Academia Finanzas ¿Es ahora un buen momento para comprar vivienda?
¿Es buen momento para comprar vivienda? Si te lo preguntas, te decimos que comprar vivienda en 2024 va a seguir exigiendo un gran esfuerzo económico, pero que sigue siendo atractivo como inversión. Los precios siguen aumentando, junto a los tipos de interés del BCE y el euríbor, que se mantiene alto en abril de 2024 (3,703%), lo que encarece a su vez a las hipotecas.
| Producto | Coste total hipoteca | TAE bonificado | TIN bonificado | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima | Contacto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteca Open Fija Openbank | 178.594,26 € | 3,48 % | 3,07% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Inteligente Tipo Fijo EVO Banco | 178.764,54 € | 3,50 % | 2,90% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,40% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Fija Sabadell | 183.483,82 € | 3,75 % | 2,85% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 4 productos | |
| Hipoteca Fija Banco Santander | 187.189,97 € | 3,94 % | Los primeros 6 meses: 2,90% TIN | Después: 3,20% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,10% TIN con 8 productos | |
| Hipoteca Fija Imaginbank Imagin | 187.683,89 € | 4 % | 3,10% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,75% TIN con 3 productos |
- · ¿Es 2024 buen momento para comprar vivienda?
- · 1. Un entorno de precios que aún no ha despegado
- · 2. Subidas continuadas de los tipos de interés del BCE
- · 3. Hipotecas más baratas, pero en aumento
- · 4. Escasa oferta de viviendas en España
- · 5. Muchas viviendas de segunda mano necesitan reformas
- · 6. Escasa oferta de viviendas en alquiler
- · ¿Qué época del año es mejor para comprar vivienda?
¿Es 2024 buen momento para comprar vivienda?
Para tomar la decisión de comprar vivienda en 2024 o esperar, deben aplicarse factores muy distintos, que van desde los relativos al sector inmobiliario y a los tipos de interés, pero también a la situación personal.
Esto se traduce en que, aunque 2024 pueda ser un buen año desde el punto de vista del mercado, siempre la última valoración dependerá de la propia situación e interés del usuario. No existe una ley universal para valorar qué momento es el adecuado para comprar una casa y que sirva para todo el mundo.
Factores que influyen en la decisión de compra de una vivienda en 2024
Existen seis indicadores fundamentales por los que 2024 puede, o no, ser un buen momento para comprar vivienda, sin tener en cuenta el factor personal:
- El precio de la vivienda: ha aumentado, pero no en exceso.
- El precio del dinero: los tipos de interés oficiales del BCE han experimentado una notable subida, pero llevan desde septiembre estables y amenazan con empezar a bajar.
- Los tipos medios de las hipotecas: aunque han moderado su subida hasta estabilizarse, siguen en valores próximos a su máximo histórico.
- Oferta y demanda de viviendas: persiste el desequilibrio (poca oferta y gran demanda), el cual se agrava si hablamos de vivienda nueva.
- La alternativa de las viviendas de segunda mano: su precio también ha subido, y el hecho de que muchas requieran de obra o rehabilitación hace que sean poco interesantes.
- La alternativa del alquiler: su precio no para de subir, lo que le resta viabilidad.
La conjunción de estos factores nos indica que no estamos en la mejor situación para comprar una vivienda. Ha subido tanto su precio como el coste de una hipoteca, por la falta de oferta y alternativas. A continuación analizamos estos seis factores para que puedas comprobar por ti mismo cómo hemos llegado a esta conclusión.
Descubre este tema en nuestro episodio de BienGastando1. Un entorno de precios que aún no ha despegado
Los precios de la vivienda, tanto nueva como de segunda mano, han aumentado en los últimos años, según datos del INE y tomando como referencia el Índice de Precios de Vivienda (IPV). Aún así, siguen siendo razonablemente bajos y con una capacidad de revalorización más rápida que otras inversiones.
Si, por ejemplo, tomamos como referencia los datos del INE del último trimestre y los comparamos con los de comienzos de 2017, podemos ver que la tendencia de los precios es al alza, y que dicho aumento de precios ha sido de casi un 55% para vivienda nueva y de casi un 35% para la de segunda mano.
| Trimestre | Vivienda nueva | Vivienda segunda mano |
|---|---|---|
| T4 2023 | 169.581€ | 145.467€ |
| T3 2023 | 171.973€ | 146.922€ |
| T2 2023 | 165.263€ | 143.710€ |
| T1 2023 | 162.514€ | 140.665€ |
| T4 2022 | 157.801€ | 140.353€ |
| T3 2022 | 154.931€ | 142.339€ |
| T2 2022 | 153.510€ | 139.707€ |
| T1 2022 | 153.365€ | 136.511€ |
| T4 2021 | 148.640€ | 133.292€ |
| T3 2021 | 145.073€ | 132.009€ |
| T2 2021 | 141.088€ | 129.522€ |
| T1 2021 | 139.321€ | 126.153€ |
| T4 2020 | 140.144€ | 125.222€ |
| T3 2020 | 139.400€ | 126.580€ |
| T2 2020 | 133.093€ | 125.875€ |
| T1 2020 | 136.156€ | 125.280€ |
| T4 2019 | 129.523€ | 124.720€ |
| T3 2019 | 129.720€ | 125.623€ |
| T2 2019 | 127.787€ | 123.659€ |
| T1 2019 | 128.285€ | 121.970€ |
| T4 2018 | 123.044€ | 120.656€ |
| T3 2018 | 121.645€ | 120.321€ |
| T2 2018 | 119.235€ | 117.752€ |
| T1 2018 | 116.249€ | 114.810€ |
| T4 2017 | 113.902€ | 113.384€ |
| T3 2017 | 114.619€ | 112.131€ |
| T2 2017 | 112.835€ | 110.064€ |
| T1 2017 | 110.016€ | 107.983€ |
El Índice de Precios de Vivienda marca la evolución de los precios de compraventa de las viviendas (nuevas o de segunda mano) de precio libre. Se utiliza como fuente de información el Consejo General del Notariado, donde datan todas las viviendas escrituradas por trimestre.
2. Subidas continuadas de los tipos de interés del BCE
Otro de los factores que conviene tener presente son , hasta situarlos en un 4,50%. Esta subida encarece la financiación y, por tanto, las hipotecas, lo que se traduce en que necesitar a un banco para comprar una vivienda será un poco más caro.
Por otra parte, las durante los tres próximos años en nuestro país (1,9% en 2024 y 2025 y 1,7% en 2026), junto con una inflación en retroceso (2,7%, 1,9% y 1,7%, respectivamente). Eso debería provocar una mejora de la economía, pero que sumado a la subida de los tipos de interés podría dar lugar a un encarecimiento la vivienda a corto plazo.
3. Hipotecas más baratas, pero en aumento
Aunque desde 2009 y en especial todo a partir 2015 los tipos de interés medios de las hipotecas han descendido considerablemente, , desde 2022 se está experimentando un notable repunte.
En enero de 2016 estaban las hipotecas fijas a 4,12% y las variables a 3,18%, mientras que en el mes de febrero de 2024 (últimos datos disponibles), los tipos medios de las hipotecas fijas se situaron en el 3,57% y las variables a 3,07%.
Podemos decir que comprar una vivienda hoy en día es más barato que hace unos años atrás si la financias, a pesar de que los tipos de interés no paran de crecer y se acercan al techo que marcó el fin de la burbuja inmobiliaria que explotó en 2008. Pero esos tipos más bajos no son suficiente para compensar el incremento del precio de la vivienda.
Para que te hagas a la idea, un piso en 2016 costaba unos 105.000€ de media, y a finales de 2023 el precio medio ha subido a los 172.000€. El coste total a pagar en una y otra hipotecas, ambas a 25 años y aplicando los tipos fijos antes mencionados (4,12% y 3,57%), sería de unos 168.000 euros la primera, y de unos 260.000€ la segunda, 100.000€ más cara.
Las hipotecas están siendo afectadas por el euríbor, y tanto las fijas como las variables se están encareciendo durante los últimos meses. No se sabe hasta cuándo estará en alza el euríbor, pero cotiza así en abril de 2024 (3,703%). Esperar unos meses, a priori, tampoco es la solución, porque es probable que la situación sea incluso peor.
Una posible opción es comprar la vivienda en 2024 junto a la hipoteca antes de que suban aún más los tipos de interés, y si bajan en un futuro se puede optar por hacer una subrogación hipotecaria para mejorar las condiciones.
300€ para gastar en IKEA 
Cuota calculada con Euribor 3,703% a fecha 01/05/2024
Cuota calculada con Euribor 3,703% a fecha 01/05/2024
4. Escasa oferta de viviendas en España
, en España hay un notable desequilibrio entre oferta y demanda de viviendas, y amenaza con intensificarse. Se construyen entre 80.000 y 100.000 nuevas viviendas al año, y se estima que se necesitan unas 200.000 de media.
Pero según el , en España hay más de 26 millones de viviendas, de las cuales 3.837.328 están vacías, y 2.514.511 se usan de manera esporádica. Es decir, casi un 24% de las viviendas del país no son domicilios habituales, y un 14,41% está directamente vacío.
Con ellas se podría satisfacer ese déficit de vivienda de forma holgada, pero o no están en el mercado, o no resultan atractivas (están fuera de las zonas de alta demanda o requieren de una importante reforma).
Y la situación del alquiler en España no hace sino agravar la situación. De acuerdo al , en abril de 2024 el precio del alquiler en España cuesta 13€ el metro cuadrado, un 2% más que el mes anterior, un 4,9% más que en enero y un 13% más que un año antes. A comienzos de 2014 estaba a 7,10€ el metro cuadrado.
En definitiva, en España no se construyen suficientes viviendas para satisfacer la demanda, pero esta tampoco se aplaca con el parque de viviendas existente. Sea como fuere, si hay demanda pero poca oferta, el precio no hace sino incrementarse, lo que juega en contra del ciudadano que busca comprar una vivienda.
5. Muchas viviendas de segunda mano necesitan reformas
Otro de los aspectos a tomar en cuenta a la hora de comprar una vivienda de segunda mano es el estado de la misma, la necesidad de reforma (habitual en muchos casos) y el encarecimiento de los materiales para afrontar dicha reforma. Que una vivienda necesite una reforma en profundidad suele echar para atrás a muchos compradores, pero la alternativa (vivienda de obra nueva) se está encareciendo por la falta de oferta.
6. Escasa oferta de viviendas en alquiler
La escasa oferta de pisos en alquiler que hay en España hace que los precios de estos se disparen hasta un punto donde mucha gente tiene que optar por compartir habitación en lugar de alquilar un piso entero. Es por ello que algunos, viendo este panorama, se estén planteando comprar una vivienda para no pagar esos alquileres prohibitivos en muchos casos.
, la consultora Atlas Real Estate Analytics ha realizado un estudio en el que concluye que en España harían falta más de 1,8 millones de pisos en alquiler para equiparse con otros países similares de la Unión Europea respecto al porcentaje de viviendas en alquiler.
¿Qué época del año es mejor para comprar vivienda?
Determinar la mejor época del año para comprar una casa va a depender de las prioridades económicas de cada uno. Para quien el aspecto económico no sea lo más relevante (sin dejar de ser importante), es en primavera cuando mayor número de viviendas salen a la venta en el mercado de segunda mano, y también cuando mayor número de promociones de vivienda nueva se presentan.
Para quien el aspecto económico sea lo que prime y busque las mejores ofertas de vivienda, encontrará en otoño los mejores precios, ya que los inmuebles no vendidos durante la primavera y verano (esta es la peor estación del año para la compraventa) suelen presentar descuentos sobre su precio de salida al mercado de compraventa.
Descubre cuál es la mejor hipoteca del mercado
| Producto | Coste total hipoteca | TAE bonificado | TIN bonificado | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima | Contacto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteca Inteligente Variable EVO Banco | 195.917,07 € | 4,31 % | Los primeros 2 años: 2,20% TIN | Después: Euribor + 0,48% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,40% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Open Variable Openbank | 200.643,39 € | 4,60 % | El primer año: 1,60% TIN | Después: Euribor + 0,60% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Joven Variable Cajasur | 203.594,91 € | 4,75 % | El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,64% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 10 productos | |
| Hipoteca Joven Variable Kutxabank | 203.594,91 € | 4,75 % | El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,64% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 10 productos | |
| Hipoteca Naranja Variable (3 años tipo fijo) ING | 208.846,17 € | 4,94 % | Los primeros 3 años: 2,90% TIN | Después: Euribor + 0,69% TIN | Hasta 80 % | Hasta 40 años | -0,50% TIN con 3 productos |
| Producto | Coste total hipoteca | TAE bonificado | TIN bonificado | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima | Contacto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteca Open Mixta 25 Openbank | 189.971,39 € | 3,94 % | Los primeros 10 años: 2,74% TIN | Después: Euribor + 0,55% TIN | Hasta 80 % | Hasta 25 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Inteligente Mixta 10 EVO Banco | 195.093,31 € | 4,15 % | Los primeros 10 años: 2,65% TIN | Después: Euribor + 0,75% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,40% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Joven Mixta 10 Cajasur | 196.409,73 € | 4,23 % | El primer año: 2,90% TIN | Los siguientes 9 años: 3,10% TIN | Después: Euribor + 0,84% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 10 productos | |
| Hipoteca Joven Mixta 10 Kutxabank | 196.409,73 € | 4,23 % | El primer año: 2,90% TIN | Los siguientes 9 años: 3,10% TIN | Después: Euribor + 0,84% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 10 productos | |
| Hipoteca a Tipo Mixto 20 Bankinter | 196.519,28 € | 4,40 % | Los primeros 20 años: 3,40% TIN | Después: Euribor + 0,85% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,30% TIN con 4 productos |
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