Hipoteca de alquiler con opción a compra: ventajas y desventajas
El alquiler con opción a compra es una opción para comprar una vivienda sin tener ahorros suficientes para una hipoteca. En este tipo de contrato se abona una cuota de alquiler que se descontará del precio de compraventa final. Por tanto, el crédito hipotecario será por un importe menor.
¿Qué es el alquiler de vivienda con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es un contrato que te permite alquilar un piso o chalet para vivir allí, y que, más adelante, puedas comprarla. Tiene la gran ventaja inicial: lo que hayas pagado en forma de alquiler, se descuenta del precio final de compra.
Así, puedes acceder a la compra de una vivienda sin necesidad de solicitar una hipoteca por el precio completo del inmueble.
¿Cómo funciona un alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra de una vivienda cuenta con un contrato mixto. Este tipo de contrato se basa en que hay dos acuerdos: uno que es el de alquiler por un determinado tiempo y el otro que es para la compra de dicha vivienda.
Por lo tanto, el inquilino durante unos años pagará el alquiler de la vivienda como cualquier contrato de arrendamiento y una vez pasado ese tiempo determinado tendrá la opción a comprar esa casa.
Los meses que ya haya pagado de alquiler se descontarán del precio final de la vivienda. Es necesario hacer un desembolso inicial para la prima por la opción a compra. Esta tributa sobre el impuesto de trasmisiones patrimoniales.
Condiciones del alquiler con opción a compra
Las características o condiciones del alquiler con opción a compra son:
- El propietario no puede vender o alquilar la vivienda a terceros mientras dure el contrato con opción a compra.
- El precio pactado de la compraventa de la vivienda no se puede modificar salvo que lleguen a un acuerdo ambas partes. El precio del alquiler de la vivienda sí se puede modificar en función del IPC (Índice de Precios al Consumidor).
- Se suele establecer una prima inicial que paga el inquilino (aunque no es obligatorio). Con esta prima el propietario se asegura que el inquilino está verdaderamente interesado en la compra aunque finalmente puede optar por no ejecutar la opción de compra.
- Si el inquilino se retrasa en el pago de una o dos mensualidades puede perder la prima inicial y la opción de compra sobre el inmueble.
Contrato de alquiler con opción a compra
Los contratos de alquiler con opción a compra no están contemplados por el Código Civil, aunque sí están regulados en el Reglamiento Hipotecario y la Ley de Arrendamientos Urbanos (1) .
Según estipula una sentencia del Tribunal Supremo, para que un contrato de alquiler con opción a compra tenga validez legal debe aparecer el objeto del contrato, el precio y las cláusulas recogidas en la siguiente tabla.
| Parte de alquiler del contrato | Parte de compra del contrato |
|---|---|
| Precio de la mensualidad del alquiler | Precio de la venta del inmueble |
| Plazo de alquiler (5 años como máximo) | Porcentaje a descontar según las mensualidades del alquiler que se han pagado |
| Plazo de tiempo para comprar la vivienda | Voluntad de que el arrendador venderá la vivienda |
| Quién se hará cargo de la comunidad y de las reformas | Prima inicial para el derecho de compra |
Hipoteca después del alquiler con opción a compra
Cuando decides ejercer tu derecho a compra, el proceso para obtener una hipoteca es similar al de cualquier otra hipoteca convencional, pero con algunas diferencias clave.
Al tratarse de una vivienda ya alquilada, tienes ventaja sobre un comprador tradicional, ya que tienes la oportunidad de conocer a fondo la propiedad, su estado, el vecindario y otros aspectos relevantes.
Desde mi punto de vista, para escoger la mejor hipoteca de alquiler con opción a compra debes prestar atención a:
- Conocer el precio real de la vivienda y cuánto serán las cuotas de alquiler.
- Saber cuanto va a durar el contrato de alquiler.
- Fecha límite para ejercer el derecho a compra.
- Conocer los gastos de la comunidad y saber quién se va a hacer cargo de ellos.
- Saber quién se hará cargo de las reformas de la vivienda.
- Saber quién se hará cargo de los impuestos en cada momento.
- Condiciones frente a la subida o bajada del precio de la vivienda.
- Comprobar que la vivienda está libre de cargas.
- Debe estar libre de ocupantes, precaristas y arrendatarios.
Pros y contras del alquiler con opción a compra
Existen diferentes ventajas y desventajas a valorar en un alquiler con opción a compra, tanto desde el punto de vista del inquilino como desde el punto de vista del propietario. Los analizo para ti a continuación.
Punto de vista inquilino y futuro comprador
Ventajas:
- ✅ Es una opción para comprar una vivienda sin entrada o sin disponer de demasiados ahorros previos.
- ✅ Descuento en la compra de las cuotas satisfechas en concepto de alquiler.
- ✅ Posibilidad de comprar la vivienda en cualquier momento sin obligación de hacerlo.
- ✅ El precio de compraventa es cerrado. Si el precio de la vivienda sube en el futuro puedes optar a comprarla por el precio pactado y en caso de bajar de precio puedes decidir no comprarla.
Desventajas:
- ❌ Si decides no comprar la vivienda pierdes la prima inicial.
- ❌ Si baja el precio de la vivienda en el futuro tienes que renegociar de nuevo con el propietario para una compra justa, y este puede decidir no hacerlo.
Punto de vista del propietario
Ventajas:
- ✅ Si ya tienes pensado venderla y no encuentras comprador, esta opción te permite generar rendimientos desde el principio sin renunciar a la venta.
- ✅ Existe la prima inicial en el contrato con opción a compra que suele ser superior a una fianza de alquiler.
- ✅ Los impagos de alquiler suelen ser muy poco frecuentes dado que el inquilino está en proceso de ahorro para la compra de vivienda y "no vive al día".
- ✅ Existen beneficios fiscales por el alquiler de la vivienda que se pueden aplicar hasta la venta de la vivienda.
Desventajas:
- ❌ Si el inquilino no ejecuta la opción de compraventa y era tu idea desde el principio, debes volver a iniciar un proceso de venta.
- ❌ Si el precio de la vivienda sube en el futuro no puedes modificarlo ya que está pactado de antemano y es muy complicado que el inquilino acceda a renegociar.
- ❌ El momento de compraventa de la vivienda depende exclusivamente de la voluntad del inquilino.
Preguntas habituales sobre el alquiler con opción a compra
¿Cómo afecta a tu hipoteca el alquiler?
Cuando llegue el momento de ejercer la compra, la cantidad a pagar por la vivienda será menor, ya que estarán descontada las cantidades que hallamos ido pagando del alquiler. Por lo tanto, la hipoteca que solicitemos será por un importe también menor.
¿Tienes que solicitar la hipoteca antes de entrar a vivir en la casa de alquiler?
No. Piensa que al fin y al cabo un contrato de alquiler con opción a compra sigue siendo un simple contrato de alquiler. en el caso de que te guste la casa y quieras hacerte con ella en un futuro solo tendrás que pedir la hipoteca de tu alquiler con opción a compra cuando se te acabe el tiempo de alquiler y empiece el de compra. Así pedirás una hipoteca más baja. Porque con el pago del alquiler que has estado abonando, has pagado una parte del precio final. Y que por consiguiente se te descontará del precio final de la vivienda.
¿Puedo alquilar con derecho a compra una vivienda hipotecada?
Sí, se puede hacer un alquiler con opción de compra en una casa hipotecada. En el momento de la ejeción de la opción de compra es el propietario el que debe amortizar totalmente su hipoteca con el dinero de la venta. Si eres el comprador es recomendable consultar la nota simple para comprobar que la vivienda ha quedado libre de cargas.
¿Cuántos años se puede hacer un alquiler con opción a compra?
La duración de un alquiler con opción a compra suele variar entre 1 y 5 años, dependiendo del acuerdo entre el arrendador y el arrendatario. Durante este tiempo, el inquilino tiene la posibilidad de ejercer su derecho a compra, pero los términos específicos, como el plazo exacto y las condiciones para ejercitar esa opción, deben quedar claramente establecidos en el contrato.
- BOE-A-1994-26003 Ley 29/1994, de XXIV de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. .https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
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