Subrogación de hipoteca con ampliación de capital: requisitos y bancos

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Última actualización: 11 de abril de 2024
Juan Ribón
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En pocas palabras

La subrogación de hipoteca con ampliación de capital se da cuando el prestatario, además de cambiar de banco para obtener mejores condiciones en su préstamo, incrementa el capital para realizar, por ejemplo, reformas en la vivienda. Es posible que conlleve una subida de las cuotas y una apliación del plazo para pagar el préstamo.

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Hipoteca Fija Banco Santander
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Los primeros 6 meses: 2,90% TIN | Después: 3,20% TIN
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Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 11 de abril de 2024.

Requisitos para conseguir un cambio de hipoteca con ampliación de capital

Para conseguir que el banco apruebe la subrogación con ampliación, el cliente debe justificar para qué quiere el dinero extra. También deberá demostrar su solvencia y capacidad de pago para que el banco tenga seguridad de que puede devolver el crédito hipotecario.

Las condiciones para optar a un cambio de hipoteca con ampliación de capital son algo más duras que las que los bancos exigen para contratar un crédito hipotecario normal. Y no es una posibilidad que todas las entidades ofrezcan o acepten.

Aunque depende del banco, suele ser normal que no baste con presentar cuantas nóminas solicite. Se puede pedir al cliente que acredite un incremento de sus ingresos, una mayor estabilidad laboral o presentar garantías hipotecarias a modo de aval.

Otro de los requisitos habituales es que la cantidad ampliada más la cantidad de la hipoteca original debe ser igual o inferior al 100% de la tasación del inmueble. Incluso en las mejores subrogaciones, las entidades no suelen financiar más del 80% del valor de la tasación del inmueble.

Como puedes ver, la posibilidad de realizar a la vez una subrogación y una ampliación de hipoteca existe, pero no será fácil que el banco la acepte. Los requisitos son muy exigentes, porque el riesgo con respecto a un préstamo hipotecario corriente se incrementa.

En caso de que el banco no acceda a esta fórmula de financiación extra, el cliente puede solicitar un préstamo nuevo que no vaya acompañado de la subrogación de la hipoteca.

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¿Dónde pedir una subrogación con ampliación de hipoteca?

Como comentábamos anteriormente, no es fácil conseguir una subrogación con ampliación de hipoteca en cualquier banco. En primer lugar, porque no todos los bancos ofrecen subrogación o cambio de hipoteca, y en segundo lugar, porque los requisitos son más exigentes, es necesario tener una gran solvencia económica.

Los bancos que permiten un traslado de hipoteca están listados a continuación, habría que preguntar por los requisitos y la posibilidad de realizar la ampliación en uno o varios hasta que al menos uno acepte.


¿Qué es la subrogación de hipoteca con ampliación de capital?

Una subrogación de hipoteca es el cambio se hace cuando el cliente o prestatario se cambia de un banco a otro que le ofrece mejores condiciones en el préstamo hipotecario. La subrogación también puede darse cuando un comprador adquiere una vivienda con una hipoteca por pagar y pone el contrato a su nombre.

En ese caso, el comprador adquiere la vivienda y debe realizar una subrogación de hipoteca para cambiar el titular de esta y, de paso, intentar mejorar las condiciones.

El cliente, además, puede solicitar una subrogación de hipoteca con ampliación de capital. Esto significa que no solo se cambian las condiciones del préstamo, sino que se añade más dinero a este para que el cliente pueda realizar mejoras o reformas en la vivienda.

Lógicamente, la subrogación con ampliación de hipoteca acostumbra a ir acompañada de una subida de las cuotas considerable, además del pago de las habituales comisiones por subrogación, cuyos máximos están fijados por los apartados 5, 6 y 7 del artículo 23 de la Ley 5/2019 (1) , la nueva Ley Hipotecaria.

Sin embargo, esto no siempre es así, ya que si la subrogación se produce para cambiar de titular tras la venta de la vivienda, y ya se ha liquidado gran parte de la deuda, la cuota mensual a pagar contando con la ampliación de capital puede que sea menor, o al menos muy parecida a la que se pagaba antes.

Además, también se ampliará el plazo para la liquidación de la deuda, aunque esto depende de lo que decida el cliente y de la forma de pago que sea más factible.

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Preguntas frecuentes sobre la subrogación hipotecaria con ampliación de capital

¿Es rentable subrogar la hipoteca ampliando el capital?

Por lo general, toda subrogación es rentable, ya que busca mejorar las condiciones de devolución del préstamo hipotecario. Sin embargo, el factor de la ampliación de capital puede marcar la diferencia, puesto que dicho incremento puede amortiguar las ventajas de reducir cuota o plazo.

¿Qué es mejor, rehipotecar o ampliar la hipoteca?

Rehipotecar una vivienda suele poder hacerse solo cuando ya se ha terminado de pagar la hipoteca original, ya que imponer una segunda hipoteca sobre una vivienda ya hipotecada es un riesgo que no solo es muy poco recomendable para el cliente, también lo es para el banco. Rehipotecar es interesante cuando necesitas una inyección de capital, mientras que ampliar la hipoteca te puede permitir acceder a mejores condiciones, en especial si lo haces mediante una subrogación.

Mejores hipotecas variables
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima Contacto
Hipoteca Inteligente Variable EVO Banco
195.917,07 €
4,31 %
Los primeros 2 años: 2,20% TIN | Después: euribor + 0,48% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Open Variable Openbank
200.643,39 €
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El primer año: 1,60% TIN | Después: euribor + 0,60% TIN
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Hipoteca Joven Variable Kutxabank
203.587,63 €
4,75 %
El primer año: 2,54% TIN | Después: euribor + 0,64% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Hipoteca Naranja Variable (3 años tipo fijo) ING
208.846,17 €
4,94 %
Los primeros 3 años: 2,90% TIN | Después: euribor + 0,69% TIN
Hasta 80 %
Hasta 40 años
-0,50% TIN con 3 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 11 de abril de 2024.
Mejores hipotecas mixtas
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima Contacto
Hipoteca Open Mixta 25 Openbank
189.971,39 €
3,94 %
Los primeros 10 años: 2,74% TIN | Después: euribor + 0,55% TIN
Hasta 80 %
Hasta 25 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Mixta 20 Bankinter
191.804,48 €
4,10 %
Los primeros 20 años: 3,09% TIN | Después: euribor + 0,85% TIN
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Hasta 30 años
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Hipoteca Inteligente Mixta 10 EVO Banco
195.093,31 €
4,15 %
Los primeros 10 años: 2,65% TIN | Después: euribor + 0,75% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Joven Mixta 10 Cajasur
197.407,16 €
4,32 %
El primer año: 3,02% TIN | Los siguientes 9 años: 3,22% TIN | Después: euribor + 0,84% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Hipoteca Joven Mixta 10 Kutxabank
197.407,16 €
4,32 %
El primer año: 3,02% TIN | Los siguientes 9 años: 3,22% TIN | Después: euribor + 0,84% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 11 de abril de 2024.
Fuentes del artículo
  1. Ley 5/2019 (Art. 23), de XV de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, Ley 5/2019, 26329 (2019). https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con#ar-23
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Roams ofrece un servicio informativo y de comparativa gratuito, que trata de ayudar a cualquier persona a encontrar el producto que mejor se adapte a sus necesidades. Para asegurarnos de que los datos presentados sean correctos, se realizan investigaciones de mercado y análisis exhaustivos de productos. Nuestra base de datos de hipotecas, préstamos, cuentas, tarjetas y depósitos se actualiza todos los días. El contenido lo revisa de manera frecuente un equipo de redactores con experiencia previa y/o formación específica en finanzas.

Personas que han participado en este post:

Juan RibónRoams
Actualizado por Juan Ribón

Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.

Laura Burón
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