Gastos hipoteca: quién los paga, cómo calcularlos y cuáles son
Al pedir un préstamo hipotecario has de tener claro que tendrás que asumir unos gastos en la hipoteca, aunque no siempre es el cliente el que debe hacerse cargo de ellos. Después del año 2019 los únicos gastos de hipoteca que debe asumir el cliente son los gastos de tasación y nota simple.
¿Cuáles son los gastos de una hipoteca?
Se entienden por gastos de hipoteca aquellos gastos directos aplicados a la solicitud y contratación de una hipoteca. Por lo tanto, no se reconocen como gastos de hipoteca los impuestos de compraventa como por ejemplo el IVA de la vivienda o el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Estos últimos deben pagarse aparte y es una responsabilidad que se adquiere con el Estado.
Tasación de la vivienda y nota simple
La tasación de la vivienda es una gestión que hace que el banco conozca el valor real de tu vivienda. A raíz de la tasación de tu vivienda, el banco decidirá cuánto dinero te presta. La tasación es obligatoria y el cliente será quien decida con qué empresa hacerlo. El precio de la tasación oscila entre los 200€ y los 500€.
Por otra parte, la nota simple de la vivienda es un documento que acredita si la vivienda está libre de cargas, ubicación y titularidad. Se trata de un documento imprescindible antes de comprar una vivienda, su coste es muy bajo (inferior a 10€).
Notaría
Los gastos de notaría cubren el coste del notario quien se encarga de dar fe pública de las escrituras de la hipoteca. Sus honorarios están regulados por el Real Decreto 1426/1989 (1) y se sitúan entre el 0,3% y el 0,5% sobre la responsabilidad hipotecaria.
Registro de la propiedad
La hipoteca se debe inscribir en el Registro de la Propiedad. Los honorarios del registrador en este caso están comprendidos entre un 0,1% y un 0,3%.
Gestoría
Una gestoría contratada por el propio banco será la encargada de realizar los trámites, de pagar a todos los profesionales, así como de la liquidación de impuestos. Los gastos suelen girar entre los 150€ y los 400€.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
También se deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto varía dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. El porcentaje está entre el 0,5% y el 1,5% de los gastos, intereses y capital que el banco te ha prestado.
¿Quién asume los gastos de la hipoteca en 2025?
A día de hoy los únicos gastos de la hipoteca que le corresponde pagar al cliente son la tasación y la nota simple de la vivienda según establece la Ley 2/2009, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito (2) .
| Gastos | Pagador |
|---|---|
| Tasación y nota simple | Cliente |
| Impuesto Actos Jurídicos Documentados | Banco |
| Notaría | Banco |
| Registro | Banco |
| Gestoría | Banco |
¿Quién pagaba los gastos de la hipoteca anteriormente?
Anteriormente a junio de 2019, los gastos de la hipoteca los solía pagar el cliente, el titular de la hipoteca.
Sin embargo, una sentencia del Tribunal Supremo estableció que el cliente solo debe asumir los gastos de tasación y nota simple dado que es el banco el único que se beneficia por el registro y constitución de la hipoteca.
Por lo tanto, los clientes que tengan firmada una hipoteca antes del 16 de junio de 2019, fecha en la que entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria, pueden reclamar los gastos de la hipoteca.
Si tienes una hipoteca anterior al 16 de junio de 2019, puedes reclamar que te devuelvan los gastos de tasación, registro y gestoría. Además del 50% de los costes notariales. El IAJD estaba establecido en aquel entonces que le correspondía al cliente por lo que este último no se puede reclamar.
Además, en muchas ocasiones, los bancos eran quienes contrataban a sus proveedores para realizar estas gestiones y era el cliente quien debía pagarlos. Así que ahora, podrás reclamar ciertos gastos hipotecarios a tu banco.
¿Y las comisiones por la hipoteca?
Las comisiones de la hipoteca siguen sin estar reguladas por ley para que se pague un precio máximo o mínimo. Antes de la nueva ley hipotecaria el banco podría cobrarte tanto una comisión de apertura como una comisión de estudio. Ahora solo te cobrarán la de apertura y no todos los bancos lo hacen.
Con la nueva ley hipotecaría, la compensación de desistimiento (cantidad que pueden cobrar las entidades financieras cuando se amortiza la hipoteca ) se podrá aplicar de dos formas:
- Durante los 5 primeros años de la hipoteca con un 0,15%
- Durante los 3 primeros años con un 0,25%
Por otro lado, la compensación por riesgo de tipo de interés se limita a los 10 primeros años al 2% y un 1,5% a partir del año 11.
Esta nueva ley también regula las cláusulas suelo. La norma refleja que si se contrata una hipoteca variable no se podrán fijar límites a la baja del tipo de interés.
Cómo calcular los gastos de tu hipoteca
Para calcular los gastos de la hipoteca solo tendrás que coger una cantidad como ejemplo y empezar a sumar. También puedes utilizar el importe que vas a pedir a tu banco para la hipoteca de la vivienda. Para que sea más fácil nosotros utilizaremos la cantidad de 100.000€. Entonces, para una hipoteca de 100.000€ los gastos extra ascenderían a:
- Tasación: 350€
- Nota simple: 9€
- Notaría: 400€
- Registro: 170€
- Gestoría: 200€
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 800€ (si es en la Comunidad de Madrid)
- Total: 1.939€
Recuerda que el cliente solo debe asumir los gastos de tasación y nota simple tras la nueva Ley Hipotecaria de 2019. Esto es una simulación de gastos de una compra de vivienda en 2019, en este año, los precios no se han elevado ni han disminuido debido a la estandarización que la ley de hipotecas ha traído consigo.
¿Qué bancos cubren los gastos de la hipoteca?
Hay varios bancos que se harán cargo de los gastos de formalización de la hipoteca: tasación y nota simple (que son los únicos que les corresponde al cliente por Ley). No obstante, para ello hay que solicitar la tasación a través del banco y te la abonarán si finalmente firmas la hipoteca con el banco.
- Real Decreto 1426/1989, de XVII de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, n.o Real Decreto 1426/1989, 37169 https://www.boe.es/eli/es/rd/1989/11/17/1426
- Ley 2/2009, de XXXI de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, n.o Ley 2/2009, 30843 https://www.boe.es/eli/es/l/2009/03/31/2
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