Las comisiones más habituales de las hipotecas: de apertura y amortización
Las comisiones de una hipoteca buscan compensar al banco por sus servicios o por los intereses que deja de ganar, y están reguladas por ley. Las más habituales son las comisiones de apertura y amortización anticipada, pero también oirás hablar de comisiones por cancelación, subrogación o novación. Te las explico para que conozcas sus importes aproximados y cuándo tendrías que pagarlas.
¿Cuáles son las comisiones más frecuentes de una hipoteca?
La Ley Hipotecaria de 2019 se ha encargado de poner coto a las comisiones de las hipotecas, estableciendo una regulación que proteja al cliente de la situación de indefensión en la que se encontraba.
Gracias a ella, las comisiones de las hipotecas se han reducido, hasta tal punto que cada vez es más habitual encontrar directamente hipotecas sin comisiones.
A continuación te voy a explicar cuáles son las comisiones que te puedes encontrar de forma más habitual en las hipotecas hoy en día:
Comisión de apertura
La comisión de apertura de la hipoteca es aquella que se paga al banco en compensación por el estudio de viabilidad y riesgo que hará de ti como cliente, además de por el trabajo de tramitación de la hipoteca. Hay dos formas de pagarla, o bien a la entidad en el momento de la firma, o bien se abona financiada en las cuotas mensuales.
Lo normal es que esta comisión solo se aplique en el caso de que firmes la hipoteca, pero deberás consultarlo en las condiciones del préstamo hipotecario antes de solicitar el estudio.
Esta comisión se cobra como un porcentaje sobre el total del préstamo, y suele ser de entre el 0,5% y el 1% de la hipoteca, lo que da como resultado una cantidad respetable (el 0,5% de una hipoteca de 125.000€ son 625€), pero ínfima en comparación con el coste total del préstamo.
El artículo 14.4 (1) de la citada Ley Inmobiliaria agrupó en esta comisión todas aquellas que el banco cobraba por separado. En la actualidad, la banca solo puede cobrar la comisión de apertura una vez, y debe incluir los gastos de estudio, tramitación o concesión de la hipoteca, y, en definitiva, todos aquellos gastos derivados de su actividad como prestamista.
Comisión por amortización anticipada
La amortización de la hipoteca supone adelantar el pago de futuras cuotas, con el objetivo de deber menos dinero al banco y, de paso, reducir la cuota que pagas o el plazo. Y como lo que devuelves es capital, sin intereses, eso le ocasiona una pérdida al banco, y quiere una compensación por ello.
Independientemente de si la amortización es parcial (te quitas una parte de hipoteca) o total (adelantas el pago de todo lo que te quedaba), la Ley Hipotecaria, en su artículo 23 (2) , estipula el máximo que puede cobrarte el banco por el reembolso anticipado, según el tipo de hipoteca que hubieras firmado:
- En hipotecas variables, o en el tramo variable de una mixta, tendrás dos opciones: máximo de 0,25% si tiene lugar durante los tres primeros años o bien 0,15% durante los cinco primeros. Deberás elegir una u otra en el momento de la firma de la hipoteca, y si amortizas fuera del plazo elegido no se te podrá cobrar comisión.
- En hipotecas fijas (o en el tramo fijo de una mixta) dependerá del momento en el que lleves a cabo de la amortización: si la haces durante los primeros diez años puede ser de hasta el 2%, y a partir del undécimo, como máximo del 1,5%.
Esta comisión se aplica sobre el importe amortizado, y en ningún caso esta comisión podrá superar la pérdida financiera que dicha amortización anticipada le pueda ocasionar al banco (es decir, no puede superar los intereses que dejará de ganar).
Hay bancos que no cobran estas comisiones, y otros que solo te cobran por la amortización anticipada total. Si tu hipoteca es de estas últimas, técnicamente sería posible hacer una gran amortización parcial por la que no pagarías nada y dejar un pequeño remanente a pagar en una última cuota, lo que te supondría el máximo ahorro en comisiones e intereses.
Comisión por cancelación
La cancelación de una hipoteca conlleva una serie de gastos para el cliente, aunque técnicamente no se trate de una comisión como tal, ya que no se pagan al banco, sino al notario y al Registro de la Propiedad.
Si has terminado de pagar la hipoteca deberás solicitar su cancelación en el Registro de la Propiedad, para acreditar que está libre de cargas y de ese modo poder venderla llegado el caso. El trámite requiere de la fe de un notario, lo que te costará entre 90 y 120 euros, y la solicitud de cancelación al Registro cuesta, como mínimo, otros 24€.
Si la cancelación es fruto de una amortización anticipada total, pagarás al banco la comisión correspondiente, como te expliqué en el anterior apartado, y solo esa. La banca no puede cobrar una comisión extra si la amortización anticipada es total y supone el fin de la hipoteca.
Comisión por subrogación
Subrogar una hipoteca supone llevarla a otro banco en busca de mejores condiciones, pudiendo modificar únicamente el porcentaje del tipo de interés y el plazo, pero no existe una comisión por subrogación como tal.
La subrogación puede incluir el cambio del tipo de hipoteca (pasar de variable a fija, por ejemplo), y aunque sea algo que se haga de una vez, técnicamente son dos acciones distintas: primero subrogarás la hipoteca a un nuevo banco y luego harás una novación de sus condiciones con este. La novación tiene sus propias comisiones (como te voy a explicar un poco más adelante), las cuales te cobrará el nuevo banco a menos que se omitan como parte del traslado de la hipoteca.
El nuevo banco solo te puede cobrar la comisión de apertura por llevar tu hipoteca con él, mientras que el banco que dejas atrás te cobrará la comisión por amortización anticipada total que corresponda según el tipo de hipoteca y los años que hayan transcurrido desde su formalización, como te he explicado en su apartado.
Comisión por novación
La novación hipotecaria, por su parte, supone cambiar las condiciones del préstamo con el banco con el que lo suscribiste, pudiendo modificarlo en todos los sentidos: porcentaje del tipo de interés, plazo, importe y, siendo esto lo más interesante, el tipo de hipoteca en sí.
La comisión por novación será la misma que pagarías por la amortización anticipada total del préstamo, con la salvedad estipulada por el sexto punto del ya conocido artículo 23 de la Ley Inmobiliaria: si la novación implica el cambio de tipo variable a fijo y se hace durante los tres primeros años de vigencia de la hipoteca, el banco te podrá cobrar como máximo un 0,05% del capital pendiente de devolución, y nada a partir del cuarto año.
Preguntas frecuentes sobre las comisiones de las hipotecas
¿Se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca?
Reclamar la comisión de apertura de la hipoteca es posible cuando se considera que en ella se incluyen conceptos abusivos, con la finalidad de aumentar el importe final. La resolución estará basada en el tipo de información facilitada por el banco, así como en su ejecución y transparencia de cara al cliente.
¿El banco puede cobrar comisiones por la cuenta asociada a la hipoteca?
Según informa el Banco de España (3) , desde el 29 de abril de 2012 cuando entró en vigor la Orden EHA/2899/2011 los bancos pueden cobrar una comisión de mantenimiento sobre la cuenta asociada para pagar la hipoteca, siempre de que se haya informado de ello correctamente en el acta de transparencia de la hipoteca. En caso de existir comisión, los bancos no pueden modificarla unilateralmente durante el préstamo hipotecario.
- Ley 5/2019 (Art. 14), de XV de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, No. Ley 5/2019, 26329 (2019). https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con#ar-14
- Ley 5/2019 (Art. 23), de XV de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, No. Ley 5/2019, 26329 (2019). https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con#ar-23
- Comisión de mantenimiento en cuentas vinculadas a hipotecas - Cliente Bancario, Banco de España. Consultado en https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/comisiones/comisionesproduc/comision_mantenimiento_cuenta_vinculada_hipoteca.html
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