Novación hipoteca: qué es, condiciones y cómo hacerla

Qué es una novación de hipoteca

Una novación de hipoteca se lleva a cabo al modificar cualquiera de las condiciones firmadas inicialmente. Si necesitas ampliar la hipoteca, modificar los plazos de abono, o cualquier otra cuestión relacionada con sus características, entrarás en un proceso para renegociar la hipoteca con el banco.

Esto dará como resultado una renovación de condiciones que se aplicarán en el momento de la nueva firma.

Requisitos novación hipoteca

Las condiciones de la novación de la hipoteca se definirán a nivel individual, después de negociar con el banco, y dependerán de los siguientes factores:

• Las cantidades adeudadas.
• El perfil económico del deudor.
• La edad del titular de la hipoteca.
• Las condiciones particulares que el banco establezca en el momento de la novación.

¿Por qué hacer una novación de hipoteca?

El principal motivo para realizar una novación hipotecaria es tratar de conseguir mejores condiciones para la devolución de tu préstamo sin tener que cambiar de banco, pero no es el único.

Las novaciones, como las subrogaciones, aumentan cuando los tipos de interés sufren fuertes variaciones: si el euríbor baja se pasa de fija a variable, y si sube, a la inversa.

¿Qué condiciones se pueden cambiar en una novación hipotecaria?

Las condiciones que se pueden modificar en una novación hipotecaria dependerá de cada caso en particular. Se podrán realizar negociaciones sobre los siguientes aspectos:

• Aumentar los importes de la propia hipoteca.
• Cambiar los plazos, aumentándolos o reduciéndolos.
• Hacer cambios con respecto a las garantías.
• Modificaciones en el tipo de interés de la hipoteca:
  • Un nuevo diferencial en la hipoteca.
  • Cambiar de una hipoteca variable a fija.
  • Cambiar la hipoteca de fija a variable.
• Cambios de titularidad: en casos de divorcios o herencias se puede negociar con el banco la salida de una hipoteca compartida entre otras situaciones.

Si no llegas a un acuerdo con el banco para modificar las condiciones podrías intentar realizar una subrogación hipotecaria, esta opción consiste en trasladar la hipoteca a otro banco renegociando las condiciones.

¿Quién paga los gastos de novación de hipoteca y cuáles son?

La novación de la hipoteca conlleva una serie de gastos, que se reparten entre el cliente y el banco. Los gastos que asume el cliente según está establecido en la Ley 5/2019, de XV de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ⁽¹⁾ son:

• Gastos de tasación del inmueble: se definen en función del tipo de inmueble y sus características. Están en un rango entre los 250€ y los 350€.
• Comisiones de la novación: dependen de la naturaleza de la operación. Su cuantía debe aparecer especificada en el contrato y nunca podrá superarse, ni tampoco el máximo impuesto por ley, si lo hubiera.

Los gastos de la novación que debe asumir el banco son:

• Gastos de gestoría: las gestiones en estas entidades pueden suponer un coste de entre 100€ y 150€.
• Gastos de notaría: las gestiones en los notarios supondrán el pago de una comisión de entre el 0,2% y el 0,5%.
• Gastosel Registro de la Propiedad: se trata del 50% del importe total abonado a la notaría.

Cómo hacer una novación de hipoteca

Para hacer una novación de hipoteca tendrás que realizar una solicitud al banco. Desde ese momento entrarás en una negociación particular, cuyos términos dependerán de la gestión que quieras realizar. El proceso es el siguiente:

1. Ponte en contacto con tu banco Ponte en contacto con tu entidad financiera y coméntale tu caso y los aspectos que te gustaría cambiar de la actual hipoteca.
2. Negocia las condiciones Si el banco ve cierta viabilidad en la actualización de las condiciones seguramente te propondrá otras condiciones o unos límites los cuáles no estaría dispuesto a sobrepasar. En esta parte podrás negociar en favor de nuestros intereses y no aceptar su primera propuesta.
3. Gestiona los documentos La entidad financiera te solicitará nuevos documentos para aprobar finalmente la operación. Te podrían pedir las últimas nóminas, una nueva tasación de la vivienda, etc.
4. Acepta o rechaza la novación hipotecaria En este punto, si se llega a un acuerdo, el banco te hará una oferta vinculante hipotecaria. Revisa si coincide con las condiciones pactadas y si finalmente te resulta interesante.
5. Formaliza la novación Si finalmente se va a realizar la operación, tendrás que acudir dos veces al notario para formalizar la novación (al igual que se haría en la contratación de una primera hipoteca).

Novación hipoteca por fallecimiento

Se puede llevar a cabo la novación de una hipoteca por fallecimiento del titular. El heredero del inmueble puede aceptar o rechazar la carga de la hipoteca del inmueble y, en caso de que quiera seguir abonándola, deberá realizar una novación.

Este proceso de renegociación estudiará el nuevo perfil del titular, en función de su edad, de los plazos que queden por abonar o de su nivel de ingresos, entre otras cosas.