Hipoteca autopromotor: qué es, cómo funciona y bancos que la ofrecen
La hipoteca autopromotor es una alternativa específica diseñada si quieres construir tu hogar en un terreno propio. A diferencia de una hipoteca tradicional, en este caso el banco financia la construcción en distintas fases. A continuación te cuento cómo funciona, qué requisitos debes cumplir y qué aspectos debes considerar antes de solicitarla.
¿Qué es una hipoteca autopromotor? - ¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?
- Requisitos de las hipotecas para construir tu propia casa
- ¿Qué gastos tiene una hipoteca autopromotor?
- Bancos que ofrecen hipoteca autopromotor
- Ventajas y desventajas de una hipoteca autopromotor
- Preguntas habituales sobre las hipotecas autopromotor
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Una hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario dirigido a particulares que desean construir su vivienda en un terreno propio. En lugar de recibir el importe total de la financiación de una sola vez, el dinero se va desembolsando en función del avance de la obra.
Este tipo de hipoteca es ideal para quienes buscan una vivienda personalizada, ya que permite diseñar y construir según necesidades y gustos personales.
Sin embargo, tiene requisitos y condiciones específicas que la diferencian de las hipotecas tradicionales, como la necesidad de contar con un proyecto técnico aprobado y la supervisión de la obra por parte de la entidad bancaria.
Las hipotecas autopromotor suelen incluir un período de carencia, durante el cual solo se pagan intereses sobre el dinero que se ha liberado hasta el momento. Este aspecto es clave para no asumir una carga financiera elevada mientras la vivienda aún no está terminada y no se puede habitar.
¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?
El funcionamiento de una hipoteca autopromotor es diferente al de una hipoteca convencional. En este caso, el préstamo se otorga en distintas fases según el avance de la construcción. Este proceso está estructurado en varios pasos clave:
- Compra del terreno (si aplica) Si aún no posees un terreno, debes adquirirlo antes de solicitar la hipoteca autopromotor. Algunas entidades financieras ofrecen financiación para la compra del terreno junto con el crédito para la construcción, aunque en la mayoría de los casos es recomendable comprarlo previamente.
- Presentación del proyecto técnico Para que el banco apruebe la hipoteca, debes contar con un proyecto técnico elaborado por un arquitecto y aprobado por el ayuntamiento correspondiente. Este documento detalla cómo será la construcción y sirve como garantía de viabilidad para la entidad financiera.
- Concesión del préstamo y desembolsos por fases Una vez aprobada la hipoteca, el banco no entrega el dinero en un solo pago, sino en varias fases. Estos desembolsos están sujetos a la supervisión de un técnico del banco, quien verificará que la obra avanza según lo previsto.
- Período de carencia Durante la fase de construcción, la mayoría de los bancos ofrecen un período de carencia, lo que significa que solo pagarás intereses sobre el capital que ya se ha desembolsado. Esto facilita la gestión económica del proyecto sin asumir cuotas elevadas mientras la vivienda no está lista.
- Conversión a hipoteca convencional Una vez finalizada la construcción y obtenida la cédula de habitabilidad, la hipoteca autopromotor se transforma en una hipoteca convencional, con cuotas regulares de amortización de capital e intereses.
Fases de una hipoteca autopromotor
- Tramo suelo: porcentaje del dinero que se recibe una vez firmado el contrato, antes de comenzar la obra. Este porcentaje corresponde al 50%.
- Tramo certificaciones: el banco nos sigue entregando dinero según avanza la construcción de la casa, siempre que exista un certificado por parte del arquitecto que demuestre el avance de la obra.
- Tramo fin de obra: porcentaje final, normalmente correspondiente al 10% o 20%. Para recibir esta última cantidad también se necesita un certificado, en este caso que demuestre el fin de la obra.
Requisitos de las hipotecas para construir tu propia casa
Para poder solicitar la hipoteca autopromotor, y poder así, construir tu propia vivienda, tienes que cumplir una serie de condiciones:
- Tener la licencia para poder realizar la obra. Esta se solicita en el Ayuntamiento.
- Ser propietario del terreno.
- Estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Tener un proyecto con el Colegio de Arquitectos.
- Demostrar estabilidad económica.
- Disponer de un presupuesto de ejecución que nos proporcione la empresa constructora. Es fundamental que esté bien ajustado porque está determinado desde el principio y si se acaba inflando el precio de las obras se corre el riesgo de quedarnos sin fondos antes de terminar.
¿Qué gastos tiene una hipoteca autopromotor?
Los gastos de una hipoteca autopromotor son muy variables en función del Ayuntamiento y del valor de la vivienda. Los costes aproximados son los siguientes:
- Tasación vivienda: la tasación se realiza como si la obra ya estuviera finalizada.
- IVA vivienda nueva: se aplica un 10% de IVA al tratarse de una vivienda de obra nueva.
- Licencia de obra: coste entre un 2% y un 6% sobre el presupuesto de la obra.
- Honorarios del arquitecto: entre un 4% y un 12% aproximadamente.
- Notaría: entre un 0,3% y un 0,5%.
- Gestoría: entre 150€ y 400€.
- Registro de la propiedad: entre 25€ y 2.000€ aproximadamente en función del valor de la propiedad.
Bancos que ofrecen hipoteca autopromotor
En España, varias entidades bancarias ofrecen hipotecas autopromotor. En la actualidad, solo Bankinter e Hipotecas.com publican las condiciones de sus préstamos autopromotor. Te cuento a continuación sus ofertas:
Hipoteca a Tipo Fijo Credichalet de Bankinter
La Hipoteca Fija Credichalet de Bankinter (1) es una hipoteca fija autopromotor que cuenta con una financiación de hasta el 80% y un plazo máximo de devolución de 30 años. Es importante tener en cuenta que esta hipoteca tiene una comisión de apertura y que puedes bonificar el tipo de interés hasta un máximo del 1,30%.
| Qué destaco de la Hipoteca a Tipo Fijo Credichalet de Bankinter | |
|---|---|
| ✅ Lo mejor | ❌ Lo peor |
| Carencia de capital de hasta 24 meses | Tienes que pagar una comisión de apertura de 500€ |
| Financia tu primera vivienda hasta al 80% o al 60% si es tu segunda vivienda | El terreno en el que edifiques la casa debe ser de tu propiedad |
Crea-Autopromotor Tipo Mixto de Hipotecas.com
La Hipoteca Autopromotor Tipo Mixto de Hipotecas.com es una solución pensada para financiar la construcción de tu propia vivienda. Esta opción te ofrece un enfoque novedoso: un tipo de interés mixto. ¿La mejor parte? Tienes hasta 30 años para reembolsar el préstamo.
A diferencia de muchas otras instituciones, Hipotecas.com te brinda la ventaja de no requerir la contratación de otros productos para asegurar un tipo de interés favorable. Esta característica te ahorra preocupaciones y garantiza transparencia.
| Qué destaco de la Hipoteca Crea-Autopromotor Tipo Mixto de Hipotecas.com | |
|---|---|
| ✅ Lo mejor | ❌ Lo peor |
| No exige contratación de productos adicionales u otras vinculaciones con la entidad | Solo se puede contratar de forma virtual |
Hipoteca Variable Credichalet de Bankinter
La Hipoteca Variable Credichalet de Bankinter (2) es una hipoteca para construir tu propia casa con una financiación tope del 80% y un plazo para devolverlo de 30 años máximo. Tiene comisión de apertura y se puede obtener una bonificación de hasta el 1,30% siempre que se contraten los productos que ofrece la entidad para bonificar.
| Qué destaco de la Hipoteca Variable Credichalet de Bankinter | |
|---|---|
| ✅ Lo mejor | ❌ Lo peor |
| Permite una carencia de capital de hasta 24 meses | Necesitas vincular otros 4 productos con la entidad para tener el interés bonificado |
| Apta para primeras viviendas al 80% y segundas viviendas al 60% | Debes tener unos ingresos mínimos de 2.000€/mes |
Existen varias entidades bancarias que ofrecen hipotecas autopromotor, como Banco Santander, BBVA y Banco Sabadell. Sin embargo, estas instituciones no siempre publican abiertamente las condiciones de sus préstamos para construcción.
Para conocer detalles sobre tipos de interés, plazos de amortización y requisitos específicos, es necesario acudir a una sucursal, contactar directamente con sus asesores financieros o comparar con otras entidades.
Ventajas y desventajas de una hipoteca autopromotor
Antes de solicitar una hipoteca autopromotor, es importante conocer tanto sus beneficios como sus posibles inconvenientes. Analizar estos factores te ayudará a tomar una mejor decisión y evitar contratiempos financieros a futuro.
Ventajas de las hipotecas para construir tu casa:
- ✅ Personalización total de la vivienda: permite diseñar y construir un hogar adaptado a tus necesidades y preferencias, algo que no es posible con una vivienda ya construida.
- ✅ Financiación flexible y por fases: los bancos desembolsan el dinero progresivamente según el avance de la obra, lo que facilita la gestión financiera del proyecto.
- ✅ Periodo de carencia inicial: muchas entidades ofrecen un período en el que solo se pagan intereses, reduciendo la carga financiera mientras la vivienda aún no está terminada.
- ✅ Mayor valoración final del inmueble: al construir desde cero, el valor de tasación de la vivienda terminada suele ser superior al coste total del proyecto, lo que puede representar una ventaja patrimonial.
- ✅ Posibilidad de ahorrar en costes: al gestionar la construcción directamente o elegir materiales y acabados según tu presupuesto, puedes optimizar la inversión y reducir gastos.
Desventajas de las hipotecas para construir tu propia casa:
- ❌ Trámites y requisitos exigentes: se necesita un proyecto técnico aprobado, licencia de obras, presupuesto detallado y solvencia económica demostrada para acceder a la financiación.
- ❌ Mayor tiempo de espera: a diferencia de una vivienda ya construida, el proceso de construcción puede tardar entre 12 y 24 meses, dependiendo de la complejidad del proyecto.
- ❌ Aportación de fondos propios: la mayoría de los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación, lo que implica que el solicitante debe disponer de entre un 20% y 30% del coste total con recursos propios.
- ❌ Supervisión bancaria estricta: los desembolsos de dinero están sujetos a la validación de un técnico designado por la entidad financiera, lo que puede generar retrasos en la obra si no se cumplen los plazos establecidos.
- ❌ Riesgo de imprevistos en la construcción: problemas con proveedores, aumentos en el coste de materiales o retrasos en la obra pueden encarecer el proyecto y afectar el presupuesto inicial.
Si quieres una vivienda completamente personalizada y cuentas con una planificación financiera sólida, esta es tu hipoteca. Sin embargo, antes de solicitarla, es fundamental comparar las condiciones de diferentes bancos, analizar los costos asociados y asegurarte de que el proyecto sea viable.
Preguntas habituales sobre las hipotecas autopromotor
¿La hipoteca autopromotor también sirve para casas prefabricadas?
Sí, se puede solicitar una hipoteca autopromotor para financiar una casa prefabricada Eso sí, ten en cuenta que debe estar anclada al suelo. Es decir, tu vivienda no puede ser móvil.
¿Existen hipotecas autopromotor que financien también el terreno?
No suele ser habitual que las entidades financieras ofrezcan una hipoteca para terreno aunque se podría tratar de negociar con el banco. El fin de una hipoteca autopromotor es el de financiar la construcción de una vivienda sobre un terreno que ya es de su propiedad. Por tanto, no se puede utilizar el préstamo hipotecario autopromotor para comprar el terreno.
- Bankinter. Ficha de Información Precontractual Hipoteca A Tipo Fijo Credichalet. Bankinter. https://www.bankinter.com/www/es-es/cgi/ebk+binarios?secc=Hipotecas&subs=FIPRE&nombre=Fipre-Credichalet-fija.pdf
- Bankinter. Ficha de Información Precontractual Hipoteca Variable Credichalet. Bankinter. https://www.bankinter.com/www/es-es/cgi/ebk+binarios?secc=Hipotecas&subs=FIPRE&nombre=Fipre-Credichalet-variable.pdf
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