Declaración de la Renta y vivienda: alquiler, venta y deducciones

Declarar correctamente la vivienda en la Renta

La vivienda es un elemento clave en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Tanto si eres propietario como inquilino, la forma en que declares tu vivienda puede influir en el resultado de tu declaración.

Es fundamental conocer las normativas vigentes, las deducciones aplicables y los cambios fiscales que pueden afectar a tu situación en la Renta.

A continuación, repaso las principales novedades que afectan a la tributación de la vivienda en la declaración de la Renta de este año.

Cambios y novedades en la Renta 2024

Para la campaña de la Renta de este año, la Agencia Tributaria ha introducido modificaciones que afectan a la fiscalidad de la vivienda. Estas son algunas de las más relevantes:

• Modificaciones en las deducciones por alquiler: algunas comunidades autónomas han ajustado los porcentajes y requisitos para que inquilinos y propietarios puedan beneficiarse de incentivos fiscales. Es importante revisar la normativa específica de cada región.
• Actualización del tratamiento de la venta de vivienda: se han establecido nuevos criterios para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual y para la reducción de ganancias patrimoniales en caso de venta.
• Incentivos para la rehabilitación energética: se mantienen las deducciones por obras de mejora en eficiencia energética, con beneficios fiscales para quienes realicen reformas en sus viviendas.
• Tributación del alquiler de corta duración: los propietarios que alquilan su vivienda a través de plataformas como Airbnb ⁽¹⁾ deben seguir reglas más estrictas de declaración, con nuevas exigencias en la información que deben proporcionar a Hacienda.

Nuestra opinión experta

Mantenerse informado sobre estos cambios te permitirá optimizar tu declaración y evitar sanciones. Si tienes alguna duda y necesitas la ayuda de un experto, te recomiendo hacerlo con plataformas como TaxDown.

Andrés MoncadaRedactor especializado en Banca & Servicios Financieros

¿Cómo afecta la vivienda a la declaración de la Renta?

La vivienda es uno de los factores que más impacto tiene en la declaración del IRPF, ya que su fiscalidad varía según el uso que se le dé: si es una vivienda habitual, está en alquiler, se ha vendido o se ha heredado.

Además, si eres propietario puedes beneficiarte de deducciones y exenciones fiscales en función de tu situación. Sin embargo, también existen impuestos asociados que pueden incrementar la carga tributaria.

Te cuento los principales impuestos que afectan a la vivienda en la declaración de la Renta y las diferencias entre una vivienda habitual y una segunda residencia.

¿Qué impuestos afectan a la vivienda en la Renta?

Dependiendo de si eres propietario, inquilino o has realizado operaciones con inmuebles, estos son los principales impuestos que pueden influir en tu declaración:

• Imputación de renta inmobiliaria: si tienes una vivienda vacía que no es tu residencia habitual, Hacienda te aplicará una imputación de renta, lo que significa que deberás tributar por ella como si generara ingresos ficticios.
• IRPF sobre alquileres: si alquilas una vivienda, los ingresos que recibas deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario, aunque puedes aplicar reducciones si el alquiler es para vivienda habitual.
• Ganancias patrimoniales por venta de vivienda: si has vendido una propiedad, debes tributar por la ganancia patrimonial obtenida, aunque existen exenciones si reinviertes en vivienda habitual o si eres mayor de 65 años.
• Deducciones por compra o reforma: algunas adquisiciones de vivienda o reformas pueden beneficiarse de deducciones, especialmente si están enfocadas en mejorar la eficiencia energética.
• Tributación de la nuda propiedad y el usufructo: si has recibido una vivienda en herencia o has cedido su usufructo, también puede haber implicaciones fiscales en el IRPF.

Diferencias entre vivienda habitual y segunda vivienda

Hacienda distingue entre vivienda habitual y segunda residencia, y esta diferencia tiene implicaciones en la declaración de la Renta:

• Vivienda habitual: es aquella en la que resides de manera permanente. No genera imputación de renta y puede dar derecho a deducciones si la adquiriste antes del 1 de enero de 2013 o si realizas reformas de eficiencia energética.
• Segunda vivienda: si tienes otra vivienda que no está alquilada ni se usa como residencia habitual, deberás declarar una imputación de renta en el IRPF, lo que implica pagar impuestos sobre un porcentaje del valor catastral del inmueble.
• Vivienda en alquiler: si alquilas una vivienda, los ingresos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario, pero puedes aplicar reducciones si el inquilino la usa como vivienda habitual.
• Vivienda vacacional o de uso esporádico: si tienes una propiedad que utilizas de manera ocasional, también se te aplicará la imputación de renta en proporción al tiempo que no ha estado alquilada.

Declaración de la compra y venta de una vivienda en la Renta

La compra y venta de una vivienda son operaciones importantes que afectan de forma directa a tu declaración de la Renta. Estos procesos pueden generar ganancias o pérdidas patrimoniales, y es fundamental entender cómo tributan para poder cumplir correctamente con las obligaciones fiscales y aprovechar posibles exenciones o deducciones.

Te enseño cómo tributan tanto la compra como la venta de una vivienda, qué impuestos debes tener en cuenta y cómo puedes beneficiarte de la exención por reinversión en vivienda habitual.

¿Cómo tributa la compra de una vivienda?

En la declaración de la Renta, la compra de una vivienda no suele generar un impacto fiscal inmediato, ya que no es necesario declarar el hecho de adquirirla en sí. Sin embargo, existen algunos aspectos que pueden influir en tu tributación:

• Deducción por compra de vivienda habitual: si compraste la vivienda antes del 1 de enero de 2013, podrías beneficiarte de una deducción por inversión en vivienda habitual. Esta deducción ya no está disponible para nuevas compras, pero si cumples con los requisitos, podrás aplicarla durante los años en los que pagues hipoteca.
• IVA y AJD: aunque no se declaran en el IRPF, al adquirir una vivienda nueva deberás abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que son gestionados al momento de la compra.
• Reformas y eficiencia energética: si has realizado reformas para mejorar la eficiencia energética de la vivienda, estas podrían ser deducibles en tu declaración, siempre que cumplas con los requisitos establecidos.

¿Cómo declarar la venta de una vivienda en la renta?

Cuando vendes una vivienda, el procedimiento para declararla en la Renta es distinto al de la compra. Debes declarar cualquier ganancia o pérdida obtenida de la venta en el apartado de "Ganancias y pérdidas patrimoniales" del IRPF. Este proceso incluye:

• Valor de venta: debes declarar el precio de venta de la vivienda, que incluye el importe real recibido, sin tener en cuenta comisiones de venta o impuestos, que deben restarse por separado.
• Valor de adquisición: debes declarar también el valor por el que compraste la vivienda, sumando todos los gastos asociados a la compra, como notaría, registro y tasación, así como las inversiones realizadas en la vivienda (mejoras, reformas, etc.).
• Ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición será la ganancia o pérdida patrimonial que deberás declarar.

Nuestra opinión experta

Si obtienes una ganancia, tributarás por ella; si hay una pérdida, podrás compensarla con otras ganancias patrimoniales de la misma declaración.

Andrés MoncadaRedactor especializado en Banca & Servicios Financieros

¿Qué impuestos se pagan por vender una vivienda?

Cuando vendes una vivienda, no solo debes declarar la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, sino que también hay impuestos específicos que pueden aplicarse. Hay un artículo que explica a profundidad los cálculos y cómo declarar, pero a continuación te hago un resumen de los dos impuestos a tener en cuenta:

• Impuesto sobre la renta (IRPF): si obtienes una ganancia de la venta, esta se considera una ganancia patrimonial y tributa en el IRPF. La cantidad a tributar depende de la cantidad de la ganancia y de la base imponible global, con un tipo impositivo progresivo que varía entre el 19% y el 23%.
• Impuesto de plusvalía municipal: este impuesto, que es de carácter local, se aplica sobre el incremento del valor del terreno durante el periodo en el que has sido propietario de la vivienda. Se calcula sobre el valor catastral del terreno y el tiempo de posesión, y cada municipio tiene su propia normativa y tarifas.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Una de las exenciones fiscales más relevantes en la venta de una vivienda habitual es la exención por reinversión en vivienda habitual. Esta exención permite que no tributes por las ganancias patrimoniales obtenidas si reinviertes el importe de la venta en la compra de otra vivienda habitual.

Esta exención es especialmente útil para personas que están vendiendo su vivienda para mudarse a una nueva, ya que les permite mantener su rentabilidad sin tener que hacer frente a impuestos adicionales.

Alquiler de vivienda en la declaración de la Renta

El alquiler de viviendas es una de las fuentes de ingreso más comunes para muchos propietarios, y es esencial entender cómo se declara ante Hacienda.

Tanto si alquilas una vivienda a largo plazo como si lo haces a corto plazo, como en el caso de las plataformas de alquiler vacacional, tus ingresos deben ser correctamente reportados para cumplir con las obligaciones fiscales con la Agencia Tributaria.

¿Cómo declarar los ingresos por alquiler en la Renta?

Cuando alquilas una vivienda, los ingresos que obtienes deben ser declarados como rendimientos del capital inmobiliario. Esto incluye tanto el alquiler a largo plazo como el alquiler turístico, aunque con ciertas diferencias en la tributación. A continuación te muestro los pasos para declarar estos ingresos:

1. Declaración de los ingresos Los ingresos obtenidos por el alquiler de la vivienda deben incluirse en el apartado correspondiente del IRPF. Estos se suman al resto de tus ingresos y tributan según las escalas del IRPF
2. Gastos deducibles Puedes restar ciertos gastos de la propiedad del total de los ingresos por alquiler. Algunos de los gastos deducibles más comunes son los intereses de la hipoteca, los gastos de conservación y reparación, e impuestos como el IBI, las tasas de basura o los gastos de la comunidad:
3. Alquiler turístico Si alquilas la vivienda de manera esporádica o a corto plazo, como en plataformas como Airbnb, los ingresos también deben ser declarados. Sin embargo, el tratamiento fiscal será más estricto y requerirás una mayor documentación para cumplir con las normativas fiscales sobre este tipo de alquileres.

¿Qué deducciones existen para propietarios de viviendas en alquiler?

Existen diversas deducciones a las que los propietarios de viviendas en alquiler pueden acceder, las cuales pueden reducir su base imponible y, por lo tanto, su carga tributaria. A continuación, te menciono las principales deducciones disponibles para los propietarios de viviendas alquiladas:

• Deducción por alquiler de vivienda habitual: si alquilas una vivienda que se destina a residencia habitual, puedes aplicar una reducción en la base imponible del 60% de los ingresos obtenidos del alquiler. Esta deducción es aplicable siempre que el inquilino utilice la vivienda como residencia habitual.
• Deducción por mejoras energéticas: los propietarios que realicen reformas orientadas a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda pueden deducir los gastos en su declaración de la renta. Estas reformas incluyen la instalación de sistemas de energía renovable, aislamiento térmico o sistemas de climatización más eficientes.
• Deducción por arrendamiento a jóvenes: en algunas comunidades autónomas, existen incentivos fiscales si alquilas a personas menores de 35 años, con una reducción de la base imponible o un porcentaje adicional en el alquiler.
• Gastos de mantenimiento y reparación: como mencionamos anteriormente, los gastos necesarios para el mantenimiento y conservación del inmueble, como reparaciones y mejoras, también son deducibles.

Venta de vivienda y exenciones para mayores de 65 años

La venta de una vivienda habitual puede tener implicaciones fiscales, pero existen importantes exenciones para los mayores de 65 años que pueden ayudar a reducir la carga tributaria.

Estas exenciones están diseñadas para facilitar la jubilación y la adaptación de los mayores a sus nuevas circunstancias, ya sea por la venta de su vivienda habitual o por la reinversión de los beneficios obtenidos.

A continuación, te explico las principales exenciones fiscales que pueden aplicarse en estos casos.

Exención por venta de vivienda habitual

Para las personas mayores de 65 años, la exención por venta de vivienda habitual es una de las principales ventajas fiscales que existen. Esta exención permite que los mayores de 65 años no tributen por las ganancias obtenidas de la venta de su vivienda habitual, siempre que se cumplan ciertos requisitos:

1. La vivienda debe ser habitual: la vivienda que se vende debe haber sido la residencia habitual durante al menos tres años consecutivos antes de la venta.
2. El vendedor debe tener más de 65 años: el beneficio fiscal solo está disponible para las personas mayores de 65 años al momento de la venta.
3. El importe obtenido debe destinarse a mejorar la situación económica: en algunos casos, si el importe obtenido por la venta se reinvierte en la compra de una nueva vivienda o en productos de renta vitalicia, puede seguir aplicándose la exención.

Exención por reinversión en renta vitalicia

Además de la exención por venta de la vivienda habitual, los mayores de 65 años pueden beneficiarse de la exención por reinversión en renta vitalicia.

Esto significa que si se destina el dinero obtenido de la venta de la vivienda habitual a la contratación de una renta vitalicia, las ganancias generadas por la venta estarán exentas de tributación, incluso si no se reinvierte en una nueva vivienda.

Los requisitos para esta exención son:

1. Edad del vendedor: el vendedor debe ser mayor de 65 años al momento de la venta.
2. Renta vitalicia: el importe obtenido por la venta debe invertirse en la contratación de una renta vitalicia, que garantice un pago periódico durante la vida del vendedor.
3. Plazo para reinvertir: la reinversión debe realizarse dentro de un plazo de seis meses desde la venta de la vivienda.

Tributación de la nuda propiedad en la declaración de la Renta

La nuda propiedad es un concepto jurídico que tiene implicaciones fiscales específicas, especialmente cuando se trata de su declaración en la Renta. Es esencial entender qué es la nuda propiedad, cómo se declara y qué diferencias existen con el usufructo, ya que esto influirá en el tratamiento fiscal de este tipo de bienes.

A continuación, te explicamos qué es la nuda propiedad, las diferencias con el usufructo y cómo se trata en el IRPF.

¿Qué es la nuda propiedad y cómo se declara?

La nuda propiedad es el derecho de propiedad sobre un bien, pero sin el derecho de uso y disfrute del mismo, que se reserva el usufructuario.

Este derecho es comúnmente utilizado en situaciones de planificación sucesoria, como en las donaciones a hijos o en los testamentos, y tiene implicaciones fiscales importantes.

Casillas y tratamiento en el IRPF

El tratamiento de la nuda propiedad en el IRPF depende de cómo se gestionen los ingresos generados por la propiedad o la venta del bien. A continuación, te indico las casillas y el tratamiento fiscal que deberás tener en cuenta:

• Venta de la nuda propiedad: si decides vender la nuda propiedad, deberás declararlo en la sección de ganancias y pérdidas patrimoniales del IRPF.
• Rendimientos de la nuda propiedad: si los ingresos proceden del alquiler o el uso del bien, estos se declararán en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario, aunque recuerda que, como propietario de la nuda propiedad, no tienes derecho al uso directo de la propiedad.
• Casillas correspondientes: asegúrate de completar las casillas correspondientes de ganancias patrimoniales y rendimientos inmobiliarios en la declaración de la Renta, en función de la situación que se dé (venta, alquiler o usufructo).

Nuestra opinión experta

Es recomendable consultar con un asesor fiscal para asegurar que se cumple con la normativa vigente y que la tributación es correcta, especialmente si existen aspectos complejos como la nuda propiedad.

Andrés MoncadaRedactor especializado en Banca & Servicios Financieros