Hipotecar una casa ya pagada: una buena forma de obtener liquidez
¿Sabías que puedes volver a hipotecar una casa que ya has terminado de pagar? Es una buena forma de obtener liquidez con mejores condiciones que las que encontrarás en los préstamos personales. En este artículo te voy a explicar por qué querrías volver a hipotecarte, cómo hacerlo y qué banco es el mejor para hipotecar tu vivienda en propiedad.

¿Por qué hipotecar tu vivienda?
Terminar de pagar la hipoteca es una liberación. Entonces, ¿por qué alguien querría tener que volver a pasar por eso? Los motivos son esencialmente dos:
- Con una hipoteca puedes acceder a grandes importes de dinero, más que con un préstamo personal.
- Las condiciones de las hipotecas suelen ser mejores que las de los préstamos (un tipo de interés más bajo).
La razón más habitual para hipotecar una vivienda en propiedad es obtener liquidez para comprar otra. Otro motivo muy extendido es hipotecar la casa para pagar deudas, porque no tienes que solicitar al banco el valor de la misma, solo lo que necesites. De este modo estarías utilizando la hipoteca para reunificar deudas. Y también podrías pedir esta hipoteca para hacer reformas en el hogar.
Ten en cuenta que a lo largo de este artículo vamos a partir del supuesto de que la vivienda a hipotecar ya está libre de cargas, ya que en caso contrario estaríamos hablando de rehipotecar la vivienda o ampliar la hipoteca.
¿Cuánto puedes conseguir hipotecando tu piso?
Si vas a hipotecar una casa en propiedad que ya hayas terminado de pagar no esperes conseguir el 100% del valor de la vivienda, ni mucho menos. De hecho, el banco acostumbra a financiar menos que si fuera una hipoteca para segunda vivienda.
Una hipoteca sobre una vivienda ya pagada no suele reportar más del 50-60% de su valor, por eso no siempre te sale a cuenta solicitarla. Cuanto más valga tu casa, más podrás pedir al banco, aunque recuerda que no tienes por qué solicitar ese porcentaje máximo: aquí no tienes que hacer frente a los temidos gastos de compraventa de las hipotecas tradicionales.
Digamos que quieres comprar una vivienda que vale 100.000€, y para ello vas a hipotecar tu residencia habitual, valorada en 250.000€. El banco te da hasta el 60%, lo que supone que podrías pedir 150.000€. No necesitas tanto, por lo que solo pides lo que vale la vivienda y la pagas a tocateja.
A cambio, tendrías una hipoteca de 100.000€ con el banco, que a la larga te supondrá pagar más en forma de intereses, pero te compensa si no cuentas con capital suficiente para afrontar la entrada del nuevo piso adquirido.
Puedes comprobar tú mismo con un simulador la diferencia entre hipotecar tu casa para comprar otra y pedir una hipoteca para segunda vivienda. Te aconsejo que utilices el simulador de préstamos del Banco de España, ya que te permite comparar entre los diferentes supuestos que configures.
(Vivienda de 100.000€ al 3% por 15 años) | Hipotecando tu casa | Hipoteca segunda vivienda |
---|---|---|
Importe de la hipoteca | 100.000€ | 60.000€ |
Entrada | 15.000€ (impuestos) | 15.000€ (impuestos) + 40.000€ (40% restante) |
Cuota | 690,58€ | 414,35€ |
Intereses | 24.304,76€ | 14.582,78€ |
Coste total | 139.304,76€ | 129.582,78€ |
Como ves, una segunda hipoteca es más barata, pero a cambio tienes que hacer un desembolso inicial mayor. Depende de la situación económica de cada uno el elegir un modelo de financiación u otro: si no tienes ahorros pero sí una buena capacidad económica, decántate por hipotecar tu casa ya pagada para comprar otra; en caso contrario, pide una hipoteca para segunda vivienda.

Qué implica hipotecar tu casa y cómo se hace
Hipotecar tu casa es, en esencia, pedir un préstamo al banco poniendo como garantía dicha vivienda. La diferencia con una hipoteca tradicional es que el dinero no lo tienes que destinar a la compra de la vivienda en sí, como es imperativo en un préstamo hipotecario.
Mediante esta fórmula podrás usar el dinero para lo que necesites, como ya te he explicado. Por lo demás, funciona igual: devolverás el capital y los intereses en cuotas mensuales durante un periodo de varios años, y en caso de impago responderías con la vivienda hipotecada.
Si hipotecas tu vivienda, te arriesgas a perderla en caso de impago. Por eso te recomiendo sopesar otras alternativas y recurrir a esta opción solo en caso de que no te quede más remedio.

Para hipotecar tu casa deberás, para empezar, solicitar la nota simple para acreditar que está libre de cargas. Solo así el banco accederá a financiarte con la vivienda como aval. También deberás solicitar una nueva tasación del inmueble, para que el banco determine el importe máximo al que puedes optar.
Por lo demás, el proceso será muy similar al de pedir una hipoteca tradicional: habla con el banco, rellena la documentación que te soliciten, estudia su oferta y, si te convence, firma ante notario.
Y, por supuesto, deberás cumplir con los requisitos habituales de toda hipoteca, fundamentalmente tener solvencia económica y un buen historial crediticio.
Coste de hipotecar tu vivienda
Una de las desventajas que tiene esta forma de financiación, además de poner en riesgo tu casa, son los gastos que deberás afrontar. Me refiero al coste de la tasación (unos 400€) y de la nota simple (unos 10€), gastos que no tienes que afrontar al solicitar un préstamo.
Los gastos de la hipoteca en esta modalidad se dividen igual que siempre, pero aquí no deberás hacer frente a la costosa compraventa del inmueble, aunque sí a la comisión de apertura, si el banco la aplicase. Este correrá con los costes de notaría, gestoría, registro e impuestos.
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¿Cuál es el mejor banco para hipotecar tu casa?
Encontrar un banco que acceda a hipotecar tu vivienda en propiedad no es sencillo, aunque es más fácil que encontrar uno que te la rehipoteque, porque el riesgo es menor para él. También debes tener en cuenta que las condiciones que publicitan para sus hipotecas poco o nada van a tener que ver con lo que ofrecen en estos supuestos que estamos tratando en este artículo.
Las hipotecas son productos muy personalizables, en los que hay gran margen para la negociación con el banco. Pero esto es un arma de doble filo: como no todos los bancos acceden a negociar esta clase de operaciones, puedes encontrarte con condiciones más duras de las esperadas.
Mi consejo es que no firmes una hipoteca con condiciones mucho peores que las mejores del mercado en ese momento. Y en ningún caso debería tener un tipo de interés más alto que el que ofrece la banca en forma de préstamos para el importe que vas a solicitar.

Preguntas frecuentes sobre hipotecar tu casa
¿Puedo hipotecar el 50% de mi casa?
Las hipotecas se hacen sobre bienes no divisibles. Es decir, no puedes hipotecar la mitad de tu casa, porque en caso de impago el banco no te puede embargar solo media vivienda. La hipoteca deberá hacerse sobre la vivienda entera, aunque no solicites más que el 50% de su valor.
¿Se puede pedir una hipoteca para comprar un piso heredado?
Es habitual que si heredáis entre varios un piso, alguno quiera comprar la parte de cada uno de los otros herederos para quedárselo para él solo. En este caso, puedes pedir una hipoteca normal para la compra de este piso. Como te he comentado antes, la hipoteca se hará sobre todo el piso, no solo sobre tu parte, y en este caso es posible que el banco acceda a darte el porcentaje habitual del 80% del valor del inmueble.
¿Qué significa que mi casa es no hipotecable?
No todas las casas se pueden hipotecar. Para ello, debe cumplir una serie de condiciones, siendo fundamental el hecho de que sera una construcción legal (edificada en terreno urbanizable). También debe estar inscrita en el registro de la propiedad y contar con unas características técnicas mínimas, como son el estar anclada al suelo mediante cimientos y la firma de un arquitecto.

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