Comprar una casa con hipoteca: ¿se puede hacer? ¿De qué manera?
Comprar una casa con hipoteca es posible, pero hay que ser consciente de las implicaciones que tiene. Un piso hipotecado puede ser una gran oportunidad de mercado, siempre y cuando se tome una buena decisión al respecto de qué hacer con la deuda que acarrea.
| Marca | Coste total hipoteca | TAE | TIN | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima | Producto | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Openbank | 169.338,67€ | 2,98% bonificado | 2,57% bonificado | Hasta 80% | Hasta 30 años | -0,50% TIN con 3 productos |  | |
| Sabadell | 178.884,14€ | 3,50% bonificado | 2,60% bonificado | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 4 productos | | |
| Bankinter | 179.952,81€ | 3,59% bonificado | 2,79% bonificado | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,30% TIN con 4 productos | | |
| Banco Santander | 180.628,71€ | 3,59% bonificado | 2,55% 6 meses, 2,85% bonificado | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,10% TIN con 8 productos | | |
| Imagin | 184.193,14€ | 3,80% bonificado | 2,90% bonificado | Hasta 80% | Hasta 30 años | -0,75% TIN con 3 productos | |
¿Se puede comprar una casa hipotecada?
La primera pregunta cuando nos encontramos ante un piso a la venta que está hipotecado es si de verdad se puede comprar en ese estado. Y la respuesta es que sí. No hay nada que lo impida y, de hecho, es una práctica bastante común.
Pero antes de lanzarse a la compra de una vivienda con hipoteca hay que saber que la deuda no desaparece con la venta del inmueble, y aunque esto es algo que debe tener mucho más presente el propietario del mismo, en el peor de los casos puede acabar volviéndose contra el comprador.
¿Cómo comprar un piso con hipoteca?
Lo primero que hay que hacer a la hora de comprar una casa hipotecada es lo mismo que habría que hacer si no tuviera hipoteca: comprobar si el vendedor es el propietario y si el inmueble tiene algún tipo de carga.
Para hacerlo, hay que pedirle al vendedor una copia de la escritura. De ese modo se podrá comprobar que el propietario es quien dice serlo. Lo siguiente será solicitar en el Registro de la Propiedad una nota simple , para no solo confirmar la propiedad, sino también comprobar qué cargas tiene la vivienda, aparte de la propia hipoteca.
Una vez han sido confirmados esos datos se puede proceder a la compra de la casa. Hay tres maneras de afrontar la adquisición de una vivienda hipotecada: pagando al contado, subrogando la hipoteca o firmando una nueva.
Comprar al contado una vivienda hipotecada
Si se dispone de dinero suficiente, se puede comprar al contado la casa, cancelando la hipoteca en el proceso. Lo habitual es descontar del precio de venta el importe restante de la hipoteca y pagárselo al banco para cancelarla.
Por ejemplo, se compra por 100.000€ un piso con una hipoteca a la que le quedan por pagar todavía 35.000€. En ese caso, el banco recibirá esos 35.000€ y el vendedor, los 65.000€ restantes. En realidad, las cantidades exactas dependerán de quién asuma la comisión por cancelación anticipada.
Pero para cancelar la hipoteca hay que hacer algo más que saldar la deuda con el banco. Este tiene que emitir el certificado de deuda cero y con él inscribir en el Registro de la Propiedad la cancelación. De ese modo la vivienda adquirida estará libre de cargas.
Subrogación de una casa con hipoteca
Si no se dispone de tanto dinero como para comprar el piso al contado, una opción es subrogar la hipoteca y ponerla a nombre del comprador. Es decir, cambiar el titular de la misma. En este supuesto el importe restante de pagar de hipoteca debería estar descontado del precio de venta, lo que en ocasiones puede suponer una jugosa rebaja, a cambio de asumir la deuda.
El problema de la subrogación hipotecaria de deudor es que se lleva a cabo manteniendo las condiciones del anterior titular, y la capacidad económica del nuevo no tiene por que ser igual. El banco incluso podría rechazarla, lo que dejaría la compraventa en una situación delicada, al borde del fracaso.
Una solución a ese problema sería pactar con el banco una novación hipotecaria, además de la subrogación. Es decir, aceptar la hipoteca tal cual, para, a continuación, cambiar sus condiciones, de modo que el nuevo titular pueda asumir las cuotas sin problema.
A cambio, en lugar de pagar solo las comisiones por la subrogación, habrá que afrontar también las de la novación, lo que encarecerá el proceso.
Firmar una hipoteca nueva al comprar el piso
Una tercera opción pasa por directamente contratar una nueva hipoteca. Eso puede ocurrir si las condiciones de la subrogación no interesan, o si el banco la rechaza.
En ese caso, habrá que encontrar un banco que dé una hipoteca por el importe de venta, y proceder como si de una compra al contado se tratase: parte de la nueva hipoteca se destinará a pagar la que el inmueble tiene vigente, y parte irá para el vendedor.
Este supuesto también tiene su coste, ya que la constitución de una nueva hipoteca no es barato.
A continuación te dejamos ejemplos de algunas de las mejores hipotecas del mercado a día de hoy:
Gastos de la compra de una vivienda con hipoteca
Dependiendo de la forma en que se encare la compraventa de una vivienda con hipoteca, el comprador asumirá una serie de gastos u otros. En cualquier caso, deberá asumir el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
A continuación, en función de si se subroga la hipoteca o se firma una nueva, el comprador encarará nuevos costes adicionales al de compraventa. Los gastos de subrogación son la comisión, la cual varía en función del capital a devolver y el momento en que se haga la subrogación, y la tasación de la vivienda. Y a ellos habría que sumar los gastos de novación, si fuera menester.
En el caso de firmar una nueva hipoteca, el comprador se enfrentará a otra serie distinta de gastos. Por tanto, aunque pueda parecer que comprar un inmueble con hipoteca es un chollo, lo cierto es que no lo es tanto, y que, como siempre, lo mejor antes de tomar una decisión tan importante es echar cuentas y ver qué opción es la más conveniente.
| Marca | Coste total hipoteca | TAE | TIN | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima | Producto | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Openbank | 171.761,20€ | 3,10% bonificado | 2,00% primer año, euríbor + 0,65% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -0,50% TIN con 3 productos | | |
| Cajasur | 172.684,40€ | 3,14% bonificado | 1,41% primer año, euríbor + 0,64% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 10 productos | | |
| Kutxabank | 172.684,40€ | 3,14% bonificado | 1,41% primer año, euríbor + 0,64% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 10 productos | | |
| ING | 178.999,99€ | 3,50% bonificado | 1,90% 3 años, euríbor + 0,69% después | Hasta 80% | Hasta 40 años | -0,50% TIN con 3 productos | | |
| Bankinter | 181.251,03€ | 3,65% bonificado | 2,35% primer año, euríbor + 0,80% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,30% TIN con 4 productos | |
| Marca | Coste total hipoteca | TAE | TIN | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima | Producto | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Openbank | 170.743,81€ | 3,04% bonificado | 2,51% 5 años, euríbor + 0,60% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -0,50% TIN con 3 productos | | |
| Cajamar | 175.063,11€ | 3,24% bonificado | 1,84% 5 años, euríbor + 0,60% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -0,60% TIN con 4 productos | | |
| Cajasur | 176.908,39€ | 3,39% bonificado | 2,69% primer año, 2,89% 9 años euríbor + 0,84% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 10 productos | | |
| Kutxabank | 176.908,39€ | 3,39% bonificado | 2,69% primer año, 2,89% 9 años euríbor + 0,84% después | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 10 productos | | |
| ING | 180.286,78€ | 3,52% bonificado | 2,20% 5 años, euríbor + 0,79% después | Hasta 80% | Hasta 40 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
Comentarios