Cómo declarar el alquiler de vivienda vacacional: pasos y obligaciones
Si alquilas tu vivienda vacacional a través de plataformas como Airbnb o Booking estás obligado a declarar esos ingresos en el IRPF. El tratamiento fiscal del alquiler turístico es diferente al del alquiler de vivienda habitual, ya que no puedes aplicar la reducción del 50% ni del 60% reservadas para arrendamientos de larga duración, y Hacienda tiene mecanismos reforzados para detectarlo. Te explicamos cómo funciona.
- ¿Alquiler turístico sin o con servicios de hospedaje?
- ¿Por qué el alquiler vacacional NO puede aplicar la reducción del 50%?
- Cómo calcular el rendimiento neto del alquiler vacacional
- Imputación de renta por los días no alquilados
- Modelo 238: la nueva obligación de las plataformas digitales
- Sanciones por no declarar el alquiler vacacional
- Preguntas frecuentes sobre cómo declarar el alquiler de una vivienda vacacional
- ¿Alquiler turístico sin o con servicios de hospedaje?
- ¿Por qué el alquiler vacacional NO puede aplicar la reducción del 50%?
- Cómo calcular el rendimiento neto del alquiler vacacional
- Imputación de renta por los días no alquilados
- Modelo 238: la nueva obligación de las plataformas digitales
- Sanciones por no declarar el alquiler vacacional
- Preguntas frecuentes sobre cómo declarar el alquiler de una vivienda vacacional
¿Alquiler turístico sin o con servicios de hospedaje?
El primer paso es determinar si tu alquiler vacacional incluye o no servicios propios de la industria hotelera (limpieza diaria, cambio de ropa de cama, recepción, etc.), porque de ello depende el régimen fiscal:
| Sin servicios de hospedaje | Con servicios de hospedaje | |
|---|---|---|
| Tipo de renta | Capital inmobiliario | Actividad económica |
| IVA | Exento de IVA | 10% de IVA (declaración trimestral, modelo 303) |
| Alta en IAE | No obligatoria | Sí (epígrafe 685 "Alojamientos turísticos extrahoteleros") |
| Autónomos (RETA) | No obligatorio si no es actividad habitual | Obligatorio si hay habitualidad |
| Reducción del 50% o 60% | No aplica | No aplica |
| Pagos fraccionados de IRPF | No obligatorios | Trimestrales (modelo 130) |
La gran mayoría de propietarios particulares que alquilan a través de Airbnb o similares sin ofrecer servicios hoteleros tributan como capital inmobiliario. El resto de esta guía se centra en ese caso.
¿Por qué el alquiler vacacional NO puede aplicar la reducción del 50%?
La reducción del rendimiento neto del capital inmobiliario (50% para contratos desde el 26/05/2023, 60% para contratos anteriores) solo se aplica cuando el arrendamiento tiene como destino satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El alquiler vacacional cubre una necesidad temporal de alojamiento, por lo que queda expresamente excluido. Esta distinción es clara en la normativa y confirmada reiteradamente por la AEAT.
Cómo calcular el rendimiento neto del alquiler vacacional
El rendimiento neto es lo que tributa. Se calcula restando los gastos deducibles a los ingresos, pero con una particularidad importante: los gastos solo se pueden deducir de forma proporcional a los días en que la vivienda estuvo alquilada.
Gastos deducibles (proporcional a días alquilados)
- Intereses del préstamo hipotecario (no la amortización del capital).
- IBI y tasa de basuras.
- Gastos de comunidad de propietarios.
- Seguros (hogar, responsabilidad civil del inmueble).
- Suministros (luz, agua, gas, internet) durante los días ocupados.
- Gastos de conservación y reparación (no de mejora).
- Amortización del inmueble: el 3% del mayor entre coste de adquisición (excluido suelo) y valor catastral.
- Comisiones de las plataformas de alquiler (Airbnb, Booking, etc.).
- Gastos de gestión y administración.
Los gastos no proporcionales (los que corresponden a períodos en que la vivienda no estuvo alquilada) no son deducibles frente a los ingresos del alquiler. Sin embargo, durante esos períodos vacíos, Hacienda te imputará una renta por la vivienda (ver siguiente apartado).
Fórmula del rendimiento neto
Rendimiento neto = Ingresos totales del alquiler − Gastos proporcionales (días alquilados / 365)
Imputación de renta por los días no alquilados
Además del rendimiento neto del alquiler, por los días en que la vivienda vacacional no estuvo alquilada y no es tu vivienda habitual, Hacienda te imputa una renta equivalente a:
- 1,1% del valor catastral si ha sido revisado en los últimos 10 años.
- 2% del valor catastral si no ha sido revisado recientemente.
Este porcentaje se aplica sobre el valor catastral total, pero se prorratea por los días no alquilados en el año.
Ejemplo: si tienes un piso con valor catastral de 80.000€ (revisado recientemente) y lo alquilaste 90 días en verano, la imputación de renta sería: 80.000€ × 1,1% × (275 días no alquilados / 365 días) = 662€.
Modelo 238: la nueva obligación de las plataformas digitales
Desde el ejercicio 2024, el antiguo modelo 179 (declaración informativa trimestral de las plataformas) fue derogado. Las plataformas digitales de alquiler (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.) ahora comunican a Hacienda los datos de sus arrendadores a través del modelo 238, en cumplimiento de la Directiva europea DAC7.
Esto significa que Hacienda ya sabe cuánto has ingresado a través de estas plataformas. No declarar esos ingresos es un riesgo muy real, ya que el cruce de datos entre el modelo 238 y tu declaración permitirá a la AEAT detectar discrepancias fácilmente.
El propietario particular no tiene que presentar el modelo 238 por su cuenta, sino que son las plataformas las obligadas a hacerlo. Tu obligación como propietario es declarar correctamente los ingresos en el modelo 100 (
Sanciones por no declarar el alquiler vacacional
Al cruzar los datos del modelo 238 con las declaraciones presentadas, Hacienda puede detectar ingresos no declarados. Las consecuencias:
- Si regularizas voluntariamente: recargos del 1% al 15% según el retraso, sin sanción.
- Si Hacienda lo detecta primero: sanción del 50% al 150% de la cuota no ingresada, más intereses de demora.
Preguntas frecuentes sobre cómo declarar el alquiler de una vivienda vacacional
Hacienda tiene formas de descubrir que una vivienda alquilada no está tributando, aunque se trate de un alquiler vacacional. No podrá comprobar, a diferencia de los alquileres de vivienda normales, si se ha depositado fianza (porque un alquiler vacacional no tiene por qué hacerlo en el registro autonómico correspondiente), pero sí puede comprobar los suministros, personarse en el piso o consultar a los vecinos.
Depende. Los gastos de conservación y reparación son deducibles (proporcional a los días alquilados). Los gastos de mejora o ampliación no son deducibles directamente, aunque incrementan el valor del inmueble a efectos de futuras transmisiones y también generan amortización adicional deducible en ejercicios futuros.
Sí, no existe un umbral mínimo de días para declarar los ingresos del alquiler vacacional. Cada euro ingresado debe declararse si ya estás obligado a presentar la Renta, o si los ingresos totales de todas las fuentes superan los umbrales de obligación.
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