Hipoteca abierta: ¿qué es y cómo funciona?
En España, las hipotecas funcionan como una financiación normal: el banco te da dinero, tú lo devuelves con intereses y listo. Pero existe un producto diferente: la hipoteca abierta. Con ella, puedes disponer del dinero que has ido pagando cuando lo necesites con un segundo crédito. Así, tendrás dos préstamos con un solo aval. Te cuento cómo funciona y sus riesgos para que tomes la mejor decisión.
¿Qué es una hipoteca abierta?
La hipoteca abierta, también conocida como línea de crédito hipotecaria, es un producto financiero que te permite obtener una financiación flexible para la compra de tu vivienda.
A diferencia de la hipoteca tradicional, que tiene un capital y un plazo de amortización fijos, el crédito hipotecario abierto te ofrece mayor libertad y control sobre tu deuda.
La hipoteca abierta funciona como una línea de crédito preaprobada que puedes utilizar para cubrir los gastos relacionados con la compra de tu vivienda, como el precio de compra, los gastos de notaría y registro, y las reformas.
A medida que vas reembolsando el capital, la línea de crédito se renueva, lo que te permite disponer de nuevo del dinero para otros fines, como realizar inversiones o financiar proyectos personales.
Aunque no existe un banco que actualmente ofrezca una hipoteca abierta en sus catálogos de préstamos hipotecarios, en muchas ocasiones puedes acceder a ellos si hablas con tu gestor personal y le comentas la situación.
No es un crédito habitual en la actualidad, pero sí una opción que tienen las entidades para ti.
¿Cómo funcionan las hipotecas abiertas?
El funcionamiento de una hipoteca abierta consiste en que te permite pedir más dinero mediante un crédito adicional.
Es decir, vas a disponer del capital ya amortizado. Una vez el banco te dé este dinero, lo tendrás que devolver como préstamos separados (con sus propias cuotas e intereses). Veamos los detalles:
- Disposición del capital amortizado: puedes solicitar la cantidad de dinero que has amortizado (sin contar intereses).
- Aprobación del dinero: el banco debe aprobar tu solicitud de dinero. Normalmente, se solicita formalmente retirar la cantidad necesaria de la hipoteca abierta y la entidad evaluará tu solvencia económica.
- Devolución aparte de la hipoteca: el dinero lo devolverás aparte de la hipoteca abierta. Este préstamo se ingresa en tu cuenta bancaria y debes pagar mensualidades adicionales hasta devolverlo todo.
Imagina que contratas una hipoteca abierta por valor de 150.000€ a un plazo de 30 años. Pasados los primeros 10 años has devuelto 48.000€ y te quedan por devolver 102.000€ más.
Al tratarse de una línea de crédito hipotecaria abierta puedes disponer del capital ya amortizado, es decir, de los 48.000€ ya devueltos.
Después del estudio de viabilidad, el banco te concede el dinero y ahora tienes que pagar dos cuotas:
- La cuota de tu hipoteca de los 102.000€ pendientes
- La cuota del nuevo préstamo de 48.000€
Riesgos de las hipotecas abiertas
Aunque las hipotecas abiertas te ofrecen flexibilidad, permitiéndote modificar la cuota y disponer del dinero ya amortizado, pedir un préstamo del capital ya amortizado puede suponer un sobreendeudamiento.
En la siguiente tabla te explico los pros y contras de esta línea de crédito hipotecaria:
| ✅ Pros | ❌ Contras |
|---|---|
| Te da acceso a más financiación sin necesidad de tener que solicitar una hipoteca nueva o un crédito personal | Con una hipoteca abierta corres el riesgo de sobrendeudarte si abusas del capital ya amortizado |
| En muchos casos puedes adaptar el importe de las cuotas a tu conveniencia y realizar amortizaciones a ambos créditos | No puedes subrogar la hipoteca a otro banco para mejorar sus condiciones, porque pocas entidades no ofrecen estos créditos hipotecarios |
Alternativas a la hipoteca abierta
Son muy pocos los bancos que ahora tienen hipotecas abiertas para sus clientes. Pensando en esto, te traigo dos opciones para obtener la financiación que necesitas para cubrir ese gasto que tienes ahora:
- Puedes pedir una ampliación de tu hipoteca. Para esto tienes que acordar con el banco un aumento del capital de tu hipoteca, con el mismo interés que tienes.
- O puedes solicitar un préstamo personal y obtener hasta 100.000 para financiar cualquier proyecto que tengas en mente. Después de analizar la base de datos de Roams, he visto que los bancos pueden darte hasta 10 años para devolverlo y te ofrecen unas intereses que rondan el 6% TAE.
¿Qué es una hipoteca abierta sin límite de cuantía?
Una hipoteca abierta sin límite de cuantía es un tipo de hipoteca abierta en la que no hay un límite preestablecido para el importe del capital que puedes disponer.
Esto significa que puedes disponer de todo el capital que vas amortizando, sin restricciones, lo que implica principalmente dos cosas:
- Puedes ampliar el capital de la hipoteca de manera mucho más flexible, ya que puedes aumentar esta cantidad inicial sin tener que pedir un préstamos del dinero ya devuelto.
- Puedes ampliar el plazo de amortización, alargando el número de años en los que tienes que devolver el préstamo.
Como ves, las hipotecas abiertas sin límite de cuantía son mucho más flexibles, aunque debes tener en cuenta que su tipo de interés suele ser más alto que las que tienen límite de pago.
¿Por qué hay reclamaciones y afectados de la hipoteca abierta?
Muchos clientes se han visto perjudicados por este tipo de producto debido a la falta de transparencia en su comercialización. Uno de los casos más sonados es el de los afectados por la hipoteca abierta de La Caixa.
La entidad ahora conocida como Caixabank vendió hipotecas abiertas en base al IRPH Cajas, un índice que ya estaba extinto con la llegada del Euríbor.
Entonces, el banco estableció un tipo de interés fijo basado en el último IRPH Cajas publicado, sin dar posibilidad al cliente de beneficiarse de las bajadas del euríbor.
Entonces, ¿qué puedes hacer si tienes una hipoteca abierta de La Caixa?. Pues tienes dos opciones:
- Reclamar a La Caixa la devolución de las cantidades cobradas de más desde la activación de la cláusula de interés fijo.
- Cancelar el crédito hipotecario y abrir uno nuevo con otro banco en mejores condiciones.
Lo mejor es consultar con un abogado especializado para que te asesore sobre tu caso particular, revisar si eres uno de los afectados de la hipoteca abierta de La Caixa, y te ayude a determinar si puedes reclamar o cancelar, y qué pasos debes seguir.
Preguntas frecuentes de la hipoteca abierta
¿Cuál es la diferencia entre hipoteca abierta y cerrada?
Una hipoteca cerrada o convencional es "inflexible", se establece un importe y unos plazos de devolución. Mientras que en una hipoteca abierta se puede volver a disponer del dinero que ya hemos pagado mediante una actualización de las condiciones. Respecto a sus condiciones, una hipoteca cerrada suele tener unos plazos de amortización más elevados (entre 15 y 30 años) y un tipo de interés más bajo que una hipoteca abierta.
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