Seguro de hogar y valor catastral: ¿cómo calcularlo y saber qué es?
Seguro de hogar y valor catastral son dos términos que están muy unidos, porque la valoración que hace el Catastro juega un papel determinante a la hora de fijar el precio de la póliza de tu vivienda. Te cuento cómo saber el valor catastral de tu casa o de una que quieras comprar, cómo calcularlo y qué otros aspectos influyen.
¿Qué es el valor catastral de una vivienda? - Cómo saber el valor catastral de mi casa
- Diferencia entre valor catastral y valor de mercado
- Diferencia entre valor catastral y valor de reconstrucción
- ¿Cómo influye el valor catastral en tu seguro de hogar?
- Preguntas frecuentes del seguro de hogar y valor catastral
¿Qué es el valor catastral de una vivienda?
Es el valor que le asigna la Dirección del Catastro a una vivienda en base a factores como la localización, el precio del suelo, la antigüedad o los materiales de construcción. Si te has comprado un piso recientemente, te sonará familiar porque es un proceso similar al de tasación de la vivienda.
Algunos de los factores que valoran los técnicos del Catastro son muy parecidos a los que determinan el precio de tu seguro de hogar como la ubicación de la vivienda.
Sin embargo, a las aseguradoras también les importan otras cuestiones como las medidas de seguridad de tu casa o el valor por el que aseguras el contenido. Al Catastro esto le da exactamente igual.
Conocer el valor catastral de tu vivienda es fundamental, ya que de esta cantidad dependen impuestos como el IBI o la plusvalía municipal. Si no tienes ni idea del valor catastral de tu vivienda, te arriesgas a pagar más dinero en impuestos de lo que deberías.
La forma más sencilla de comprobar el valor catastral es accediendo a la web del Catastro. Eso sí, fíjate muy bien en las fechas de las últimas revisiones porque para que el valor catastral se considere actualizado, los valores deben haber entrado en vigor en los últimos 10 años (1) . Es decir, que para la renta de 2024 el valor catastral se considera revisado únicamente si se ha reexaminado después del 1 de enero de 2014.
Cómo saber el valor catastral de mi casa
Para conocer el valor catastral de tu vivienda tienes dos opciones:
- Mirando el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
- Revisando la declaración de la Renta
Yo te aconsejo que vayas directamente al recibo del IBI porque te lo pasan cada año, mientras que la declaración de la Renta puede que no la hagas todos los años.
Te aseguro que entender el recibo del IBI es muy sencillo. Para que lo comprendas a la primera, el valor catastral de tu vivienda viene dividido: por un lado el valor del suelo y por el otro el valor de la construcción. Lo vas a ver junto con otros datos como el Valor Base o la cuota que te van a cobrar. De verdad que no tiene pérdida.
¿Y es posible saber el valor catastral de una vivienda sin ser el propietario? ¡Claro que sí! Imagínate que has visto un piso, te ha gustado y quieres saber si el precio de venta es excesivo. En ese caso te recomiendo que eches un vistazo al valor catastral para saber su coste real. Entra en la Sede electrónica del Catastro, pulsa en el buscador de inmuebles y mete la dirección de la vivienda que te interese. ¡Y ya lo tienes!
Diferencia entre valor catastral y valor de mercado
El valor catastral es el que la administración pública le da a tu vivienda, mientras que el valor de mercado se lo pones tú en base a la oferta y la demanda que haya.
| Diferencia | Valor catastral | Valor de mercado |
|---|---|---|
| Objetivo | Fijar un precio según el valor de la casa. | Fijar el precio que está dispuesto a pagar un comprador por la vivienda. |
| Cálculo | Según el valor del suelo, su ubicación, la antigüedad, el uso de la vivienda... | En función de la oferta y la demanda en la zona, la situación económica del momento... |
| Actualización | De forma periódica, normalmente cada ocho o diez años. | Constantemente, según la oferta y la demanda. |
| Coste | Inferior al valor de mercado porque no se calcula según la variación de los precios. | Más alto que el valor catastral, porque influye la especulación, la demanda y si hay obra nueva o no. |
Diferencia entre valor catastral y valor de reconstrucción
La principal diferencia entre valor catastral y el valor de reconstrucción es que el primero incluye el valor del suelo y de la construcción, y el segundo solo hace referencia al valor de reconstruir la vivienda si se destruye pero no tiene en cuenta el valor del suelo donde está edificado.
Este valor de reconstrucción es el que se utiliza en viviendas que han sufrido incendios, terremotos o siniestros de extrema gravedad. Se calcula por el precio de los materiales de construcción y del sueldo de los trabajadores que van a levantar de nuevo la vivienda, mientras que, el valor catastral se define según la ubicación de la vivienda, su antigüedad, etc.
El valor de reconstrucción es clave en el mundo de los seguros porque determina lo que cuesta rehacer tu vivienda de nuevo y, por tanto, es fundamental para establecer una prima más alta o más baja.
Si quieres hacerte una idea de cuál es el valor de reconstrucción de tu casa, busca la póliza y mira la cantidad que cubre el continente.
Es muy importante que el cálculo del valor de reconstrucción esté bien hecho porque si no es así puedes tener problemas. El más habitual es el infraseguro, una situación que no te recomiendo en ningún caso. Sí, vas a conseguir un seguro más barato, pero si le ocurre algo a tu casa te vas a arrepentir muchísimo.
¿Cómo influye el valor catastral en tu seguro de hogar?
El valor catastral de una vivienda influye en el precio de tu seguro de hogar porque, junto al valor de reconstrucción, determina el valor del continente. Te pongo un ejemplo.
Si tienes un chalet nuevo, de 300 metros cuadrados, con jardín y piscina, situado en la mejor zona de tu ciudad, el valor catastral y el de reconstrucción son mucho más altos que el de un piso de 60 metros cuadrados, construido en 1970 en un barrio periférico.
Y, ¿por qué no se utiliza el valor catastral ya que es una referencia más neutral? Porque los valores catastrales no se actualizan constantemente.
Por ejemplo, si cambias las ventanas y la puerta de salida de tu casa pero en el Catastro no se actualiza, el valor catastral va a ser el mismo que antes de las modificaciones.
Preguntas frecuentes del seguro de hogar y valor catastral
¿Se puede vender una casa por el valor catastral?
Sí, legalmente puedes vender tu casa por el valor catastral sin ningún problema, pero no es nada habitual porque el valor de mercado suele ser más alto.
Además de que el vendedor gana menos dinero, también puede ser un problema para el comprador porque los bancos le van a dar la hipoteca en función de la tasación de la vivienda y si es demasiado bajo, la entidad bancaria podría no financiarlo.
¿Se puede comprar una casa por debajo del valor catastral?
Sí, pero es una práctica vigilada por la Administración para evitar fraudes y conlleva sanciones. Mi consejo es que evites este tipo de compras o que hagas una tasación por tu cuenta. De hecho, una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana ha puesto encima de la mesa el debate de la valoración catastral y su idoneidad (2) .
¿Con qué frecuencia se actualiza el valor catastral de mi vivienda?
Lo más habitual es que sea cada ocho o diez años, según el municipio en el que se encuentra la vivienda. Sin embargo, puedes actualizar el valor catastral de tu casa acudiendo al Catastro cuando lo consideres.
¿El valor catastral de una vivienda puede ser superior al valor comercial?
No, el valor catastral de una vivienda no puede ser superior al valor de mercado y por eso el Ministerio de Hacienda ha establecido un coeficiente de referencia al mercado del 0,5.
Esta cifra se utiliza para calcular el precio de una vivienda en función del valor que tiene en el mercado. Se basa en la ubicación de la casa, su antigüedad, el precio del metro cuadrado en la zona, etc.
- Ministerio de Hacienda y Función Pública. Agencia Tributaria: Otras consultas IRPF. Consultado en https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/renta-preguntas-frecuentes/renta-2015-preguntas-frecuentes/otras-consultas-irpf.html?faqId=f87f95ebe96c3510VgnVCM1000006986a8c0RCRD
- Idealista. El valor de referencia de Catastro recibe su primer mazazo judicial — idealista/news. https://www.idealista.com/news/opinion/jose-maria-salcedo/2024/09/19/819859-el-valor-de-referencia-de-catastro-recibe-su-primer-mazazo-judicial
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