Cancelar hipoteca: gastos al pagar la hipoteca antes de tiempo

¿Qué es cancelar la hipoteca?

Cancelar la hipoteca es un concepto un poco ambiguo, por eso hablar sobre la cancelación de la hipoteca podríamos referirse a cualquiera de estos tres supuestos:

1. Amortización total anticipada. Es decir, pagar antes de tiempo y de golpe todas las cuotas pendientes de la hipoteca.
2. Levantamiento de hipoteca. Se trata de un certificado que se obtiene en el Registro de la Propiedad y que certifica al titular de la hipoteca que ya ha saldado su deuda.
3. Dejar pagada la última cuota de la hipoteca.

Cancelar hipoteca antes de tiempo

Cancelar una hipoteca antes de tiempo, lo que se conoce con el concepto de amortizar la hipoteca, acarreará una serie de gastos. Si queremos liquidar nuestra hipoteca antes de la fecha fijada en el contrato, la entidad nos cobrará una comisión para paliar la pérdida de los intereses que origina la cancelación de la hipoteca.

Este coste varía en función del banco pero hay unos límites establecidos en la nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019 ⁽¹⁾ ) para las hipotecas variables. Hay dos opciones, se aplicará la que se acuerde entre el banco y el cliente:

1. Durante los cinco primeros años, se limita la comisión a un 0,15%.
2. Durante los tres primeros años, el límite es de 0,25%.

Al vencimiento de los períodos prefijados, no se podrá aplicar ningún tipo de comisión.

Para las hipotecas fijas también existen unos límites:

• Durante los primeros diez años, el máximo será del 2%.
• A partir de los diez años, la comisión máxima baja al 1,5%.

En función de estos topes, existe otro límite relacionado con las pérdidas de la entidad. A este respecto, las comisiones por cancelar la hipoteca antes de tiempo no pueden dar un resultado mayor a las pérdidas.

Una vez cancelada la hipoteca, solo nos quedará firmar la escritura notarial y presentarla en el Registro de la Propiedad, aunque no se considera un trámite obligatorio. Es lo que se conoce como levantamiento de hipoteca. Si decidimos hacerlo, debemos abonar los costes de la notaría y los cobrados por el Registro de la Propiedad, que siempre dependerán del importe de la hipoteca.

Cuánto cuesta cancelar hipoteca

Para definir cuánto cuesta cancelar una hipoteca, debemos saber qué tipo de costes se nos aplicarán. Los principales son los siguientes:

• Comisiones bancarias: el banco puede cobrarnos por realizar los trámites pertinentes en el Registro de la Propiedad. Es algo opcional, por lo que podemos optar por hacerlo nosotros mismos y ahorrarnos estos gastos.
• Aranceles de la notaría: dependerá del importe total de la hipoteca, pero no son cantidades muy elevadas. Poniendo el ejemplo de una hipoteca de 175.000€, el coste arancelario debería ser de unos 60€.
• Gastos del Registro de la Propiedad: también variará en función del total de la hipoteca. En el mismo caso de una hipoteca de 175.000€, el registrador podrá cobrarnos unos 50€.
• Levantamiento de hipoteca en el Registro: gasto aproximado entre 500€ y 600€.

En cualquier caso, la entidad no podrá incluir como comisión de cancelación hipotecaria ninguna cantidad referente a:

• La emisión del certificado de saldo cero, que acredita que no tenemos ninguna carga.
• El trámite de llevar la documentación ante notario.

Cancelar una hipoteca con otra

Pasos para cancelar una hipoteca

Los pasos a seguir para cancelar una hipoteca antes de tiempo son los siguientes:

1. Contactar con el banco y preguntar por el salgo pendiente de la hipoteca para liquidar la hipoteca.
2. Realizar el ingreso de la cuantía correspondiente.
3. Solicitar al banco el certificado de deuda cero.
4. Opcional: hacer el levantamiento de la hipoteca en el Registro.

¿Qué hacer cuando termino de pagar la hipoteca?

¿Cuándo se cobra la comisión por cancelación de hipoteca?

La comisión por cancelación de la hipoteca se cobra cuando liquidamos la deuda antes de la fecha estipulada en el contrato. En compensación por las pérdidas de intereses que asumirá el banco, este nos cobrará una comisión.

La entidad nos cobrará las cantidades estipuladas, con los límites establecidos por ley, en el momento en el que firmemos la propia cancelación.