Las comisiones más habituales de las hipotecas: de apertura y amortización

¿Cuáles son las comisiones más frecuentes de una hipoteca?

La Ley Hipotecaria de 2019 se ha encargado de poner coto a las comisiones de las hipotecas, estableciendo una regulación que proteja al cliente de la situación de indefensión en la que se encontraba.

Gracias a ella, las comisiones de las hipotecas se han reducido, hasta tal punto que cada vez es más habitual encontrar directamente hipotecas sin comisiones.

A continuación te voy a explicar cuáles son las comisiones que te puedes encontrar de forma más habitual en las hipotecas hoy en día:

Comisión de apertura

La comisión de apertura de la hipoteca es aquella que se paga al banco en compensación por el estudio de viabilidad y riesgo que hará de ti como cliente, además de por el trabajo de tramitación de la hipoteca. Hay dos formas de pagarla, o bien a la entidad en el momento de la firma, o bien se abona financiada en las cuotas mensuales.

Lo normal es que esta comisión solo se aplique en el caso de que firmes la hipoteca, pero deberás consultarlo en las condiciones del préstamo hipotecario antes de solicitar el estudio.

Esta comisión se cobra como un porcentaje sobre el total del préstamo, y suele ser de entre el 0,5% y el 1% de la hipoteca, lo que da como resultado una cantidad respetable (el 0,5% de una hipoteca de 125.000€ son 625€), pero ínfima en comparación con el coste total del préstamo.

Comisión por amortización anticipada

La amortización de la hipoteca supone adelantar el pago de futuras cuotas, con el objetivo de deber menos dinero al banco y, de paso, reducir la cuota que pagas o el plazo. Y como lo que devuelves es capital, sin intereses, eso le ocasiona una pérdida al banco, y quiere una compensación por ello.

Independientemente de si la amortización es parcial (te quitas una parte de hipoteca) o total (adelantas el pago de todo lo que te quedaba), la Ley Hipotecaria, en su artículo 23 ⁽²⁾ , estipula el máximo que puede cobrarte el banco por el reembolso anticipado, según el tipo de hipoteca que hubieras firmado:

• En hipotecas variables, o en el tramo variable de una mixta, tendrás dos opciones: máximo de 0,25% si tiene lugar durante los tres primeros años o bien 0,15% durante los cinco primeros. Deberás elegir una u otra en el momento de la firma de la hipoteca, y si amortizas fuera del plazo elegido no se te podrá cobrar comisión.
• En hipotecas fijas (o en el tramo fijo de una mixta) dependerá del momento en el que lleves a cabo de la amortización: si la haces durante los primeros diez años puede ser de hasta el 2%, y a partir del undécimo, como máximo del 1,5%.

Esta comisión se aplica sobre el importe amortizado, y en ningún caso esta comisión podrá superar la pérdida financiera que dicha amortización anticipada le pueda ocasionar al banco (es decir, no puede superar los intereses que dejará de ganar).

Comisión por cancelación

La cancelación de una hipoteca conlleva una serie de gastos para el cliente, aunque técnicamente no se trate de una comisión como tal, ya que no se pagan al banco, sino al notario y al Registro de la Propiedad.

Si has terminado de pagar la hipoteca deberás solicitar su cancelación en el Registro de la Propiedad, para acreditar que está libre de cargas y de ese modo poder venderla llegado el caso. El trámite requiere de la fe de un notario, lo que te costará entre 90 y 120 euros, y la solicitud de cancelación al Registro cuesta, como mínimo, otros 24€.

Comisión por subrogación

Subrogar una hipoteca supone llevarla a otro banco en busca de mejores condiciones, como el tipo de interés, modificar productos vinculados o ajustar los plazos de amortización del préstamo hipotecario.

Nuestra opinión experta

Antes de decidirte a subrogar, conviene revisar en la escritura si tu hipoteca tiene esta comisión, cuál es el porcentaje aplicable en tu caso concreto (sobre todo si firmaste antes de 2019, donde rigen otros topes) y comprobar que el ahorro que consigues con el nuevo banco compensa ese coste inicial.

Laura BurónRedactora Jefe

La comisión por subrogación se calcula como un porcentaje sobre el capital pendiente en el momento del cambio y la ley marca unos límites claros en función de la fecha de firma de la hipoteca y del tipo de interés. En las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, se aplican estos máximos:

• Hipoteca a tipo variable: el banco puede cobrar como máximo un 0,25% sobre el capital pendiente si te vas a otro banco en los 3 primeros años o bien un 0,15% si aplica ese límite durante los 5 primeros años. Una vez superado ese plazo (año 4 o 6, según el caso), no puede cobrar nada por subrogación.
• Hipoteca a tipo fijo: la compensación máxima es del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir del año 11, siempre sobre el capital pendiente.
• Paso de hipoteca variable a fija: en este caso la comisión está aún más acotada por el apartado sexto del artículo 23 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario: el banco solo puede cobrar, como máximo, un 0,05% del capital pendiente durante los tres primeros años y nada a partir del cuarto año.

Comisión por novación

La novación hipotecaria, por su parte, supone cambiar las condiciones del préstamo con el banco con el que lo suscribiste, pudiendo modificarlo en todos los sentidos: porcentaje del tipo de interés, plazo, importe y, siendo esto lo más interesante, el tipo de hipoteca en sí.

La comisión por novación será la misma que pagarías por la amortización anticipada total del préstamo. Ten en cuenta que si la novación implica el cambio de tipo variable a fijo y se hace durante los tres primeros años, la entidad puede establecer un máximo del 0,05% del capital pendiente y 0% el resto de años.