Seguros obligatorios para promotores de obras y construcción de casas
Los seguros que el promotor de una obra debe contratar sí o sí son el decenal, el de caución y el de responsabilidad civil. Además, hay otros tres tipos de pólizas que te recomiendo adquirir si eres el promotor de una construcción. Aquí te lo cuento todo para que tus obras seas las más seguras del mundo.
Diferencia entre promotor, autopromotor y constructor - Seguros obligatorios del promotor de una obra: decenal, caución y RC
- Seguro decenal para promotores
- Seguro obligatorio de caución para el promotor
- Seguro de responsabilidad civil para una construcción
- Otros seguros para promotores de obras y construcciones
- Preguntas frecuentes seguro para promotores de obras
Diferencia entre promotor, autopromotor y constructor
Antes de hablar de seguros quiero que sepas cuál es la diferencia entre estos tres términos. El promotor es la persona o entidad que gestiona y finanza una obra, el autopromotor hace lo mismo pero para una construcción propia y el constructor es el que ejecuta y construye como tal.
A continuación tienes una tabla comparativa en la que puedes ver qué caracteriza a estas tres personas.
| Tema | Promotor | Autopromotor | Constuctor |
|---|---|---|---|
| Responsabilidades | Toma decisiones sobre el proyecto | Igual que el promotor pero para su obra | Ejecuta los planes para que la obra salga adelante |
| Finanzas | Busca inversiones, bancos y financia la obra con su propio dinero | Usa sus fondos propios para hacer la obra | No financia el proyecto, solo se encarga de hacer el trabajo |
| Papel en la obra | No tiene por qué ser el propietario del terreno donde se hace la obra | Es el dueño del terreno en el que se hace la obra y de la vivienda cuando termine el proyecto | Hace el trabajo que le encarga el promotor o autopromotor |
| Relación con el constructor | Es el encargado de contratar al constructor | Puede contratar al constructor para que haga la obra o ejecutarla él mismo | Trabaja para el promotor o autopromotor |
| Licencias | Gestiona los permisos que se necesiten para hacer la obra | Gestiona las licencias necesarias para la construcción | No gestiona permisos ni licencias |
| Beneficios económicos | Vendiendo o alquilando las viviendas construidas | No hay beneficio económico porque la obra es para uso propio | En forma de salario, no gana nada por la venta o alquiler de las viviendas construidas |
Seguros obligatorios del promotor de una obra: decenal, caución y RC
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) es la normativa que establece qué seguros son imprescindibles para construir una casa o un bloque de viviendas. Y son tres: decenal, de caución y de responsabilidad civil.
Continúa leyendo porque te lo cuento todo sobre estas tres pólizas y otras tres más que te recomiendo que eches un vistazo: el de accidentes para los trabajadores, el de la maquinaria y los de responsabilidad civil medioambiental.
Seguro decenal para promotores
Es obligatorio en todas las construcciones destinadas a viviendas durante los diez años siguientes a la finalización de la obra. Es muy útil para ti como promotor y también para los propietarios de las casas porque os protege frente a defectos graves que tenga el edificio durante la primera década de vida.
Básicamente lo que cubre el seguro decenal son problemas en los cimientos, en las vigas y en toda la estructura en general. Así ni el promotor ni los dueños de las viviendas tenéis que asumir un coste altísimo para arreglar estos daños: se encarga la aseguradora.
Lo que si es importante que sepas es que las coberturas de los seguros decenales no tienen la misma duración. Ya te he contado que por defecto la cimentación, muros y otros elementos estructurales clave están cubiertos hasta los diez años, pero otros daños no tienen una cobertura tan larga. Es el caso de los elementos de terminación de las obras (solo hasta el primer año) y las instalaciones que afectan a la habitabilidad de la vivienda (hasta los tres años).
Si te has construido una casa en el pueblo no es necesario que contrates un seguro decenal, porque el propietario de la vivienda también eres tú. Esto es siempre así salvo en un caso: que vendas la casa antes de los diez años. En ese caso, te va a tocar contratar un seguro decenal.
Seguro obligatorio de caución para el promotor
Es un seguro que tenéis que contratar todos los promotores de obras que recibáis anticipos de los compradores de las viviendas. Te recomiendo hacerte una póliza como esta si en tus promociones los propietarios te adelantan una parte, así en caso de tener que devolver el dinero (más los intereses) tienes a la aseguradora.
¿Y si además de la entrada el comprador ha pagado algunas cuotas más? En este caso, el seguro también devuelve las mensualidades que haya abonado el comprador. Lo más frecuente es que esto ocurra si la construcción se alarga muchísimo en el tiempo, si el promotor entra en quiebra, o si el promotor no cumple con la entrega de la vivienda.
Tal y como se indica en la Disposición adicional primera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, los promotores tenéis que hacer un seguro individual por cada persona que os adelante dinero (1) , donde se identifique para qué vivienda se ha hecho el pago.
Además, la duración del seguro debe ser la misma que la prevista para la construcción, aunque se puede prorrogar si la obra se retrasa: el único requisito es que amplíes el seguro. Una vez entregada la vivienda ya puedes cancelar la póliza.
Esta práctica es especialmente interesante si tus promociones de viviendas son cooperativas de propietarios, donde los futuros inquilinos abonan la entrada mucho antes de tener la casa, con la idea de facilitar el resto de pagos.
Seguro de responsabilidad civil para una construcción
El Artículo 17 de la LOE establece la obligatoriedad de los promotores de asumir la responsabilidad civil por los daños que puedan causar a terceros (2) : personales y materiales. Aquí se incluyen daños como que durante la obra golpees con una máquina a un coche aparcado en la calle o que por el peso de la grúa rompas unas baldosas o adoquines de la acera.
Para mi es imprescindible contratar un seguro de este tipo más allá de su obligatoriedad porque las obras son muy largas (siempre duran más de doce o 18 meses), en ellas se utiliza maquinaria muy grande y hay muchas personas implicadas. No te la juegues.
Este tipo de póliza puede contratarse de dos formas distintas: una por cada obra y una para todo el año. La primera te la recomiendo si haces pocas obras al año o sino no te va a salir rentable. Sin embargo, la segunda es la opción ideal si diriges una promotora de viviendas que hace varias construcciones al año.
Tú como promotor eres el primer interesado en tener todos los seguros en regla porque sino te arriesgas a que te paren las obras, tengas que pagar indemnizaciones por demora y, en definitiva, pierdas tiempo y dinero. Y así, si provocas algún daño a alguien, tienes al seguro para que responda por ti.
Otros seguros para promotores de obras y construcciones
Junto a los tres tipos que te he comentado más arriba, mi consejo es que eches un vistazo a otros tres y te asegures de tener la mejor protección
El más importante es el seguro de accidentes para tus trabajadores, que además es obligatorio contratarlo porque lo dice el convenio colectivo del sector. Esto está regulado a nivel nacional, así que te va a dar igual que construyas en Andalucía que en Galicia. Lo que cubre esta póliza es similar a un seguro de accidentes al uso: fallecimiento y diferentes incapacidades de tu empleado.
El precio del seguro de accidentes que tienes que contratar para tus empleados va a ser mucho más caro que la póliza que contrataría una persona cualquiera. El motivo es el número de trabajadores a tu cargo: cuantos más tengas, más alta va a ser la prima.
Lo que no debes olvidar nunca es que cada año tienes que llamar a la aseguradora antes de la renovación, para informarle de los cambios que ha habido en la plantilla. Quizás si pasas de 45 empleados a 43, el coste del seguro no cambie demasiado. Pero si de 45 trabajadores pasas a 20 y no avisas a la aseguradora, vas a estar pagando de más sin ninguna necesidad.
Otro seguro clave es el que te recomiendo contratar para cubrir los daños que cause y que sufra la maquinaria que utilizas en la obra: excavadoras, grúas, buldócers, etc. Lo mejor de estas pólizas es que son muy completas porque cubren los accidentes que causan, los daños que sufren durante su traslado de obra a obra y la pérdida de ingresos si las tienes paradas por un siniestro. No tengas ninguna duda de que merece la pena.
El tercero es el seguro de responsabilidad civil medioambiental, aunque es más prescindible que los dos anteriores. La razón es que es veo difícil causar daños al medioambiente si, por ejemplo, la obra se hace en una zona ya asfaltada de una gran ciudad. Donde sí tiene le veo mucho sentido es en una construcción en una zona rural o en la típica urbanización apartada de la ciudad y que está cerca del campo.
Preguntas frecuentes seguro para promotores de obras
¿Es necesario un seguro para el promotor para una vivienda unifamiliar?
No, si eres el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar, no estás obligado a contratar el seguro decenal, aunque tienes que aportar la acreditación del uso propio de la vivienda.
¿Qué pasa si el promotor no contrata el seguro para la obra?
Se la van a parar, puede que le pongan multas e incluso tenga consecuencias penales. Y, por supuesto, no va a poder vender las viviendas que ha construido. Desde luego que si eres el promotor te recomiendo que siempre tengas toda la documentación en regla, incluidos los seguros necesarios.
¿Qué es la responsabilidad civil cruzada en la construcción?
Es una cobertura que incluyen los seguros de responsabilidad civil y que es muy útil en obras donde participan varias empresas. Así, si la empresa 1 le causa algún desperfecto a la empresa 2, ésta puede reclamar lo que considere y que el seguro se encargue del resto.
¿Qué diferencia el seguro de responsabilidad civil para promotores del decenal?
El seguro decenal tiene una duración de diez años y cubre los daños estructurales de la vivienda una vez construida, mientras que el de RC existe durante la ejecución de la obra y cubre los daños a terceros durante la construcción. Además, el seguro decenal es únicamente para viviendas, sin embargo el de responsabilidad civil es válido también para oficinas.
- BOE. (s. f.). BOE-A-2015-7897 Ley 20/2015, de XIV de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Consultado en https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-7897
- Ley 38/1999, de V de noviembre, de Ordenación de la Edificación, n.o Ley 38/1999, 38925 https://www.boe.es/eli/es/l/1999/11/05/38
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