¿Qué impuestos hay que pagar al contratar una hipoteca?
Existen varios impuestos a tener en cuenta a la hora de formalizar una hipoteca y la compraventa de la vivienda. El cliente debe afrontar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la acción de compraventa y además uno de los siguientes: el IVA en viviendas nuevas o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la compra de viviendas usadas.
¿Qué impuestos se pagan al contratar una hipoteca?
A la hora de comprar una vivienda y firmar una hipoteca hay que tener en cuenta tres tipos de impuestos:
- El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), solo para viviendas nuevas.
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), solo para viviendas de segunda mano.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que grava la legalización de los documentos notariales, mercantiles y administrativos.
Solo el Impuesto de Actos Jurídicos está directamente relacionado con la hipoteca, y lo paga el banco. Sin embargo, se trata de un impuesto que grava la legalización documental, por lo que también se debe pagar, por ejemplo, por la acción de la compraventa de la vivienda, y en esa vertiente lo paga el consumidor.
Es decir, que el IAJD no es que sea un impuesto que solo grave la constitución hipotecaria, afecta a varios aspectos de ese proceso. Es por eso que se paga varias veces, cada vez que se debe legalizar un documento, y la responsabilidad de su pago depende de quién sea la parte interesada en dicha legalización: el banco a la hora de firmar la hipoteca ante notario, y el cliente al firmar la compraventa.
Por otra parte, el cliente también tiene que afrontar los gastos de la hipoteca, pero tras los últimos cambios solamente le corresponde por Ley la tasación de la vivienda y la nota simple.
| Tipo Vivienda | IAJD Compraventa | IVA | ITP |
|---|---|---|---|
| Vivienda Nueva | 0,5%-1,5% en función de CC.AA | 10% (4% en VPO) | N/A |
| Vivienda Segunda Mano | 0,5%-1,5% en función de CC.AA | N/A | 6%-11% en función de CC.AA |
Impuesto Actos Jurídicos Documentados
El impuesto de las hipotecas es el denominado Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y se encuentra regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de XXIV de septiembre (1) . Este impuesto está gestionado por cada Comunidad Autónoma como un impuesto sobre la escritura notarial, se aplica cada vez que se formaliza una hipoteca o una compraventa de vivienda.
El pago del IAJD de la hipoteca le corresponde al banco tras la nueva Ley Hipotecaria, dado que se considera que los bancos son los principales beneficiados de la formalización de una hipoteca. Mientras que el pago del IAJD de la acción de compraventa le corresponde al cliente.
El porcentaje que aplica cada CC.AA son las siguientes:
- Impuesto 0,50%: Ceuta, Melilla, Navarra y Euskadi
- Impuesto 0,75%: Comunidad de Madrid
- Impuesto 1,00%: Canarias y La Rioja
- Impuesto 1,20%: Andalucía, Asturias
- Impuesto 1,50%: Aragón, Baleares, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, Murcia
Impuesto Valor Añadido en vivienda nueva
El Impuesto sobre el Valor Añadido se conoce comúnmente por sus siglas IVA y es un impuesto que está muy presente en nuestro día a día cuando se compra cualquier producto. El IVA en vivienda nueva es del 10% sobre el valor del inmueble.
Existe una excepción para viviendas de protección oficial en las que se aplica un IVA reducido al 4%. Mientras que en Canarias en lugar del IVA se aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) al 6,5%, y para las viviendas de protección oficial se aplica un 3% de IGIC.
Se considera vivienda nueva la que se compra al promotor directamente o cuya construcción o rehabilitación haya concluido y se emita el certificado de fin de obra.
Impuesto Transmisiones Patrimoniales en vivienda segunda mano
En la compraventa de una vivienda de segunda mano en lugar de aplicarse el IVA le corresponde el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto grava la transmisión o venta de bienes entre particulares.
Se trata de un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y cuyo gravamen puede variar entre un 6% y un 11%. Para saber el dato de tu CC.AA es recomendable ponerse en contacto con la Administración, dado que existen numerosas bonificaciones y excepciones. Se da un plazo de 30 días laborables desde el momento de la formalización de la compraventa hasta la liquidación de este impuesto.
¿Quién paga el impuesto de las hipotecas?
Como ya hemos adelantado, el impuesto IAJD de las hipoteca debe abonarlo la entidad financiera tras la aprobación del último Real Decreto Ley cuando una hipoteca se eleve a pública. Recuerda que el IAJD de compraventa le corresponde al cliente.
Este cambio está vigente desde finales de 2018, cuando el RD-l 17/2018 modificó el artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (2) , haciendo que el prestamista (la banca) pasase a ser el sujeto pasivo del impuesto AJD en los préstamos con garantía hipotecaria.
¿Quién puede reclamar el impuesto de las hipotecas?
Los clientes que pagaron en su día el impuesto de la hipoteca (IAJD) tiene un plazo de cinco años para reclamar la devolución según se acuerda en la Ley/2000 de Enjuiciamiento Civil (3) . Sin embargo, no está claro en qué momento empezó dicho plazo, si con una primera sentencia de 2015 o con la última de 2019, aunque parece haber consenso en torno a esta última.
Descubre cuál es la mejor hipoteca del mercado
- Real Decreto Legislativo 1/1993, de XXIV de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, n.o Real Decreto Legislativo 1/1993, 29545 https://www.boe.es/eli/es/rdlg/1993/09/24/1/con
- Real Decreto Legislativo 1/1993 (Art. 29), de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Real Decreto Legislativo 1/1993, 29545 (1993). https://www.boe.es/eli/es/rdlg/1993/09/24/1/con#a29
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, Ley 1/2000, 575 (2000). https://www.boe.es/eli/es/l/2000/01/07/1/con
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