Cómo calcular los intereses de la hipoteca
Calcular los intereses de una hipoteca es muy importante para saber cuánto vas a pagar de más al banco por el dinero prestado. En este post te voy a enseñar a hacerlo en función de la hipoteca que hayas contratado, ya sea fija, variable o mixta.
¿Cómo calcular los intereses de una hipoteca?
Para calcular los intereses de una hipoteca lo primero que has de saber es cómo se calcula la cuota mensual de la misma. En este artículo voy a explicarlo de forma muy elemental, pero si tienes alguna duda o quieres profundizar al respecto, aquí te dejo un enlace hacia el post en el que te lo explico al detalle:
La cuota de una hipoteca se compone de la devolución del dinero prestado (capital principal) más otra parte destinada al pago de los intereses (precio del préstamo).
Hay que tener en cuenta que en España los bancos aplican a las hipotecas el sistema de amortización francés, igual que a los préstamos personales. Por eso, en las primeras cuotas se destina una mayor parte al pago de intereses, y de ese modo la cantidad de estos se va reduciendo con el paso del tiempo, lo que hace que sea más rentable amortizar las hipotecas durante los primeros años.
Según el tipo de hipoteca que firmes, el cálculo de los intereses será exacto o solo aproximado, ya que en las fijas el tipo de interés no varía y, por tanto, la cuota tampoco, mientras que en las variables la cuota subirá o bajará con cada revisión del euríbor, cuya oscilación hará que pagues un tipo mayor o menor.
Calcular intereses de una hipoteca fija
Para calcular los intereses de una hipoteca fija basta con multiplicar lo que pagarás de cuota por el número de meses de la hipoteca, y restar a ese resultado el capital prestado. ¡Es la ventaja de que la cuota no cambie!
Ahora bien, si quieres saber cuántos intereses vas a pagar al banco en cada cuota, la cosa se complica un poco, pero no demasiado. Debes sumar la parte destinada al pago de intereses de cada cuota, la cual dependerá del capital pendiente de amortización (o capital vivo). No te preocupes, si lo haces paso a paso es bien sencillo:
- Calcula la cuota de la hipoteca Divide el capital total (el dinero que te ha prestado el banco) por la constante de amortización, (1-(1+i)^-n)/i, donde 'i' es el tipo de interés dividido entre 12 y 'n' es el número de cuotas a pagar.
- Calcula los intereses a pagar en la primera cuota Como el capital pendiente de pago equivale al capital inicial, solo debes multiplicarlo por el tipo de interés dividido por 12.
- Calcula el capital pendiente de amortización de la siguiente cuota Resta al importe de la cuota los intereses que pagaste en la anterior.
- Calcula los intereses a pagar en la siguiente cuota Repite la operación del segundo paso, pero con el capital pendiente de devolución que obtuviste en el paso previo.
- Repite hasta la última cuota Debes repetir los pasos 3 y 4 por cada una de las cuotas restantes, hasta la última. Si lo estás haciendo bien, verás como cada vez los intereses de las cuotas se reducen.
- Suma los intereses Si sumas los intereses que pagas en cada cuota obtendrás el importe total que pagarás al banco de más por tu hipoteca.
Una hipoteca de 150.000€ con un tipo de interés fijo del 3% a pagar en 25 años supone el pago de 300 cuotas mensuales de 711,32€ cada una. El cálculo de los intereses se realizaría de la siguiente forma:
- Cálculo intereses primera cuota: 150.000 x 0,03 / 12 = 375,00€.
- Cálculo del capital vivo (pendiente de amortizar): 150.000 - (711,32 - 375) = 149.663,68€.
- Cálculo intereses segunda cuota: 149.663,68 x 0,03 / 12 = 374,16€
- Cálculo del capital vivo (pendiente de amortizar): 149.663,68 - (711,32 - 374,16) = 149.326,52€.
- Cálculo intereses tercera cuota: 149.326,52 x 0,03 / 12 = 373,32€
- ...
- Cálculo intereses última cuota: 708,22 x 0,03 / 12 = 1,77€
- TOTAL DE INTERESES PAGADOS: 63.394,67€
Si haces el cálculo como te comenté al principio (711,32*300 - 150.000), verás que el resultado es un poco diferente: 63.396€, 1,33€ más alto. Eso es debido a que la última cuota siempre es algo inferior, en este caso será de 709,99€.
Calcular intereses de una hipoteca variable
No es posible saber cuántos intereses vas a pagar en una hipoteca variable. Puedes hacer una estimación, pero no puede ser exacta porque tras cada revisión de la hipoteca tu cuota cambiará, ya que el tipo de interés de una hipoteca variable se calcula como la suma del euríbor más el diferencial.
Tenemos una hipoteca de 150.000€ a 25 años, pero ahora con un tipo de interés variable, referenciado al euríbor y revisable cada año. El diferencial es del 1%, y se firma con el euríbor al 2%. Por tanto, las primeras 12 cuotas tendrán un tipo de interés del 3%.
Pero al cabo de un año, al revisar la hipoteca, el banco actualiza el euríbor, el cual pongamos que ha subido al 3%. Durante los siguientes 12 meses el tipo de interés de la hipoteca será, por tanto, del 4%, ya que el diferencial permanece invariable, con el consiguiente incremento de cuota.
El cálculo de los intereses que pagarás en cada cuota de la hipoteca se hará de la misma manera que si se tratara de una hipoteca fija (cantidad pendiente de amortizar * tipo de interés / 12), con la salvedad de que no vas a poder saber, a partir de la siguiente fecha de revisión, cuál será exactamente el tipo de interés, por la variación del euríbor.
En las hipotecas variables el cálculo de los intereses a pagar se hace extrapolando el valor actual del euríbor a todas las cuotas, por eso el resultado es aproximado. Podrás saber cuánto pagarás de intereses solo hasta la siguiente revisión, por lo que año tras año podrás hacer una previsión, pero no a más largo plazo.
Preguntas frecuentes sobre calcular los intereses de las hipotecas
¿Cuándo se deja de pagar intereses en una hipoteca?
Los intereses se pagan hasta la última cuota de la hipoteca, aunque por el sistema de amortización francés cada vez lo harás en una proporción decreciente. En una hipoteca de 150.000€ al 3% TIN a 25 años, pagarás 300 cuotas de 711,32€. Los intereses en la primera serán 375€, mientras que en la última serán de solo 1,77€.
¿Cómo se calculan los intereses de la devolución de gastos hipotecarios?
Si vas a reclamar los gastos de la hipoteca al banco, es posible que puedas hacerlo con intereses. Su importe se calcula desde la fecha en que pagaste indebidamente dicho gasto.
Comentarios