Finanzas

Intereses de la hipoteca: ¿cuándo se deja de pagarlos?

logo Roams
Última actualización: 11 de abril de 2024
Juan Ribón
4.064 personas han leído este post en los últimos 12 meses
En pocas palabras

El pago de intereses es lo que acaba encareciendo la hipoteca, por eso son muchos los que se preguntan cuándo se dejan de pagar los intereses en las cuotas de la hipoteca. La respuesta es que nunca, porque su importe se reparte entre todas las cuotas, de la primera a la última. Lo que cambia es la proporción con respecto al porcentaje de capital devuelto, lo que se conoce como sistema de amortización francés.

¿Cuándo se deja de pagar intereses en una hipoteca?

Logo de Spotify
Descubre este tema en nuestro episodio de BienGastando

Todo aquel con hipoteca se ha preguntado si alguna vez terminará de pagar intereses. La respuesta es tan sencilla como descorazonadora: nunca. Los intereses, al igual que el capital, se pagan de principio a fin, desde la primera cuota hasta la última.

Quizá la confusión venga por el hecho de que el banco aplique el sistema de amortización francés al cobro de las cuotas de la hipoteca. Esto supone que durante los primeros meses se devuelva proporcionalmente más intereses que capital, y que poco a poco la situación se vaya revirtiendo hasta que en la última cuota se devuelva un gran porcentaje de capital y una mínima cantidad de intereses.

Es posible que este sistema no se entienda bien, y que se crea que como al principio se pagan más intereses, llegue un momento en el que se terminen de pagar. Eso ocurrirá, pero solo con el pago de la última cuota, nunca antes. Una vez terminada la hipoteca, se recomienda realizar la cancelación registral del préstamo, tal y como señala el Banco de España (1) .

¿Pagas mucho por tu seguro de hogar o vida? Calcula a cuánto te saldría una nueva póliza con una aseguradora


¿Cómo funcionan los intereses en una hipoteca?

Las hipotecas en España utilizan, en su inmensa mayoría, el sistema de amortización francés. Básicamente, consiste en pagar primero los intereses y luego devolver el capital. Pero no es exactamente así, por lo que no se llega a un momento en el que no se paguen intereses.

Lo que varía es la proporción de capital e intereses que se devuelve con cada cuota. La primera estará formada sobre todo por intereses, mientras que la última tendrá un mínimo porcentaje de intereses (2) .

Conforme disminuya el capital pendiente de devolución, disminuirán los intereses a pagar. Al contratar una hipoteca el banco puede proporcionar al cliente un cuadro de amortización para que visualice el desglose de intereses y capital de cada pago mensual, desde el primero al último.

¿Cuándo se deja de pagar intereses en una hipoteca fija?

Esto se ve mejor con un ejemplo, y el más fácil de entender es una hipoteca fija. Supongamos que se firma por 100.000€ al 2% de interés y por 30 años. Eso supondrá una cuota mensual de 369,62€. Al cabo de 30 años, el banco habrá recibido los 100.000€ del préstamo y 33.062,92€ en concepto de intereses.

Para calcular la parte de la cuota destinada al pago de intereses hay que aplicar esta fórmula: (C*i)/12 , donde 'C' es el capital pendiente e 'i' es el tipo de interés anual.

La cuota, al ser una hipoteca a tipo fijo, será la misma durante los 360 meses. De los 369,62€ de cuota, 166,67€ serán intereses, y 202,95€ se destinarán a la devolución del capital prestado.

La siguiente cuota será de nuevo de 369,62€, pero como ya 'solo' faltan por devolver 99.797,05€, los intereses bajarán: serán 166,33€. Y la parte destinada a la devolución del capital aumentará: 203,29€.

La última cuota, 30 años después, será de 369,62€. De ella, 369€ serán capital y 0,62€ serán intereses. Y solo una vez esta última cuota sea satisfecha, se habrán terminado de pagar los intereses, nunca antes.


¿Cómo reducir los intereses a pagar en una hipoteca?

Aunque no hay forma de dejar de pagar intereses en una hipoteca, sí hay diversos modos para reducir su importe. Es decir, para acabar pagando menos intereses al banco.

La forma más rápida y sencilla de hacerlo es mediante una amortización parcial del préstamo hipotecario. Supone el pago de parte de la deuda de golpe, y de ese modo reducir o bien la cuota o bien el plazo. Y como cuanto menor sea el plazo, menos intereses se pagarán, la opción más económica para el cliente siempre es la segunda.

Aquí entra otro factor a tener en cuenta, y es que con sistema de amortización francés la mayoría de los intereses se paga al principio. De ese modo, si se mantiene la cuota pero se reduce el plazo al haber amortizado parte de la hipoteca, se pagarán menos intereses.

Penalización por amortización anticipada de la hipoteca

Hay que tener en cuenta que el banco cobrará una comisión por la amortización anticipada de la hipoteca, para compensar el dinero que dejará de ganar en forma de intereses. El artículo 23 de la Ley 5/2019 establece las siguientes comisiones máximas (3) :

  • Hipoteca Variable: una de dos opciones, elegida al firmar:
    • 0,15% del capital restante si se hace en los primeros 5 años de vigencia (y luego nada).
    • 0,25% del capital restante si se hace en los primeros 3 años de vigencia (y luego nada).
  • Hipoteca Fija: máximo del 2% del capital restante si se hace en los primeros 10 años, y máximo del 1,5% si se hace más tarde.

Por eso, las amortizaciones parciales conviene hacerlas cuanto antes, a ser posible, con la menor cantidad de intereses pagados en las cuotas de la hipoteca.


Preguntas frecuentes del pago de intereses de la hipoteca

¿Conviene pagar la hipoteca antes de tiempo?

Sí. Pagar la hipoteca antes de tiempo puede ser una decisión financiera inteligente en muchos casos. Esto se debe a que al reducir el plazo del préstamo, se disminuye el monto total de intereses pagados a lo largo del tiempo. Además, te libera de la deuda hipotecaria más rápido, lo que proporciona una mayor seguridad financiera a largo plazo. Sin embargo, es importante considerar algunos factores, como las comisiones de amortización anticipada de los créditos hipotecaria y asegurarse de que no existan otras deudas con tasas de interés más altas que requieran prioridad.

¿Qué pasa cuando pagas la última cuota de la hipoteca?

Cuando pagas la última cuota de la hipoteca, se completa el proceso de amortización y te conviertes en propietario absoluto de la vivienda, sin deuda pendiente. Esto marca el fin del compromiso financiero con el préstamo hipotecario y te otorga plena propiedad sobre tu propiedad.

¿El euríbor afecta al capital o a los intereses de la hipoteca?

El euribor hoy en el mes de mayo de 2024 (3,680%) afecta directamente a los intereses de la hipoteca. Este índice, que refleja los tipos de interés a los que se prestan dinero los bancos en el mercado interbancario, influye en la cuota mensual de intereses que pagas por tu préstamo hipotecario. Un aumento en el euríbor significa un incremento en los intereses que pagarás, mientras que una disminución tiene el efecto contrario. No obstante, es importante tener en cuenta que el euríbor no afecta al capital pendiente de la hipoteca.

¿Quieres que revisemos si tu seguro de hogar es lo que necesitas? Lo hacemos sin coste aquí para ti

Fuentes del artículo
  1. Banco de España. ¿Has terminado de pagar la hipoteca? - Cliente Bancario. Consultado en https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/Has_terminado__fbc1783d3a37761.html
  2. Banco de España. Cuota hipotecaria - Cliente Bancario. Consultado en https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/primerospasoscon/Cuota_hipotecaria.html
  3. Ley 5/2019 (Art. 23), de XV de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, n.o Ley 5/2019, 26329 https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con#ar-23
Nuestra metodología
Roams ofrece un servicio informativo y de comparativa gratuito, que trata de ayudar a cualquier persona a encontrar el producto que mejor se adapte a sus necesidades. Para asegurarnos de que los datos presentados sean correctos, se realizan investigaciones de mercado y análisis exhaustivos de productos. Nuestra base de datos de hipotecas, préstamos, cuentas, tarjetas y depósitos se actualiza todos los días. El contenido lo revisa de manera frecuente un equipo de redactores con experiencia previa y/o formación específica en finanzas.

Personas que han participado en este post:

Juan Ribón
Roams
Actualizado por Juan Ribón

Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.

Nadia Pérez
Editado y revisado por Nadia Pérez
 Pablo Vega
Productos verificados por Pablo Vega