Mejores hipotecas variables: las más baratas | Julio 2025
Las mejores hipotecas variables de este mes son las que ofrecen Openbank, Cajasur y Kutxabank. Te explico cómo son estos préstamos hipotecarios, cómo funciona el interés variable y cómo conseguir las más baratas.

¿Qué son las hipotecas variables?
Las hipotecas variables te abren las puertas a una financiación flexible, donde el interés se adapta a las dinámicas del mercado. A diferencia de las hipotecas fijas, donde la cuota permanece inalterable durante años, con los créditos hipotecarios a tipo variable tus pagos mensuales pueden aumentar o disminuir periódicamente.
La clave reside en la combinación de dos elementos: el diferencial (pactado con el banco) y un índice de referencia variable, habitualmente el euríbor.
Imaginemos una hipoteca variable con un interés de euríbor más 0,70% (E + 0,70%). El euríbor, que fluctúa con el tiempo, actúa como el índice de referencia. El 0,70% representa el diferencial, un porcentaje fijo durante toda la vida del préstamo inmobiliario.
¿Cómo funcionan las hipotecas variables?
Los intereses de una hipoteca variable van cambiando a lo largo del tiempo, haciendo que las cantidades que pagas mientras dure el crédito hipotecario sean diferentes. Pero, ¿cómo funcionan? Los intereses de una hipoteca variable se van a calcular en función de dos elementos :
- Diferencial o 'spread': esta parte de los intereses es fija y viene determinada por tu banco a la hora de contratar la hipoteca.
- Índice de referencia: es la parte variable de los intereses. Normalmente se usa como índice de referencia el euríbor.
Adicional a esto, hay tres aspectos que debes tener en cuenta. Desde Roams te lo explico de la manera más sencilla para que no te líes con tanta información:
- Tramo fijo: las hipotecas variables comienzan con un tramo fijo inicial de 12 o 24 meses. Luego, el interés se vuelve variable y se vincula al euríbor o al índice de referencia acordado.
- Revisión: el banco revisa la hipoteca periódicamente, generalmente cada seis o doce meses según el contrato. Durante estas revisiones, se actualiza el tipo de interés variable.
- Ajuste de interés: si el índice de referencia ha subido desde la última revisión, el interés de la hipoteca variable aumenta y las cuotas se encarecen. Por otro lado, si ha bajado, el interés se reduce y las mensualidades son más asequibles.
¿Qué banco da la mejor hipoteca variable en 2025?
¿Cuál es la mejor hipoteca variable hoy? Analicé en la base de datos de Roams y te traigo las tres mejores hipotecas a tipo variable del momento. En mi selección, he evaluado el coste total del préstamo, el interés que pagarás, la cantidad de productos bonificadores y las comisiones que te cobrarán.
Marca | Coste total hipoteca | TAE | TIN | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima | Producto | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Openbank | 171.761,20€ | 3,10% bonificado | 2,00% primer año, euríbor + 0,65% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -0,50% TIN con 3 productos | ||
Cajasur | 172.684,40€ | 3,14% bonificado | 1,41% primer año, euríbor + 0,64% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 10 productos | ||
Kutxabank | 172.684,40€ | 3,14% bonificado | 1,41% primer año, euríbor + 0,64% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 10 productos | ||
ING | 178.999,99€ | 3,50% bonificado | 1,90% 3 años, euríbor + 0,69% después | Hasta 80% | Hasta 40 años | -0,50% TIN con 3 productos | ||
Bankinter | 181.251,03€ | 3,65% bonificado | 2,35% primer año, euríbor + 0,80% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,30% TIN con 4 productos | ||
Sabadell | 181.644,64€ | 3,63% bonificado | 2,00% primer año, euríbor + 0,70% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 4 productos | ||
Globalcaja | 184.382,04€ | 3,79% bonificado | 2,39% primer año, euríbor + 1,25% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,20% TIN con 10 productos |
Hipoteca variable de Openbank
La Hipoteca Open a tipo variable destaca por tener una buena bonificación (0,5% de rebaja con solo tres productos vinculados, siendo un 0,3% algo tan básico como domiciliar la nómina), pero también por ofrecer un primer año con un tipo de interés muy razonable, mucho menor que el de cualquier competidor.
✅ Lo mejor: puedes realizar amortizaciones parciales sin comisiones.
❌ Lo que menos me convence: el diferencial a partir del segundo año, si bien está en la media, no destaca por encima de nadie.
Hipoteca Joven variable de Cajasur y Kutxabank
Agrupo estas dos hipotecas por que son exactamente iguales, la diferencia está en que Cajasur ofrece sus productos en el sur de España y Kutxabank en el País Vasco.
La Hipoteca Joven Variable de Cajasur y de Kutxabank están pensadas para jóvenes menores de 35 años y ofrece una financiación máxima del 80% con un TIN bastante competitivo en estos momentos y la opción de bonificar hasta un 1,10%.
✅ Lo mejor: sin comisión de apertura.
❌ Lo que menos me convence: necesitas ingresos recurrentes bastante altos como requisito principal.
Hipoteca Naranja variable de ING
La Hipotecas Naranja Variable con tres años a plazo fijo de ING es una excelente opción si no puedes optar a las anteriores, gracias a un TAE del 3,50% y la opción de reducir el TIN un 0,5% si tienes otros tres productos contratados con la entidad. Además, no tiene ningún tipo de comisión por amortización parcial ni por la apertura.
✅ Lo mejor: ofrece un plazo de amortización de hasta 40 años.
❌ Lo que menos me convence: la bonificación por productos vinculados se queda un poco corta.
¿Qué debe tener una buena hipoteca variable?
Para que una hipoteca variable sea realmente atractiva y te beneficie la economía ahora y a futuro, desde mi opinión el crédito hipotecario debe cumplir con estas características:
- Inferior al euríbor + 0,65% a partir del segundo año: esta referencia representa la media del mercado, por lo que un interés por debajo de este indicador es positivo para tu bolsillo.
- Un interés inicial competitivo: alrededor del 2,10% o menos para el primer año.
- Pocos productos bonificadores: no te dejes obligar a contratar múltiples servicios para obtener un buen tipo de interés. Busca hipotecas que te permitan elegir o que exijan pocos productos vinculados.
- Diferencia mínima entre interés bonificado y sin bonificar: si decides no contratar productos bonificadores, el incremento del interés no debería ser excesivo.
- Comisiones reducidas o nulas: busca un préstamo hipotecario sin comisión de apertura, ni por amortización anticipada, novación o subrogación. Negocia para eliminarlas si es posible.
¿Qué índices para hipotecas variables existen?
Aunque la gran mayoría de las hipotecas variables en España y en Europa están referenciadas al euríbor, existen otros índices que se pueden utilizar. Te los explico para que no te líes con tanta información en los bancos:
- Hipoteca euríbor: el índice de referencia más utilizado en España y el resto de Europa. Este índice representa el tipo de interés en el que los bancos se prestan dinero unos a otros.
- Hipoteca IRPH: es el índice de referencia de los préstamos hipotecarios. Cabe destacar que los clientes que referenciaron este índice a la hipoteca en los últimos años acabaron pagando mucho más dinero de los que lo hicieron con el euríbor.
- Hipoteca multidivisa: este índice toma como referencia la cotización de las divisas extranjeras. Las monedas más utilizadas como referencia son EUR, USD, JPY, CHF y GBP.
- Mibor: aún sigue estando en vigor, aunque dejó de utilizarse con la aparición del euro y posterior sustitución por el euríbor. El mibor refleja los tipos de interés interbancarios en el mercado bursátil de Madrid.
Ventajas y desventajas de las hipotecas variables
Las hipotecas variables ofrecen una cuota inicial más baja y la posibilidad de beneficiarse de bajadas del euríbor. Sin embargo, también conllevan el riesgo de que las cuotas se incrementen si el euríbor sube. Por eso, te cuento cuáles son los pros y contras de los préstamos hipotecarios a tipo variable:
Ventajas:
- Menores intereses: como lo que pagarás dependerá de la evolución del euríbor, a la larga puedes acabar pagando mucho menos que por una hipoteca fija, si firmas un diferencial bajo y el índice de referencia se desploma.
- Mayor duración: al poder tener un plazo de amortización más amplio, podrás obtener cuotas más baratas.
- Menores comisiones: además de los intereses, las hipotecas variables suelen tener menos comisiones que una hipoteca fija.
Desventajas:
- Incertidumbre: el euríbor, aunque ha llegado a cotizar en negativo, en la actualidad se encuentra viviendo un momento alcista como pocas veces se ha visto. Comenzó 2022 cotizando al -0,477%, cerró el año habiendo superado un alarmante 3%.
- Más intereses: si eliges periodo de de amortización más amplio pagarás cuotas más pequeñas, pero acabarás pagando al banco una mayor cantidad de intereses.
- Necesidad de negociación: tendrás que negociar con tu banco para conseguir un diferencial reducido. En ocasiones esto supone contratar un mayor número de servicios con el banco.

Comentarios