¿Qué son los tipos de interés de las hipotecas y a cuánto están?
El tipo de interés en una hipoteca es el porcentaje que marca lo que vas a pagar por el préstamo. En las siguientes líneas te explico por qué suben o bajan, los tipos de interés entre los que puedes elegir y qué son tanto el TIN como la TAE.
¿Qué es el tipo de interés en una hipoteca?
El tipo de interés de una hipoteca es 'el precio del préstamo' que te cobra el banco por adelantar el dinero para comprar una casa. Es un porcentaje del dinero que hayas pedido y marca cuánto vas a pagar mes a mes para deolverlo. Hay tres tipos de interés diferentes:
- Fijo: no cambia con el paso del tiempo y solo depende del acuerdo al que hayas llegado con la entidad al firmar tu préstamo hipotecario.
- Variable: tiene una parte fija que acuerdas con el banco (diferencial), a la que le sumas el Euríbor, que cambia en función del momento.
- Mixto: combina los anteriores, con los primeros años a tipo fijo y el resto variable.
¿A cuánto están los tipos de interés ahora?
El tipo de interés medio de las hipotecas ahora está al 3,93%, tal como informa el Banco de España. En este sentido, llevan todo el año a la baja, aunque siguen por encima de la media de la última década.
Esto es un buen dato para quienes contrataron una hipoteca a tipo variable durante el último año. Igualmente, también supone un respiro para los que lo hicieron entre 2012 y 2022, cuando los tipos eran mucho más bajos.
Si estás pensando en comprarte una casa pero no tienes claro qué es mejor para ti, te recomiendo leer nuestro artículo sobre qué es mejor hipoteca fija o variable. Aquí vas a poder orientarte en base a tu perfil.
¿Por qué suben o bajan los tipos de interés de las hipotecas?
Ya sabes qué son y a cuánto están los tipos de interés ahora. Pero... ¿cuáles son los motivos para que suban o bajen? Son tres, principalmente, y te los explico en las siguientes líneas.
Situación económica global
El Banco Central Europeo, es el encargado de subir o bajar los tipos de interés en la eurozona. Según el propio BCE, si los particulares y empresas quieren invertir pero no pueden obtener crédito, los tipos de interés suben (1) . En cambio, si hay mucho crédito en oferta pero nadie lo solicita, caen.
Cuando hay inflación (subida general de precios), los tipos de interés suben. Por el contrario, en los momentos de crisis económica, los tipos de interés bajan. Te pongo un ejemplo para que lo entiendas a la perfección.
Hay una frutería con una larga cola para comprar: todo el mundo quiere comprarle manzanas. El frutero, como hay una gran demanda, sube los precios. Pasan unos meses y este mismo frutero tiene la tienda vacía. Entonces, baja los precios para atraer a más clientes.
Los clientes de esta tienda somos los particulares y las empresas. Las manzanas son el dinero y su precio el tipo de interés. El frutero es un banco central (europeo, de Reino Unido, EE.UU. ...)
Riesgo del cliente
Si tienes una buena posición económica, los bancos te van a aplicar un tipo de interés más bajo. Y al contrario, si llegas justo a fin de mes o tienes deudas pendientes, vas a abonar intereses más elevados.
El motivo de esto es que cuanto más solvente seas, menos riesgo tiene el banco de no recuperar el dinero que te ha prestado. Por ello, si tienes un buen perfil te recomiendo que aprietes más al banco para que te ofrezca un mejor tipo de interés.
Competencia
De no ser por la competencia, tu banco de toda la vida te cobraría el máximo tipo de interés que pudiera. Pero ya que puedes elegir entre varias opciones, las entidades intentan ofrecerte el producto más atractivo.
Dado que a los bancos les interesa que firmes tu préstamo inmobiliario con ellos, te recomiendo que utilices nuestro comparador de hipotecas. Te va a dar varias opciones para tu vivienda, para que escojas la mejor para ti.
¿Qué son el TIN y la TAE de las hipotecas?
Los intereses de una hipoteca están marcados por dos conceptos que, de primeras, pueden resultarte confusos. Te los explico rápidamente:
- TIN: el Tipo de Interés Nominal es el interés que el banco aplica sobre tu préstamo cada año.
- TAE: la Tasa Anual Equivalente es el coste de tu préstamo al año, sumando el interés y otros gastos (comisiones, seguros asociados...).
Si ves una gran diferencia entre el TIN y la TAE es que vas a pagar una cantidad considerable por los gastos asociados a tu préstamo. Aunque al final lo que te suele (y debe) importar más es en cuánto va a quedarse tu cuota mensual.
Cuando revises los tipos de interés de una hipoteca te aconsejo que te fijes en la TAE casi de manera exclusiva. Es este porcentaje el que va a marcar lo que vas a pagar por el dinero prestado.
El TIN y la TAE no son patrimonio exclusivo de las hipotecas, ya que intervienen en cualquier producto financiero que tenga intereses. En los préstamos te interesa que sean bajos (ya que es lo que pagas) y en los depósitos o cuentas que sean altos (ya que es lo que te va a pagar el banco a ti).
Preguntas frecuentes sobre los tipos de interés en una hipoteca
¿Se puede cambiar el tipo de interés de una hipoteca?
Sí, es posible cambiar el tipo de interés de la hipoteca. Se puede pasar de una hipoteca variable a una fija y al revés; pasar de una hipoteca fija a una variable. Para hacerlo existen dos formas: por novación o por subrogación.
¿Cuál es el tipo de interés normal en una hipoteca?
Es difícil determinar qué es lo normal al hablar de los tipos de interés de una hipoteca. Rara vez el tipo medio ha estado por debajo del 2%: la última vez fue a mediados de 2022, cuando el euríbor emprendió la galopada hacia su valor máximo desde la crisis de 2008. Por tanto, cualquier cosa que esté en torno al 2%, en la situación económica actual, será óptimo y deseable.
- European Central Bank. We have cut interest rates. Why did we do it and what does that mean for you? June 2024, .https://www.ecb.europa.eu/ecb-and-you/explainers/html/interest-rates-changes.es.html
Comentarios