¿Qué es el diferencial de una hipoteca y cómo funciona?
Calcular el interés de una hipoteca variable se hace al sumar dos elementos: el diferencial y un índice de referencia, normalmente el euríbor. A continuación te explico qué es el diferencial de una hipoteca, para qué se usa y qué bancos tienen el diferencial hipotecario más bajo.
¿Qué es el diferencial de una hipoteca?
El diferencial de una hipoteca es un componente clave en los préstamos hipotecarios de interés variable. Se refiere a la parte fija del interés que se suma a un índice de referencia, como el euríbor, para determinar el interés total que pagarás por tu préstamo hipotecario.
El diferencial, al ser fijo, define una parte estable del coste de la hipoteca, mientras que el índice de referencia puede cambiar cada seis o doce meses, dependiendo de las condiciones del contrato que tengas con tu banco.
¿Cómo simular una hipoteca con euríbor y diferencial?
El cálculo del tipo de interés en una hipoteca variable es relativamente sencillo, ya que supone simular la suma del diferencial y el euríbor:
Por ejemplo, si tu hipoteca tiene un interés de euríbor + 1%, ese "1%" representa el diferencial, mientras que el euríbor es el componente variable que fluctúa según el mercado. La fórmula general del interés variable es:
Interés variable = diferencial + índice de referencia
Conocido el tipo de interés, solo deberás aplicar las fórmulas para calcular la cuota de tu hipoteca. Te dejamos a continuación un enlace en el que te lo explicamos al detalle:
¿Cómo saber el diferencial de mi hipoteca?
Si no tienes claro cuál es el diferencial de tu crédito hipotecario y quieres conocer si tienes un direrencial competitivo, puedes averiguarlo siguiendo estos pasos:
- Revisa tu contrato hipotecario El diferencial aparece especificado en la documentación del préstamo, particularmente en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) o en las condiciones generales del contrato que firmaste ante notario.
- Consulta a tu entidad bancaria Si no encuentras la información en los documentos que tienes, contacta directamente con tu banco. Solicita que te proporcionen el detalle de tu diferencial y las condiciones actuales de la hipoteca.
- Utiliza simuladores de hipotecas Existen herramientas como simuladores en Excel que te permiten calcular tu interés aplicando el diferencial y el euríbor actual. Esto también es útil para proyectar los cambios en tus cuotas durante una revisión.
Saber tu diferencial no solo te ayuda a entender mejor los costes actuales, sino también te prepara para negociar mejores condiciones o considerar una subrogación hipotecaria.
Las hipotecas con el diferencial más bajo
En el mercado actual, las hipotecas con diferenciales más bajos suelen estar destinadas a perfiles con alta solvencia económica y vinculadas a la contratación de productos adicionales, como seguros o cuentas nómina. Algunos ejemplos destacados incluyen:
- Euríbor + 0,50%: Estas ofertas están entre las más competitivas, pero requieren cumplir condiciones estrictas, como ingresos mínimos elevados y vinculaciones adicionales.
- Euríbor + 1,40% o menos: En este rango se encuentran hipotecas más accesibles para el promedio de los solicitantes, aunque también suelen estar condicionadas a la domiciliación de la nómina y contratación de seguros.
Para encontrar la mejor opción, te dejo algunas recomendaciones:
- Compara entre varias entidades: utiliza los rankings de hipotecas que hemos desarrollado en Roams para identificar las opciones más favorables. Por ejemplo, aquí puedes encontrar las mejores hipotecas variables.
- Negocia con tu banco: si tienes un buen perfil crediticio, puedes negociar una rebaja en el diferencial. Demuestra solvencia y ofrece domiciliar nómina o contratar productos asociados si te benefician a largo plazo.
- Evalúa los costes vinculados: asegúrate de calcular el impacto de los productos obligatorios que pueden reducir el diferencial. A veces, el coste total de estos servicios supera el beneficio de un diferencial más bajo.
Recuerda que el diferencial no lo es todo. Considera también otros factores, como la Tasa Anual Equivalente (TAE), comisiones y el plazo de amortización, para tomar una decisión informada y favorable para tus finanzas.
Preguntas habituales sobre el diferencial hipotecario
¿El diferencial puede ser negativo?
No, el diferencial no puede ser negativo. Es la garantía del banco para obtener beneficios en hipotecas variables, por lo que no puede fijarse en negativo. Aunque el euríbor cotice en negativo, los bancos implementaron cláusulas suelo, declaradas abusivas. Desde entonces, el suelo hipotecario se fija en 0%, evitando que la suma del euríbor y el diferencial sea negativa.
¿Me pueden cambiar el diferencial en mi hipoteca?
El diferencial nunca puede ser modificado de forma unilateral una vez firmada la hipoteca. Sí puede variar si se renegocian las condiciones del préstamo con el banco o si, por contrato se estipuló, que pasado un cierto tiempo el diferencial debía cambiar.
¿Puede ser abusivo el diferencial de una hipoteca?
Aunque el diferencial ha llegado a estar por las nubes, por encima del 2% y hasta del 3%, no ha habido sentencias que lo catalogasen como abusivo. Eso sí, diferenciales tan altos siempre han sido vistos como potenciales cláusulas suelo encubiertas.
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