banco . Y, dependiendo de las ayudas recibidas, estas amortizaciones pueden estar limitadas a un porcentaje .

Si existe tal limitación, por haber sido beneficiario de algún tipo de ayuda (como la Ayuda Estatal Directa a la Entrada), lo normal es que si se supera el titular deba devolver la citada ayuda , junto al resto de subvenciones recibidas y los intereses de demora.

La normativa que regula las viviendas protegidas varía de una Comunidad Autónoma a otra, por lo que lo mejor es consultar antes de nada a la Consejería de Vivienda de la comunidad que corresponda.

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Los primeros 3 años: 2,90% TIN | Después: euribor + 0,69% TIN
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Hasta 40 años
-0,50% TIN con 3 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 11 de abril de 2024.
Mejores hipotecas mixtas
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima Contacto
Hipoteca Open Mixta 25 Openbank
189.971,39 €
3,94 %
Los primeros 10 años: 2,74% TIN | Después: euribor + 0,55% TIN
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Hipoteca Mixta 20 Bankinter
191.804,48 €
4,10 %
Los primeros 20 años: 3,09% TIN | Después: euribor + 0,85% TIN
Hasta 80 %
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Hipoteca Inteligente Mixta 10 EVO Banco
195.093,31 €
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Los primeros 10 años: 2,65% TIN | Después: euribor + 0,75% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Joven Mixta 10 Cajasur
197.407,16 €
4,32 %
El primer año: 3,02% TIN | Los siguientes 9 años: 3,22% TIN | Después: euribor + 0,84% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Hipoteca Joven Mixta 10 Kutxabank
197.407,16 €
4,32 %
El primer año: 3,02% TIN | Los siguientes 9 años: 3,22% TIN | Después: euribor + 0,84% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 11 de abril de 2024.
Fuentes del artículo
  1. Banco de España. (s.f.). Tabla de los tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario. Consultado en https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/guia-textual/tiposinteresrefe/tabla_tipos_referencia_oficiales_mercado_hipotecario.html
  2. Consejo de Ministros. El Gobierno actualiza los tipos de interés de los préstamos de viviendas protegidas | Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. https://www.mitma.gob.es/el-ministerio/sala-de-prensa/noticias/mar-04042023-1441
  3. Ley 5/2019, de XV de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, n.o Ley 5/2019, 26329 (2019). https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con
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Personas que han participado en este post:

Juan RibónRoams
Actualizado por Juan Ribón

Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.

Laura Burón
Editado y revisado por Laura Burón