Recuperar los gastos de la hipoteca: ¿qué plazo hay y cuánto puedes conseguir?

Plazo para reclamar los gastos de la hipoteca

El plazo para reclamar los gastos de una hipoteca es objeto de debate entre juristas y otros órganos del sector. Las leyes establecen un plazo de cinco años ⁽¹⁾ para realizar la reclamación de una cláusula contractual abusiva, pero la mayor parte de expertos afirman con rotundidad que, en un caso como este, no hay un plazo definido.

Mucho se ha estado hablando en los últimos meses al respecto de si el plazo para optar a la devolución de los gastos expiraba el 23 de enero o el 14 de abril de 2024 (es decir, cinco años después de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, con o sin la prórroga por el parón judicial a causa de la pandemia de COVID-19), pero finalmente no hay prescripción de dicho plazo.

Los gastos de la hipoteca los puedes reclamar en cualquier momento, desde cualquier fecha, sin temor a que se te pase el plazo, al menos mientras la jurisprudencia no dicte lo contrario.

Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar

Es importante saber identificar qué gastos de la hipoteca son los que le puedes reclamar al banco. Además de cláusulas hipotecarias abusivas e ilegales, como la infame cláusula suelo, puedes reclamar determinados gastos e impuestos, en función de cuándo hayas firmado la hipoteca.

Si es anterior al 16 de junio de 2019, puedes reclamar lo siguiente:

• Tasación: antes el cliente estaba obligado a pagar al banco la tasación, sin poder elegir con quién hacerla.
• Registro: porque es el banco quien inscribe el derecho.
• Gestoría: porque lo dicta la Ley.
• Notaría: antes se pagaban a medias y ahora corresponden íntegramente al banco, por lo que puedes recuperar tu mitad.
• Comisión de apertura: siempre que no fueras informado de forma clara, y si la entidad no puede justificar su aplicación.

Si firmaste tu hipoteca antes del 10 de noviembre de 2018, también podrás reclamar si pagaste el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). La Justicia ha determinado que desde entonces recae en los clientes, pero antes era responsabilidad de la banca, por lo que si lo pagaste puedes solicitar su devolución.

¿Cuánto puedes recuperar de los gastos de tu hipoteca?

No es posible saber de antemano cuánto te tienen que devolver por los gastos de tu hipoteca, pues es algo que depende de muchos factores. No es lo mismo estar reclamando los gastos de tasación, gestoría y notaría, que la aplicación de una cláusula ilegal y abusiva como la cláusula suelo.

Por lo general, y aunque es algo que depende en gran medida del importe de la hipoteca y dónde se sitúe el inmueble, los gastos de la hipoteca que puedes recuperar oscilan entre los 1.000 y los 2.500 euros.

Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca

Hay esencialmente dos maneras de reclamar al banco los gastos de tu hipoteca. Puedes hacerlo tú mismo o recurrir a un abogado o asociación de afectados. Si optas por hacerlo tú, deberás hacer lo siguiente:

1. Recopilar la documentación necesaria Lo principal será reunir todos los documentos relativo a los pagos abonados en el momento de la firma de la hipoteca. Son válidas las facturas o los recibos de pago.
2. Obtén una copia de tu escritura Para hacerlo, recuerda que siempre la puedes solicitar a tu banco, al notario o con un promotor, si realizaste la compra por esta opción.
3. Denunciar ante el defensor del cliente del banco Una vez recogida toda la documentación, solo tienes que presentarla ante la entidad bancaria con la que tuviste el crédito inmobiliario, a través de su figura del defensor del cliente. Puedes optar por redactar un escrito o hacerte con uno actualizado buscando en en internet.

Si en un plazo de dos meses no se obtiene respuesta a la solicitud, se la considerará como rechazada y habrá que acudir a terceros, como el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España, o denunciar ante los tribunales. Si vives en el País Vasco, puedes presentar tu reclamación a través de Kontsumobide, el Instituto Vasco de Consumo.

El procedimiento es el mismo que el que seguirías para reclamar las comisiones abusivas de una cuenta corriente: eleva tu queja al Banco de España, por vía telemática, o por escrito (en el Registro General del BdE o por correo postal).

Reclamar a través de asociaciones de consumidores

Dejar la reclamación en manos de terceros es la forma más sencilla de recuperar ese dinero que te debe el banco por tu hipoteca. Es la mejor opción para aquellos que no tienen el tiempo y la paciencia que supone litigar con la banca, aunque tiene una pega: por lo general, tiene un coste.

Una de las opciones más habituales es presentar la reclamación de los gastos de la hipoteca a través de la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios). Para hacerlo a través de este organismo hay que:

• Registrarse en su web y dejar los datos personales.
• O llamar a su teléfono.

Se pondrán en contacto contigo para solicitar toda la información y documentación e intercederán con la entidad bancaria. Una vez obtenida la resolución, es importante comprobar todos los importes reconocidos, con el fin de que no se obvie ninguno de ellos.

Sumarte a la campaña de devolución de los gastos hipotecarios de la OCU es gratis, tan solo deberás registrarse como usuario y firmar un formulario. Sin embargo, si necesitas reclamar en los tribunales, para que esta asociación te preste asistencia deberás ser socio (funciona mediante como una suscripción mensual).

Hay otras asociaciones de consumidores que gozan de gran popularidad entre los afectados por los gastos indebidos de las hipotecas: FACUA y ASUFIN. Estas, a diferencia de la OCU, sí exigen ser socio para presentar la reclamación en tu nombre.

Reclamar mediante un abogado

Un abogado, y en concreto uno especialista en la materia, es también una muy buena forma de recuperar los gastos que el banco te cobró de forma ilegal en tu hipoteca. Ahora bien, olvídate aquí del altruismo: todos cobran por sus servicios.

A raíz de la oleada de reclamaciones a la banca, algunos bufetes han decidido especializarse en estos casos. Se trata, por ejemplo, de Arriaga Asociados o Legálitas. Su funcionamiento, en esencia, es muy similar al de una plataforma de afectados, con la diferencia de que no exigen ser socio.

Cada bufete aplica su propia receta. Lo normal es que todos te presenten un presupuesto tras analizar tu caso, y luego cada uno se lo cobrará a su manera: o por adelantado, permitiéndote recuperar parte de ese dinero en función de cómo haya ido el juicio, o a éxito, como un porcentaje de lo devuelto en caso de ganar.

¿Qué documentos necesito para reclamar gastos hipoteca?

Son necesarios varios documentos para reclamar los gastos de la hipoteca, que atestiguarán el derecho a percibir las cantidades pertinentes. Son los siguientes:

• DNI/NIE del titular de la hipoteca.
• Facturas y recibos de todos los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación de la vivienda. En caso de no disponer de ellos se pueden solicitar.
• Escritura de la hipoteca.
• Recibo de pago del IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

¿Qué bancos devuelven los gastos de la hipoteca?

Todas las entidades financieras están obligadas a devolver los gastos de constitución de la hipoteca de los préstamos firmados antes del año 2019, pero ninguna te lo pondrá fácil.

A continuación te explicamos cuáles son los pasos que debes seguir para la devolución de gastos en tu hipoteca en los principales bancos de España:

Sentencias sobre la devolución de los gastos de hipoteca

El Tribunal Supremo ha ido modificando su criterio sobre el reparto de los gastos hipotecarios en préstamos formalizados antes del 16 de junio de 2019. Cada año ha ido cambiando en algo el reclamar gastos hipoteca, por eso, te resumo los cambios en cada sentencia sobre su jurisprudencia.

• 2015: el Tribunal Supremo (TS) declaró abusiva la cláusula que obligaba al cliente a pagar todos los gastos de formalización de una hipoteca. Sin embargo, no se pronunció sobre cómo debía repartirse.
• 2018: el TS dictó una sentencia en la que aseguró que el banco debía pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Posteriormente, rectificó y estableció que lo debía pagar el cliente.
• 2019: el TS estableció que el banco debía pagar la mitad de los gastos de gestoría y notaría.
• 2020-I: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) consideró correcto que, tras declarar abusiva la cláusula, se pueda hacer un reparto basado en la legislación nacional.
• 2020-II: el TS rectificó y estableció que el banco debía pagar el 100% de los gastos de gestoría y notaría, y el cliente, los gastos de tasación.
• 2021: el TS estableció, por primera vez, que el cliente también podía exigir la devolución de lo pagado por la tasación de la vivienda.
• 2023: la justicia europea reiteró que una comisión de apertura podía ser abusiva si su redacción no era clara ni comprensible, si los servicios prestados por el banco no justificaban su cobro o si su coste era desproporcionado.
• 2024: el TS avala las tres sentencias del TJUE de ese año al respecto del plazo para reclamar los gastos de la hipoteca. No comienza ni con el pago de la hipoteca, ni con la primera sentencia, sino cuando se declare nula la cláusula en cuestión, para cada caso concreto.