Cláusula suelo en hipotecas: qué es y cómo reclamarlas

¿Qué es la cláusula suelo?

La cláusula suelo es un límite mínimo que establecen algunos contratos hipotecarios, impidiendo que el interés aplicado baje de cierto porcentaje, incluso si el euríbor está en niveles históricamente bajos. Esto significa que, aunque el mercado marque un interés menor, seguirás pagando el tipo mínimo fijado por tu banco.

Mientras que la cláusula suelo fija un mínimo, la cláusula techo pone un límite máximo al interés. Aunque parecen equilibradas, en la práctica, las cláusulas suelo suelen estar mucho más cerca del interés real, beneficiando desproporcionadamente a los bancos.

Impacto de la cláusula suelo en las hipotecas

Las cláusulas suelo pueden generar un sobrecoste considerable. En algunos casos, los afectados han pagado miles de euros adicionales durante la vida útil de su hipoteca. Algunas de las consecuencias financieras son:

• Aumento de la cuota mensual: tus pagos serán más altos que si el interés se ajustara libremente al mercado.
• Dificultad para amortizar: pagar más cada mes significa que amortizas menos capital, prolongando la duración de tu deuda.

Se estima que más de 3 millones de hipotecas en España incluyeron esta cláusula antes de las sentencias judiciales que declararon su abusividad.

Legislación y sentencias relevantes

En los últimos años, varias sentencias han marcado un antes y un después en la lucha contra las cláusulas suelo. Estas decisiones han sido fundamentales para proteger los derechos de los consumidores hipotecarios en España:

• Tribunal Supremo (2013): esta sentencia fue pionera al declarar abusivas las cláusulas suelo por falta de transparencia en los contratos. La sentencia, reafirmada en 2015 ⁽¹⁾ , señaló que muchos clientes no fueron debidamente informados sobre los efectos de estas cláusulas, lo que generó un desequilibrio en perjuicio de los consumidores.
• Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE, 2016): el TJUE amplió la protección ⁽²⁾ al establecer que los afectados tenían derecho a recuperar la totalidad de las cantidades cobradas indebidamente desde el inicio de la hipoteca, y no solo desde 2013, como había determinado inicialmente el Tribunal Supremo.
• Ley Hipotecaria (2019): con el objetivo de mejorar la transparencia, esta ley prohíbe la inclusión de cláusulas suelo en contratos hipotecarios firmados después de su entrada en vigor. Además, establece medidas para garantizar que los consumidores comprendan plenamente las condiciones de sus hipotecas.

Estas normativas y decisiones judiciales han empoderado a los consumidores para reclamar sus derechos y recuperar cantidades importantes de dinero. Sin embargo, es esencial estar informado y actuar con diligencia para beneficiarse de estas protecciones legales.

¿Cómo saber si tu hipoteca tiene cláusula suelo?

Determinar si tu hipoteca incluye una cláusula suelo es el primer paso para tomar acción. Aunque puede parecer un proceso complicado, es más sencillo si sigues estos pasos claros y detallados:

1. Revisa tu contrato hipotecario Busca términos como "interés mínimo", "tipo de interés de referencia" o "límite a la variabilidad". Estos conceptos suelen asociarse a cláusulas suelo. Si no encuentras estos términos, presta atención a las condiciones específicas del interés.
2. Consulta tus extractos bancarios Analiza los recibos de tu hipoteca. Si el interés aplicado nunca ha bajado de un porcentaje fijo, incluso cuando el euríbor estaba en niveles muy bajos, es probable que tengas una cláusula suelo.
3. Solicita información a tu banco Pide a tu entidad financiera una copia actualizada de tu contrato hipotecario. Los bancos están obligados a proporcionar esta documentación, lo que te permite analizarla con mayor detalle.
4. Consulta con expertos Si tienes dudas, acude a una asociación de consumidores como ADICAE o contrata a un abogado especializado en derecho hipotecario. Ellos pueden analizar tu caso y confirmarte si tu hipoteca incluye esta cláusula.

Proceso de reclamación de la cláusula suelo

Reclamar la devolución de las cantidades cobradas indebidamente debido a una cláusula suelo puede parecer un proceso intimidante, pero con la información adecuada, es completamente factible. El camino incluye varias etapas, desde la negociación amistosa con el banco hasta, si es necesario, acudir a los tribunales.

1. Consulta con tu banco El primer paso es contactar a tu entidad financiera. Presenta una solicitud formal para que revisen tu hipoteca y te devuelvan las cantidades cobradas en exceso. Asegúrate de guardar copia de todas las comunicaciones.
2. Reclama por vía extrajudicial Muchas entidades disponen de un procedimiento específico para gestionar estas reclamaciones. En algunos casos, el banco puede aceptar tu solicitud y devolverte el dinero sin necesidad de acudir a los tribunales.
3. Acude a la vía judicial Si el banco no responde favorablemente o rechaza tu reclamación, la única opción restante es presentar una demanda. Es fundamental contar con un abogado especializado para maximizar tus posibilidades de éxito.

Calculadora de devolución de cláusula suelo

La calculadora de cláusula suelo es una herramienta que simplifica el proceso de estimar cuánto dinero puedes reclamar a tu banco. Su uso es rápido, intuitivo y te permite obtener una cifra aproximada del importe que podrías recuperar, considerando los intereses cobrados de más debido a esta cláusula.

A continuación, te cuento cómo calcular la devolución de tu dinero en la cláusula suelo paso a paso:

1. Introduce el importe de tu hipoteca Especifica el capital total solicitado en el momento de la firma del contrato.
2. Selecciona el tipo de interés inicial y tu cláusula suelo Indica el interés que debería haberse aplicado (euríbor + diferencial) y el porcentaje de la cláusula suelo especificada en tu contrato.
3. Añade el plazo de la hipoteca Es importante introducir el periodo de amortización acordado (por ejemplo, 20 o 30 años).
4. Indica la fecha de inicio Introduce la fecha en que comenzó tu hipoteca para que el cálculo sea lo más preciso posible.
5. Obtén el resultado La herramienta te proporciona una estimación del total pagado de más, incluyendo una aproximación de los intereses legales que puedes reclamar.

Esta herramienta es especialmente útil para determinar si merece la pena iniciar un proceso de reclamación.

Implicaciones fiscales de reclamar la cláusula suelo

Si consigues recuperar las cantidades cobradas de más por la cláusula suelo, debes saber que estas devoluciones pueden tener consecuencias fiscales, especialmente si ya dedujiste esas cantidades en tu declaración de la renta en años anteriores.

Algunos aspectos clave a considerar:

• Declaración de cantidades devueltas: el dinero que te devuelva el banco por la cláusula suelo no se considera un ingreso sujeto a tributación, pero si dedujiste estas cantidades como parte de la deducción por vivienda habitual, deberás regularizarlas.
• Devolución de intereses: los intereses legales que acompañan a la devolución sí se consideran un ingreso y deben declararse como ganancias patrimoniales en el ejercicio fiscal correspondiente.