Hipoteca legal tácita: definición y funcionamiento
Una hipoteca legal tácita es una garantía real que asegura el cobro de ciertos impuestos, principalmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), sobre un inmueble. Esta garantía se establece por ley y se inscribe automáticamente en el Registro de la Propiedad, sin necesidad de que lo solicites. Te cuento cuándo se ejecuta y algunos ejemplos.

¿Qué es una hipoteca legal tácita?
Una hipoteca legal tácita es, por definición, la garantía de una deuda tributaria contraída con el Estado, las Comunidades Autónomas o las administraciones locales.
Imagina tu casa como una garantía para el Estado. Si tienes una propiedad, automáticamente se establece una especie de "seguro" para asegurar que pagues tus impuestos a tiempo, especialmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). A esto se le llama hipoteca legal tácita, como lo recoge el artículo 78 de la Ley General Tributaria (LGT) (1) . Es como si el Estado tuviera un "derecho" sobre tu casa para asegurarse de cobrar lo que te debe.
¿Por qué existe? Principalmente para garantizar que todo dueño de una vivienda paguesus impuestos. Si no pagas el IBI u otros impuestos relacionados con tu propiedad, el Estado puede tomar medidas para recuperar el dinero que le debes, incluso si eso significa vender tu casa. Es una forma de asegurar que nadie se aproveche y evite pagar sus obligaciones fiscales.
Ejemplos de hipoteca legal tácita
El ejemplo más claro de una hipoteca legal tácita es el resultado del impago del IBI. En ese caso, la Administración puede cobrarse la deuda con tu vivienda. Te cuento más casos a continuación:
- Venta de una vivienda con deudas de IBI: si vendes una vivienda y tienes deudas de IBI pendientes, el comprador del inmueble adquiere la propiedad con la hipoteca legal tácita inscrita. Esto significa que si no has pagado el IBI, el nuevo propietario puede verse obligado a hacerlo para evitar problemas legales.
- Herencia de una propiedad con deuda de IBI: al heredar una propiedad, también heredas las deudas asociadas a ella, incluyendo el IBI pendiente. Si hay una hipoteca legal tácita inscrita en la propiedad, tienes que hacerte cargo de esas deudas para poder disponer libremente del inmueble.
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía): al vender un inmueble, se genera este impuesto, que también puede estar garantizado por una hipoteca legal tácita.
- Contribuciones especiales: son impuestos que se pagan por la realización de obras públicas que benefician a un determinado inmueble. Si no se pagan, pueden generar una hipoteca legal tácita.
- Tasas por servicios públicos: en algunos casos, las tasas por servicios como el alcantarillado o la recogida de basura también pueden estar garantizadas por una hipoteca legal tácita.
- Ejecución hipotecaria por impago del IBI: si no pagas el IBI durante varios años, la Administración puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria para recuperar la deuda. En este caso, la hipoteca legal tácita se ejecuta y la propiedad puede ser subastada.
Ejecución de una hipoteca legal tácita: ¿qué implica?
Cuando no cumples con tus obligaciones fiscales como propietario de una vivienda, la Administración puede iniciar un procedimiento de ejecución para recuperar el dinero adeudado.
Sin embargo, ten en cuenta que no basta simplemente con dejar de pagar el IBI para que se ejecute la hipoteca legal tácita. Se debe cumplir un proceso específico:
- Procedimiento de apremio: la Administración debe iniciar un procedimiento administrativo para exigir el pago de la deuda tributaria.
- Plazo para el pago: se te otorga un plazo para que regularices la situación y abones la deuda.
- Impago: si pasado el plazo persiste la negativa de pago, la Administración puede proceder a la ejecución de la garantía.
¿Cómo evitar la ejecución de una hipoteca legal tácita?
La mejor forma de evitar la ejecución de una hipoteca legal tácita es mantener al día el pago de los impuestos. Si te encuentras en una situación de dificultad económica, es recomendable ponerse en contacto con la Administración tributaria para buscar una solución antes de que se inicie el procedimiento de apremio.
Preguntas y respuestas de una hipoteca legal tácita
¿Cuál es la diferencia entre hipoteca legal tácita y expresa?
La hipoteca legal tácita no se necesita un contrato o escritura para que exista. Por otro lado, la hipoteca expresa se crea a través de un acto voluntario de las partes, mediante un contrato de hipoteca inscrito en el Registro de la Propiedad.
¿La hipoteca legal tácita afecta solo a la vivienda principal?
No, la hipoteca legal tácita afecta a cualquier bien inmueble, ya sea la vivienda habitual, una segunda residencia, un local comercial o un terreno. Cualquier propiedad que esté sujeta al pago de impuestos sobre bienes inmuebles está garantizada por esta figura legal.
¿Puedo cancelar la hipoteca legal tácita?
No, la hipoteca legal tácita es una garantía establecida por ley y no puede ser cancelada por el propietario del inmueble. Solo se extingue cuando se haya satisfecho la deuda tributaria correspondiente.
- BOE-A-2003-23186 Ley 58/2003, de XVII de diciembre, General Tributaria. Artículo 78. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-23186#a78

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