Cláusula suelo: qué es, cómo reclamarla y cuánto te deben devolver
La cláusula suelo es una condición de algunas hipotecas variables que impide que tu cuota baje aunque el euríbor caiga. Los tribunales la han declarado abusiva y nula cuando el banco no informó bien al cliente, lo que obliga a devolver todo lo cobrado de más. Afectó a más de 3 millones de hipotecas en España, y la devolución media se mueve entre los 5.000 y los 20.000 euros. Desde abril de 2025, antes de demandar es obligatorio presentar una reclamación extrajudicial ante tu banco.
¿Qué es la cláusula suelo de una hipoteca?
La cláusula suelo (también llamada suelo hipotecario o límite a la baja del tipo de interés) es una condición incluida en algunas hipotecas variables que fija un porcentaje mínimo de interés. Aunque el
El problema es que durante los años de euríbor bajo o negativo (2009-2022), millones de hipotecados pagaron más de lo que les correspondía mes a mes, sin que nadie les advirtiera de ello en el momento de firmar. Ahí radica el abuso.
Ejemplo práctico de cláusula suelo
Tu hipoteca es de euríbor + 1% con cláusula suelo del 3%. Si el euríbor baja al 0,5%, tu tipo teórico sería el 1,5%, pero sigues pagando el 3%. Esa diferencia del 1,5% supone, en una hipoteca de 150.000€, más de 2.000€ al año pagados de más. Si la cláusula estuvo activa 8 años, la devolución que puedes reclamar supera los 16.000€ sin contar intereses.
¿Es legal la cláusula suelo?
La cláusula suelo no es ilegal por sí misma: la ley permite pactar límites al tipo de interés. Lo que los tribunales han declarado nulo es su aplicación cuando el banco no informó al cliente de forma clara, comprensible e individualizada sobre su existencia y consecuencias reales en la cuota.
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, declaró abusivas y nulas las cláusulas suelo cuando:
- No se explicaron al cliente de forma individual y comprensible antes de firmar.
- Estaban camufladas entre otras condiciones del contrato, sin que resaltaran.
- Se presentaron junto a una cláusula techo muy alta, generando una falsa apariencia de reciprocidad.
- El banco no entregó simulaciones que mostraran el impacto real en las cuotas mensuales.
Después, el TJUE en diciembre de 2016 amplió la protección: la devolución debe ser íntegra y retroactiva desde la firma del contrato, no solo desde 2013. Y en enero de 2025, el Tribunal Supremo reafirmó que esa devolución debe incluir todos los intereses desde el primer pago indebido, no solo desde la demanda.
¿Las hipotecas firmadas después de 2019 pueden tener cláusula suelo?
No. La Ley 5/2019 reguladora del crédito inmobiliario prohíbe expresamente incluir cláusulas suelo en las hipotecas firmadas a partir de su entrada en vigor en junio de 2019. Si tu contrato es posterior a esa fecha y contiene una, es nula directamente por ley sin necesidad de demostrar falta de transparencia.
¿Cómo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo?
Para saberlo con certeza, necesitas revisar tu escritura de hipoteca. La cláusula suelo no siempre aparece con ese nombre: búscala con estas expresiones:
- "El tipo de interés aplicable no podrá ser inferior a…"
- "Tipo de interés mínimo" o "límite a la variabilidad del tipo de interés"
- "En ningún caso el tipo de interés resultante será inferior a…"
- "Suelo" o "tipo mínimo de referencia"
Si no tienes el contrato a mano, también puedes pedirle a tu banco una copia actualizada de la escritura. Están obligados a facilitártela.
Señales de que tienes cláusula suelo sin revisar el contrato
Hay indicios que puedes detectar sin abrir una sola página del contrato:
- Tu cuota no bajó cuando bajó el euríbor. Si durante los años de euríbor negativo o muy bajo (2016-2022) tu cuota se mantuvo estable, probablemente tenías la cláusula activa.
- Tu banco te ofreció un acuerdo de novación. Muchas entidades propusieron eliminar la cláusula a cambio de otras condiciones. Si aceptaste, puede que aún puedas reclamar (te lo explico más abajo).
- Tu hipoteca se firmó entre 2004 y 2013. Es el periodo donde más se incluyeron estas cláusulas de forma masiva.
¿Puedo reclamar si mi hipoteca ya está pagada o vendí la casa?
Sí. La acción de nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible: puedes pedir en cualquier momento que un juez la declare nula. Eso aplica aunque tu hipoteca esté totalmente amortizada o hayas vendido la vivienda.
Eso sí, hay un matiz importante: una vez declarada la nulidad, la acción para recuperar el dinero tiene un plazo de 5 años. Pero ese plazo empieza a contar solo desde que tienes conocimiento real de que la cláusula era abusiva, normalmente desde la sentencia firme en tu caso. En la práctica, la gran mayoría de afectados aún pueden reclamar sin problema.
¿Cuánto dinero puedo recuperar si reclamo la cláusula suelo?
El importe exacto depende del capital de tu hipoteca, el porcentaje de la cláusula suelo, el diferencial pactado y el tiempo que estuvo activa. Las devoluciones habituales se mueven entre los 5.000 y los 20.000 euros, aunque en hipotecas de importe alto pueden superar los 30.000€.
La fórmula básica para cada mes en que la cláusula estuvo activa es:
Sobrepago mensual = Capital pendiente × (Tipo con cláusula – Tipo sin cláusula) ÷ 12
La suma de todos esos sobrepagos, más los intereses legales del dinero acumulados, es lo que puedes reclamar al banco.
| Dato de la hipoteca | Valor del ejemplo |
|---|---|
| Capital inicial | 150.000 euros |
| Diferencial sobre euríbor | Euríbor + 1% |
| Cláusula suelo | 3% |
| Periodo activa | 2009-2017 (8 años) |
| Euríbor medio del periodo | 0,8% |
| Tipo teórico medio (euríbor + 1%) | 1,8% |
| Tipo realmente aplicado | 3,0% |
| Diferencia media anual | 1,2% |
| Devolución estimada | ~14.400 euros + intereses legales |
Para hacer el cálculo de tu caso, necesitas la escritura de hipoteca (con el capital, plazo, diferencial y porcentaje de la cláusula), el cuadro de amortización y el histórico del euríbor durante el periodo en que estuvo activa.
Calcula y reclama tu cláusula suelo
¿Cómo reclamar la cláusula suelo paso a paso en 2026?
Desde el 3 de abril de 2025, el procedimiento ha cambiado: la
- Reclamación extrajudicial al banco (obligatoria y gratuita) Redacta un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de tu banco indicando que tu hipoteca contiene una cláusula suelo, que solicitas la declaración de nulidad y la devolución íntegra de todas las cantidades pagadas de más, con intereses. Envíalo por burofax o correo certificado para dejar constancia. El banco tiene 3 meses para responder: puede aceptar, rechazar o proponer un acuerdo. Si no contesta en plazo o rechaza, puedes ir a la vía judicial. Este paso es gratuito, salvo el coste del burofax (unos 25€).
- Reclamación ante el Banco de España (opcional) Si el banco no responde o la respuesta no te satisface, puedes presentar una reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Su resolución no es vinculante, pero un informe favorable refuerza tu posición en el juicio y tiene coste cero.
- Demanda judicial Si la vía extrajudicial fracasa, presentas demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de tu domicilio. Necesitas abogado y procurador para reclamaciones superiores a 2.000€. Si ganas, el banco paga las costas. El plazo estimado es de entre 6 y 18 meses según el juzgado. Más del 90% de las sentencias son favorables al consumidor.
En Roams te orientamos sobre los pasos que debes dar para reclamar tu cláusula suelo y qué documentación necesitas preparar. Empieza por aquí antes de dar ningún paso en falso.
¿Firmé un acuerdo con el banco para eliminar la cláusula: ¿puedo aún reclamar?
En muchos casos, sí. Los tribunales han anulado acuerdos firmados cuando el banco no informó al cliente de las cantidades a las que renunciaba ni del cálculo detallado de lo que le correspondía. Si tu acuerdo no incluía esa información, puedes impugnarlo y reclamar igualmente.
La doctrina se ha reforzado en 2026: las sentencias más recientes de las Audiencias Provinciales siguen estimando estas reclamaciones incluso cuando existía un acuerdo previo firmado sin asesoramiento legal adecuado.
¿Cómo reclamar la cláusula suelo banco por banco?
El proceso de reclamación es similar en todos los bancos, pero cada entidad tiene sus particularidades: formularios específicos, historial de negociación y entidades herederas por fusiones y absorciones. Aquí tienes las guías específicas para cada caso.
Selecciona tu banco para ver el proceso detallado y los datos de contacto de su Servicio de Atención al Cliente:
Cláusula suelo BBVA Cláusula suelo CaixaBank (incluye antiguas Bankia y La Caixa)Cláusula suelo Santander Cláusula suelo Banco Popular (ahora se reclama a Santander)Cláusula suelo Sabadell Cláusula suelo Abanca (antigua Novagalicia Banco / NCG Banco)Cláusula suelo Ibercaja Cláusula suelo Kutxabank (antigua BBK, Kutxa y Vital)Cláusula suelo Cajamar Cláusula suelo Unicaja (incluye antigua Liberbank)Cláusula suelo Caja Rural
¿Tu banco fue absorbido por otro y no sabes a quién reclamar? La regla general es que debes dirigirte a la entidad que lo absorbió, que asume todas sus obligaciones legales.
¿La cláusula suelo es la única cláusula abusiva que puedo reclamar?
No. En muchos casos, la misma hipoteca contiene varias cláusulas abusivas que puedes reclamar a la vez. Reclamarlas conjuntamente puede multiplicar la cantidad a recuperar.
- Gastos de hipoteca: notaría, registro, gestoría y tasación que el banco cargó indebidamente al cliente.
- IRPH: índice alternativo al euríbor históricamente más alto, cuya comercialización también se ha cuestionado judicialmente.
- Cláusula de vencimiento anticipado: permitía al banco ejecutar la hipoteca por el impago de una sola cuota.
- Comisión de apertura: el TJUE ha resuelto que puede ser abusiva si no fue debidamente informada.
- Intereses de demora abusivos: superiores a 2 puntos sobre el interés remuneratorio.
Si tu hipoteca tiene cláusula suelo, revisa también el resto de condiciones. Puedes consultar nuestra guía completa de
¿Tributa la devolución de la cláusula suelo en la renta?
Depende de qué parte de la devolución estemos hablando. Hay dos bloques con tratamiento fiscal diferente:
- La devolución del principal (el dinero que pagaste de más) no se declara como ingreso. Pero si en su momento dedujiste esas cantidades como parte de la deducción por vivienda habitual, deberás regularizarlo presentando declaraciones complementarias de los ejercicios afectados.
- Los intereses indemnizatorios que acompañan a la devolución sí tributan: se declaran como ganancia patrimonial en la base general del IRPF del ejercicio en que los recibes.
Ejemplo práctico
Recuperas 10.000€ de principal y 800€ de intereses legales. En tu declaración de la
Dudas frecuentes sobre la cláusula suelo
La acción para que un juez declare nula la cláusula es imprescriptible: puedes ejercerla en cualquier momento, aunque tu hipoteca esté cancelada. La acción para recuperar el dinero sí tiene un plazo de 5 años, pero empieza a contar solo desde que tienes conocimiento real de la abusividad, no desde que firmaste la hipoteca. En la práctica, esto significa que la gran mayoría de afectados aún pueden reclamar sin problema.
La reclamación se dirige a la entidad que absorbió o adquirió a tu banco, ya que asume todas las obligaciones de la entidad original. Ejemplos habituales: Banco Popular → Santander; Bankia → CaixaBank; Novagalicia Banco → Abanca; Liberbank → Unicaja. Si tienes dudas sobre quién heredó tu hipoteca, tu notaría o el Registro de la Propiedad pueden confirmarte la entidad actual.
No. La protección que ofrecen el Tribunal Supremo y la normativa de consumidores aplica exclusivamente a personas físicas que contrataron la hipoteca para uso particular. Si eras autónomo y la hipoteca tenía una finalidad empresarial o profesional, quedas fuera de esta vía de reclamación. En caso de duda sobre la naturaleza de tu contrato, conviene consultar con un abogado especializado antes de iniciar ningún trámite.
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