Pedir una hipoteca para cancelar otra: pasos a seguir y gastos asociados

¿En qué consiste pedir una hipoteca para cancelar otra?

Cuando estás pagando una hipoteca cuyas condiciones no te satisfacen o te resultan complicadas de cumplir, puedes cancelarla para pedir otra con condiciones más favorables.

Hay básicamente tres posibilidades para mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario:

1. Novación: modificación de la hipoteca con el mismo banco.
2. Subrogación: traslado de la hipoteca a otra entidad.
3. Cancelación y contratación: saldar la deuda hipotecaria con un banco y contratar una nueva hipoteca con otro.

No todos los bancos admiten subrogaciones, por lo que si tu banco no te ofrece una novación hipotecaria, es posible que no te quede más remedio que recurrir a la tercera opción, la cual acostumbra a ser la más costosa para el cliente.

A veces la única alternativa para cambiar de hipoteca es pedir un préstamo al nuevo banco con el que liquidar la deuda que te quede con el antiguo, y así conseguir una nueva hipoteca más barata. Las dos opciones más comunes son solicitar una rehipoteca, o hipotecar un piso en propiedad ya pagado.

Pasos a seguir en la cancelación de la hipoteca para pedir otra

Para realizar la cancelación mediante un préstamo de otro banco, primero es necesario que obtengas distintas ofertas de diversas entidades bancarias. Entre estas posibilidades, debes escoger la que mejor se adecue a tus circunstancias económicas.

En este momento hay dos opciones: o contratas una nueva hipoteca con otro banco y con ese dinero cancelas la original, o bien te acoges a la figura de la subrogación hipotecaria. En el primer supuesto tu banco no puede objetar nada, pero debes convencer a la nueva entidad de que te apruebe una hipoteca sobre una propiedad ya hipotecada. Es una operación muy arriesgada que no todos los bancos están dispuestos a asumir.

Por eso, lo más sencillo es una subrogación, en la que tú buscas otro banco al que llevar tu hipoteca. A continuación, ya con una oferta de otro banco, el tuyo te puede realizar una contraoferta con mejores condiciones de las que ya tienes, tratando de igualar las de la nueva entidad. Para esto dispone de quince días. Tú decides si la aceptas o si te marchas. Ya no es obligatorio aceptar la contraoferta de tu banco si esta tiene mejores condiciones que la del nuevo.

Si la contraoferta no tiene éxito, toca cumplir con los gastos propios de la cancelación y las escrituras del nuevo préstamo hipotecario que has firmado con el nuevo banco.

Recuerda que en una subrogación solo puedes modificar el porcentaje de interés que pagas y el plazo. Si quieres modificar el tipo aplicado, debes pedir una novación a la nueva entidad una vez esté formalizada la hipoteca. Pero cuando cancelas una hipoteca, como firmas una totalmente distinta puedes cambiar de golpe todas las condiciones del préstamo.

Gastos de cancelar una hipoteca para pedir otra: ¿cuánto cuesta?

Cancelar una hipoteca y hacer una nueva con mejores condiciones tiene ciertos gastos que conviene que conozcas antes de lanzarte al proceso. Para empezar, lo habitual es que tu banco haya incluido una cláusula por la amortización anticipada del préstamo hipotecario.

Esta comisión por amortización anticipada tiene unos máximos fijados por la nueva Ley Hipotecaria de 2019:

Las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 están sujetas a otro tipo de condiciones y comisiones ⁽³⁾ . Conviene tenerlo presente para evitar sorpresas desagradables.

Además, el titular de la hipoteca tiene que asumir otra serie de costes derivados de la cancelación de la hipoteca:

1. Gastos de notaría
2. Gastos de registro
3. Gastos de gestoría o comisión del banco (si el titular delega en alguno de ellos las gestiones)

Y hay que sumar los gastos propios de la nueva hipoteca que corren por cuenta del cliente, así como las posibles comisiones asociadas:

• Comisión de apertura (en desuso, suele rondar el 0,5-1% en caso de aplicarse).
• Tasación de la vivienda, que puede costar unos 250-350€.
• Nota simple, para confirmar que la vivienda a hipotecar está libre de cargas.

En total, estos gastos pueden superar los 1.000€, una cifra más elevada que la que puede acarrear una subrogación (unos 200-300€ de comisión, dependiendo del caso, más la tasación). Pero aunque tu nuevo banco no admita subrogaciones, quizá sí ponga facilidades a la hora de cancelar una hipoteca para firmar una nueva con él.