Intereses de la hipoteca: ¿cuándo se deja de pagarlos?
El pago de intereses es lo que acaba encareciendo la hipoteca, por eso son muchos los que se preguntan cuándo se dejan de pagar los intereses en las cuotas de la hipoteca. La respuesta es que nunca, porque su importe se reparte entre todas las cuotas, de la primera a la última. Lo que cambia es la proporción con respecto al porcentaje de capital devuelto, lo que se conoce como sistema de amortización francés.
¿Cuándo se deja de pagar intereses en una hipoteca?
Todo aquel con hipoteca se ha preguntado si alguna vez terminará de pagar intereses. La respuesta es tan sencilla como descorazonadora: nunca. Los intereses, al igual que el capital, se pagan de principio a fin, desde la primera cuota hasta la última.
Quizá la confusión venga por el hecho de que el banco aplique el sistema de amortización francés al cobro de las cuotas de la hipoteca. Esto supone que durante los primeros meses se devuelva proporcionalmente más intereses que capital, y que poco a poco la situación se vaya revirtiendo hasta que en la última cuota se devuelva un gran porcentaje de capital y una mínima cantidad de intereses.
Es posible que este sistema no se entienda bien, y que se crea que como al principio se pagan más intereses, llegue un momento en el que se terminen de pagar. Eso ocurrirá, pero solo con el pago de la última cuota, nunca antes. Una vez terminada la hipoteca, se recomienda realizar la cancelación registral del préstamo, tal y como señala el Banco de España (1) .
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¿Cómo funcionan los intereses en una hipoteca?
Las hipotecas en España utilizan, en su inmensa mayoría, el sistema de amortización francés. Básicamente, consiste en pagar primero los intereses y luego devolver el capital. Pero no es exactamente así, por lo que no se llega a un momento en el que no se paguen intereses.
Lo que varía es la proporción de capital e intereses que se devuelve con cada cuota. La primera estará formada sobre todo por intereses, mientras que la última tendrá un mínimo porcentaje de intereses (2) .
Conforme disminuya el capital pendiente de devolución, disminuirán los intereses a pagar. Al contratar una hipoteca el banco puede proporcionar al cliente un cuadro de amortización para que visualice el desglose de intereses y capital de cada pago mensual, desde el primero al último.
¿Cuándo se deja de pagar intereses en una hipoteca fija?
Esto se ve mejor con un ejemplo, y el más fácil de entender es una hipoteca fija. Supongamos que se firma por 100.000€ al 2% de interés y por 30 años. Eso supondrá una cuota mensual de 369,62€. Al cabo de 30 años, el banco habrá recibido los 100.000€ del préstamo y 33.062,92€ en concepto de intereses.
Para calcular la parte de la cuota destinada al pago de intereses hay que aplicar esta fórmula: (C*i)/12 , donde 'C' es el capital pendiente e 'i' es el tipo de interés anual.
La cuota, al ser una hipoteca a tipo fijo, será la misma durante los 360 meses. De los 369,62€ de cuota, 166,67€ serán intereses, y 202,95€ se destinarán a la devolución del capital prestado.
La siguiente cuota será de nuevo de 369,62€, pero como ya 'solo' faltan por devolver 99.797,05€, los intereses bajarán: serán 166,33€. Y la parte destinada a la devolución del capital aumentará: 203,29€.
La última cuota, 30 años después, será de 369,62€. De ella, 369€ serán capital y 0,62€ serán intereses. Y solo una vez esta última cuota sea satisfecha, se habrán terminado de pagar los intereses, nunca antes.
¿Cómo reducir los intereses a pagar en una hipoteca?
Aunque no hay forma de dejar de pagar intereses en una hipoteca, sí hay diversos modos para reducir su importe. Es decir, para acabar pagando menos intereses al banco.
La forma más rápida y sencilla de hacerlo es mediante una amortización parcial del préstamo hipotecario. Supone el pago de parte de la deuda de golpe, y de ese modo reducir o bien la cuota o bien el plazo. Y como cuanto menor sea el plazo, menos intereses se pagarán, la opción más económica para el cliente siempre es la segunda.
Aquí entra otro factor a tener en cuenta, y es que con sistema de amortización francés la mayoría de los intereses se paga al principio. De ese modo, si se mantiene la cuota pero se reduce el plazo al haber amortizado parte de la hipoteca, se pagarán menos intereses.
Penalización por amortización anticipada de la hipoteca
Hay que tener en cuenta que el banco cobrará una comisión por la amortización anticipada de la hipoteca, para compensar el dinero que dejará de ganar en forma de intereses. El artículo 23 de la Ley 5/2019 establece las siguientes comisiones máximas (3) :
- Hipoteca Variable: una de dos opciones, elegida al firmar:
- 0,15% del capital restante si se hace en los primeros 5 años de vigencia (y luego nada).
- 0,25% del capital restante si se hace en los primeros 3 años de vigencia (y luego nada).
- Hipoteca Fija: máximo del 2% del capital restante si se hace en los primeros 10 años, y máximo del 1,5% si se hace más tarde.
Por eso, las amortizaciones parciales conviene hacerlas cuanto antes, a ser posible, con la menor cantidad de intereses pagados en las cuotas de la hipoteca.
- Banco de España. ¿Has terminado de pagar la hipoteca? - Cliente Bancario. Consultado en https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/Has_terminado__fbc1783d3a37761.html
- Banco de España. Cuota hipotecaria - Cliente Bancario. Consultado en https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/primerospasoscon/Cuota_hipotecaria.html
- Ley 5/2019 (Art. 23), de XV de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, n.o Ley 5/2019, 26329 https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con#ar-23
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