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¿Cuánto se paga a Hacienda por heredar una casa? Impuestos y gastos

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Última actualización: 19 de abril de 2024
Andrés Moncada
8.052 personas han leído este post en los últimos 12 meses
En pocas palabras

Si te preguntas cuánto se paga a Hacienda por heredar una casa, es esencial entender los costos asociados, como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la Plusvalía, entre otros. Estrategias como la planificación previa o la renuncia a la herencia pueden ayudar a reducirlos, e incluso evitarlos. En caso de duda, te recomendamos buscar asesoramiento fiscal y legal.

Cuáles son los impuestos y gastos de heredar una vivienda

Al heredar una casa, los sucesores deben pagar una serie de impuestos y gastos asociados a la propiedad. El impuesto más importante es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que grava la transmisión de bienes y derechos por causa de fallecimiento. En la actualidad, este impuesto está transferido a las Comunidades Autónomas, por lo que las condiciones y los tipos impositivos pueden variar en función de la normativa autonómica.

Que un impuesto esté transferido a las comunidades autónomas significa que son las haciendas de estas las que se encargan de su recaudación, pero también que estas pueden aplicar las bonificaciones y reducciones que consideren oportunas, siempre dentro de los límites marcados por la legislación estatal. En este caso, el ISD se rige por la Ley 29/2007 (1) .

¿Y qué porcentaje se paga a Hacienda por la herencia de una casa? El ISD se calcula en función del valor real de los bienes heredados, así como de la relación entre el fallecido y el heredero. En general, los descendientes directos (hijos, nietos, etc.) tienen una bonificación importante en el impuesto, mientras que los parientes más lejanos o los extraños no tienen derecho a la misma bonificación. En algunos casos, se pueden aplicar reducciones fiscales en función de las circunstancias personales del heredero, como su discapacidad o su situación económica.

Además del ISD, existen otros impuestos y gastos que pueden afectar a los herederos. Por ejemplo, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), que se aplica en la mayoría de los municipios y que grava el aumento de valor del terreno desde la adquisición por parte del fallecido hasta la herencia por parte del heredero. También puede haber gastos asociados a la gestión de la herencia, como el pago de notarios, abogados, registros, etc.

¿Cómo se hace la aceptación de una herencia?
Veamos un ejemplo

Imaginemos que eres el único heredero de una casa en Madrid valorada en 300.000€ y que tienes que pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en esa Comunidad Autónoma. Supongamos también que eres el hijo del fallecido y que no hay otras circunstancias especiales que puedan reducir la carga fiscal.

Esta comunidad autónoma contempla reducciones por parentesco (en este caso, de 16.000€), las cuales habría que restar del valor de la herencia. Por tanto, el Impuesto de Sucesiones solo gravará 284.000€ de la vivienda heredada. Y lo hará de acuerdo a las tarifas estipuladas. En este caso, los primeros 239.389,13€ pagarán 40.011,04€, y todo lo restante hasta los 284.000€ estará gravado al 25,50%. Es decir, que se pagarían 51.386,81€.

Sin embargo, la Comunidad de Madrid aplica una bonifcación del 99% a las herencias de padres a hijos (entre otros parentescos), por lo cual solo se tributará por el 1% de ese importe. O lo que es lo mismo, 513,87€.

Por otro lado, también tendrías que abonar los honorarios de notaría y registro, que pueden rondar los 1.000€, y los del abogado o asesor fiscal, que podrían situarse entre los 1.500 y los 2.500€.

En resumen, heredar una casa valorada en 300.000€ en Madrid supondrá un desembolso de unos 500€ en impuestos, más los gastos adicionales. Es importante tener en cuenta que estos costes pueden variar en función de las circunstancias particulares de cada caso y de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda.

La información relativa a los impuestos que se publica en esta página es general y puede no ajustarse específicamente a tu situación personal. Ten en cuenta que existen normativas tanto estatales como autonómicas y locales, por lo que se pueden aplicar modificaciones. Nuestro experto de Roams recomienda contactar con la Agencia Tributaria o con un asesor fiscal antes de realizar cualquier acción.

Cómo reducir los costes fiscales en la herencia de una vivienda

Aunque heredar una casa conlleva una serie de costes fiscales, existen algunas estrategias para disminuir estos valores y ahorrar en impuestos. Una de las estrategias más importantes es la planificación previa de la herencia, que permite al heredero beneficiarse de las deducciones y reducciones fiscales previstas por la ley.

Bonificación de la vivienda habitual en sucesiones

La Ley del ISD contempla una serie de reducciones a la base liquidable del impuesto, pero no bonificaciones, así como los coeficientes del patrimonio. Las comunidades podrán aplicar reducciones adicionales, modificar los coeficientes y la tarifa del impuesto, así como añadir bonificaciones de la cuota.

En definitiva, las comunidades autónomas pueden hacer más llevadero este impuesto, pero no endurecerlo. Sus modificaciones al mismo pueden mejorar las del Estado o sustituirlas, pero nunca empeorarlas, y siempre serán compatibles, además de aplicarse con posterioridad a las dispuestas por la legislación estatal.

En lo que respecta al ISD, está regulado por el artículo 48 de la Ley 22/2009 (2) , que da uniformidad al sistema de financiación de las CC.AA.

Por ejemplo, en algunas Comunidades Autónomas existen bonificaciones en el ISD para los herederos que han convivido con el fallecido durante un determinado periodo de tiempo o que han cuidado de él en su enfermedad. También existen reducciones fiscales en función de la edad del fallecido o del heredero, o por la discapacidad de este último.

Otra estrategia para reducir los costes fiscales en la herencia de una casa es la renuncia a la misma. Puede sonar drástico, pero en algunos casos la sucesión de bienes puede ser negativa o los costes fiscales pueden ser demasiado elevados, por lo que el heredero puede optar por renunciar a ella. En este caso, se debe tener en cuenta que la renuncia debe hacerse de forma expresa y en plazo, y las consecuencias de la no aceptación de la herencia.

Además, también es posible realizar una planificación fiscal previa mediante la utilización de instrumentos como el testamento, el usufructo o la donación en vida. Estos instrumentos permiten al fallecido o al heredero estructurar la herencia de forma que se reduzcan los costes fiscales y se protejan los intereses de los descendientes.

Reducción por heredar la vivienda habitual

En general, heredar la residencia habitual del cónyuge, ascendiente o descendiente, conlleva una reducción de la base liquidable del 95%, con límite de 122.606,47€, acumulable a otras reducciones. La condición para poder disfrutar de semejante rebaja en el ISD es mantener la propiedad de la vivienda heredada durante al menos 10 años.

Es decir, que heredar una vivienda habitual, aunque no se vaya a residir en ella, está prácticamente libre de impuestos, siempre y cuando no se venda antes del plazo antes citado.

Veamos un ejemplo

Démosle una vuelta de tuerca al ejemplo antes visto. Recordemos que eres el único heredero de una casa valorada en 300.000€, en la Comunidad de Madrid. Eres hijo del fallecido y era su residencia habitual.

Por tanto, la base liquidable se queda en 161.393,53€ (se le aplica la reducción máxima contemplada por la ley estatal al ser vivienda habitual, de 122.606,47€, además de la autonómica por parentesco, de 16.000€). Los primeros 159.634,83€ pagan 23.063,25€, y el resto tributa al 21,25%, lo que supondría pagar 23.063,85€.

Pero recordemos que la Comunidad de Madrid aplica una bonifcación del 99% a las herencias de padres a hijos (entre otros parentescos). Solo se pagará el 1% de ese importe: 234,37€. Un dinero al que habría que sumar, si así fuera, los costes de notaría y registro (unos 1.000€) y los de abogacía o asesoría (entre 1.500 y 2.500 euros).

En definitiva, heredar una vivienda habitual en Madrid, aunque no se vaya a residir en ella, está prácticamente libre de impuestos, siempre y cuando no se venda en 10 años..


Testamento o declaración de una vivienda

El testamento o la declaración de herederos son documentos fundamentales en la transmisión de una vivienda en España. Ambos documentos permiten determinar quiénes son los herederos del fallecido y cuál es su porcentaje de participación en la sucesión de bienes.

El testamento es un documento legal que se redacta ante notario y en el que el fallecido expresa su voluntad sobre el destino de sus bienes después de su muerte. En este certificado se pueden designar a los herederos, establecer las condiciones y limitaciones, o incluso, desheredar a algún miembro de la familia.

Por otro lado, la declaración de herederos es un documento que se tramita ante el juez y que tiene como objetivo acreditar la condición de heredero del fallecido. En caso de que el fallecido no haya dejado testamento, este certificado permite designar a los sucesores legales según el parentesco con el fallecido y su porcentaje de participación.

Escritura de aceptación de herencia: cuánto cuesta

En cualquier caso, tanto el testamento como la declaración de herederos deben ser tramitados y gestionados adecuadamente para evitar problemas y retrasos en la gestión de la herencia. Por ello, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho sucesorio que pueda guiar en todo el proceso.


Preguntas frecuentes al heredar una vivienda

¿Cuánto se paga a Hacienda por heredar una vivienda?

El coste fiscal de heredar una vivienda depende del valor del inmueble, del parentesco entre el fallecido y el heredero y del lugar en que se tribute. En España, se aplica el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), cuyas tarifas están estipuladas en el artículo 21.2 (3) de su Ley. Estas se aplican por tramos, cuyos porcentajes van del 7,65% al 34%. Y a esto habría que aplicar las posibles reducciones y bonificaciones de la comunidad autónoma en que se resida.

¿Qué otros gastos están asociados a la herencia de una vivienda?

Además del ISD, existen otros gastos asociados a la herencia de una vivienda, como el Impuesto sobre la Plusvalía Municipal, los gastos notariales y registrales, y los gastos de gestión de la herencia, como el pago de tasas y honorarios de abogados y gestores.

¿Es posible heredar una vivienda sin pagar impuestos?

Si bien no es posible heredar una vivienda sin pagar impuestos, existen estrategias legales y fiscales para reducir el coste fiscal de la herencia, como la planificación previa de la herencia o la utilización de instrumentos como el testamento, el usufructo o la donación en vida.

¿Qué pasa si no puedo pagar los costes fiscales de la herencia?

Aunque el Código Civil recoge (en su artículo 999) (4) las vías por las que se puede aceptar una herencia, se puede declinar esta opción. En caso de que los costes fiscales de la herencia sean elevados y no puedas hacerle frente a los mismos, existe la posibilidad de renunciar a la herencia. Sin embargo, es importante tener en cuenta que renunciar a la herencia también implica renunciar a los derechos y bienes del fallecido.

Fuentes del artículo
  1. Ley 29/1987, de XVIII de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Ley 29/1987, 37402 (1987). https://www.boe.es/eli/es/l/1987/12/18/29/con
  2. Ley 22/2009 (Art. 48), de XVIII de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias, Ley 22/2009, 107086 (2009). https://www.boe.es/eli/es/l/2009/12/18/22/con#a48
  3. Ley 29/1987 (Art. 21), de XVIII de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Ley 29/1987, 15 (1987). https://www.boe.es/eli/es/l/1987/12/18/29/con#a21
  4. Real Decreto de XXIV de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil (Art. 999), Real Decreto, 164 (1889). https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con#art999
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Actualizado por Andrés Moncada

Andrés Moncada es graduado en Comunicación Social y Periodismo y tiene un máster en Escritura Creativa. Andrés lleva 10 años escribiendo en medios de comunicación digitales y tradicionales; ha hecho reportajes turísticos, de ocio, sobre literatura, reviews de productos… Andrés se confiesa amante acérrimo de la lectura, de viajar pero, ante todo, de las personas. ‘Ayudar a los demás con análisis y recomendaciones me hace sentir mejor al final del día, sabiendo que estoy ayudando a que las personas que nos leen sepan exactamente qué es lo que contratan’.

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Editado y revisado por Laura Burón