Aprende a calcular la cuota de tu hipoteca, fija o variable, con ejemplos
Si firmaste una hipoteca fija tu cuota no cambiará nunca, pero si firmaste una variable lo hará cada vez que tu banco revise el euríbor. En este artículo aprenderás a calcular la próxima cuota de tu hipoteca, sea fija o variable, a mano y con herramientas como las hojas de cálculo (Excel o Spreadsheets), para que si te sube no te pille por sorpresa.
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Para calcular la cuota de la hipoteca has de tener presentes varios conceptos. El primero, cuál es el sistema de amortización de la hipoteca. En España, lo habitual es usar el sistema de amortización francés, que supone empezar pagando una mayor proporción de intereses que de capital para, con el paso de los meses, darle la vuelta a la tortilla y acabar pagando más capital que interés.
Luego has de conocer las variables que afectarán a la cuota mensual:
- El importe total del préstamo hipotecario (y cuánto queda por devolver)
- El tipo de interés anual
- El plazo de amortización del crédito (y cuántas cuotas faltan por pagar)
Con todo ello en mente, toca ponerse manos a la obra, desempolvar la calculadora, agarrar boli y papel y empezar a hacer cuentas... O recurrir a una hoja de cálculo o, mejor aún, a una calculadora online de cuotas de hipoteca.
Fórmula para calcular la cuota de una hipoteca
Si quieres hacer los cálculos de la cuota a mano, debes dividir el capital total por la cuota constante de amortización.
La cuota constante de amortización se calcula con la siguiente fórmula matemática:
- (1-(1+i)^-n)/i, donde:
- 'i' es el porcentaje de interés mensual (se obtiene dividiendo el tipo de interés entre 12 meses).
- 'n' es el número de meses.
Si quieres saber qué parte de la cuota destinas al pago de intereses, debes multiplicar el capital pendiente de amortizar por el tipo de interés anual y dividirlo entre 12. Si a la cuota restas esa cifra tendrás el capital que habrás amortizado ese mes. La suma de ambos siempre va a ser igual a la cuota que pagas.
Vamos al caso más sencillo, una hipoteca fija, firmada por 120.000€, al 3,5% TAE durante 25 años. Primero veamos qué son las dos variables necesarias para calcular la constante de amortización:
- 'i' = 3,5% / 12 = 0,00292
- 'n' = 25 años *12 = 300 meses
Entonces, aplicando la fórmula: (1-(1+0,00292)^-300)/0,00292 = 199,75. Divide el importe de la hipoteca por la constante y tendrás la cuota de la hipoteca: 120.000 / 199,75 = 600,75€ al mes.
Entiendo que esto puede parecer complejo, pero créeme cuando te digo que no lo es tanto. Te pongo un ejemplo para que se entienda mejor:
Calcular la cuota de una hipoteca en Excel
Para hacer los cálculos con una hoja de cálculo, ya sea Microsoft Excel o Google Spreadsheets, has de usar esta fórmula:
- =PAGO(tipo; número_de_períodos; valor_actual), donde:
- 'tipo' ('tasa', en Excel) es el porcentaje de interés mensual.
- 'número_de_períodos' (o 'nper') es el número de meses.
- 'valor_actual' ('va' en el programa de Microsoft) es el capital total recibido.
La fórmula puede incluir otras dos variables, 'valor_futuro' y 'final_o_inicio'. No son necesarias para este cálculo y puedes omitirlas sin preocuparte por si te rompe las cuentas.
El resultado será la cuota que pagarás si nada cambia de ahí al final, por lo que si tu hipoteca es variable tendrás que añadir pasos adicionales (en esencia, crear el cuadro de amortización completo). No te preocupes, más adelante te voy a explicar en detalle cómo hacer los cálculos si tu hipoteca depende de los cambios del euríbor.
Simulador de cuota de hipoteca
Calcular la cuantía de la cuota de la hipoteca puede ser un dolor de cabeza, porque ya has visto que exige ciertos conocimientos de matemáticas, o un mínimo manejo de las hojas de cálculo. Por fortuna, cada vez hay más calculadoras online de cuotas de hipoteca.
Una de ellas es el simulador hipotecario del Banco de España (1) , el cual calculará la cuota mensual con solo introducir el importe a financiar, el plazo de amortización (en meses o años) y el tipo de interés (incluyendo la posibilidad de añadir un cambio del tipo de interés, y cuándo se realizará dicho cambio).
Calcular la cuota de una hipoteca tras la revisión del euríbor
El cálculo de las cuotas de una hipoteca variable es un poco más complicado, puesto que la hipoteca se verá afectada por la cotización del euríbor, y por tanto subirá o bajará con el paso del tiempo en función de cómo varíe éste.
En este sentido, es importante saber que la cuota no cambiará mientras el banco no recalcule el interés en función del euríbor. Su cotización fluctúa mes a mes, incluso día tras día, pero lo habitual en las hipotecas es actualizarlo una vez al año, en base al euríbor a 12 meses vigente en el momento de la revisión (2) . Si te tocase ahora, tendrías que echar cuentas con el dato a mes de junio de 2025 (2,081%).
Por tanto, a la hora de calcular la cuota mensual de una hipoteca variable hay que tener en cuenta que el tipo de interés no solo cambiará cada año, sino que se calcula sumando el diferencial y el índice de referencia.
La fórmula es la misma que ya conoces, con dos salvedades: la variable 'n' representa los meses que faltan por pagar desde la revisión del euríbor, y en lugar de usar el importe de la hipoteca debes utilizar el capital pendiente de devolución (el cual se calcula restando al capital inicial el capital amortizado en cada cuota).
Supongamos que has firmado una hipoteca con las siguientes condiciones: 120.000€ a 25 años, interés del 1,29% el primer año y euríbor + diferencial de 0,89% los 24 restantes.
Durante el primer año, la cuota será de 468,17€. A partir de los siguientes cambiará porque se le aplicará la fórmula diferencial + euríbor para calcular el tipo de interés. El segundo año se ha calculado el euríbor al -0,147% + diferencial de 0,89%, por lo que el tipo de interés será del 0,743%, y la cuota, de 439,52€.
El tercero el euríbor se desploma, y cotiza al -0,491% + diferencial de 0,89%. El tipo de interés baja al 0,399% y, en consecuencia, la cuota también: será de 422,79€. Pero el cuarto año el euríbor se dispara, cogemos el dato actual del euríbor a junio de 2025 (2,081%). El tipo de interés a pagar ha subido al 4,570%, y con él la cuota hasta los 642,38€.
Resumen:
- Primer año fijo (1,29%): cuota 468,17€
- Actualización euríbor segundo año + diferencial (0,743% TIN): cuota 439,52€.
- Actualización euríbor tercer año + diferencial (0,399% TIN): cuota 422,79€.
- Actualización euríbor cuarto año, actual a mes de junio de 2025 (2,081%) + diferencial (4,570% TIN): cuota 642,38€.
Calcular las cuotas de una hipoteca variable con Excel requiere algo de preparación previa, pero te ahorrará muchos cálculos y, de paso, tendrás el cuadro de amortización completo. Deberás rellenar las siguientes columnas:
| A = TIN | B = Cuota | C = Capital amortizado en la cuota | D = Intereses pagados en la cuota | E = Capital pendiente de amortización |
|---|---|---|---|---|
| El tipo de interés de cada periodo | La conocida fórmula =PAGO(tipo; número_de_períodos; valor_actual) (ver nota) | Restando a la cuota los intereses pagados en ella (B-D) | Multiplicando el capital pendiente de pago por el tipo de interés mensual (E*A/12) | Restando al capital inicial el amortizado (E-C) |
Ya solo tendrás que arrastrar esa fila hacia abajo, hasta rellenar tantas filas como meses tenga tu hipoteca por periodo de amortización.
Preguntas frecuentes sobre cómo calcular la cuota de la hipoteca
¿Cómo se calcula el euríbor a 12 meses?
El euríbor a 12 meses representa el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos cuando lo hacen por periodos de un año de duración y lo calcula diariamente Reuters a partir de los datos que le proporcionan las propias entidades. El euríbor a 12 meses que se usa en las hipotecas es la media aritmética de dichos valores diarios durante un mes, y lo publica el Banco de España a comienzos del siguiente en el BOE.
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca mixta?
Las hipotecas mixtas son, en esencia, hipotecas variables. Pero, a diferencia de estas, el plazo a tipo fijo es mucho más largo en el tiempo, de 5 a 15 años. Por tanto, para calcular la cuota de una hipoteca mixta deberás aplicar las fórmulas como si fuera fija durante los años que dure dicho periodo, y luego hacer los cálculos con lo que resta como harías con una variable normal.
¿Cómo puedo rebajar la cuota mensual de mi hipoteca?
Tienes a tu alcance diferentes formas de pagar menos por tu hipoteca. Lo más normal es renegociar sus condiciones con tu banco (novación hipotecaria) o buscar otro que te subrogue la hipoteca.
Si no quieres cambiar de banco y las condiciones que el tuyo te ofrecen no mejoran las existentes, siempre puedes hacer una amortización de la hipoteca: si te quitas de un plumazo parte de la deuda podrás rebajar la cuota mensual si mantienes la fecha de vencimiento original, ya que te quedará menos dinero que devolver.
- Banco de España. Portal del Cliente Bancario - Simuladores de hipoteca y préstamo personal. Consultado en https://app.bde.es/asb_www/es/cuota.html#/principalCuota
- Banco de España. Tabla de los tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario. Consultado en https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/guia-textual/tiposinteresrefe/tabla_tipos_referencia_oficiales_mercado_hipotecario.html
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