Provisión de fondos para hipoteca: qué es y cuándo se devuelve
La provisión de fondos es el dinero que hemos de adelantar al banco, una vez nos ha preconcedido la hipoteca y, por tanto, antes de su formalización, para afrontar los gastos que supone la firma de un crédito hipotecario. Suele rondar el 30% del valor de la vivienda.
| Marca | Coste total hipoteca | TAE | TIN | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima | Producto | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Openbank | 169.338,67€ | 2,98% bonificado | 2,57% bonificado | Hasta 80% | Hasta 30 años | -0,50% TIN con 3 productos |  | |
| Sabadell | 178.884,14€ | 3,50% bonificado | 2,60% bonificado | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 4 productos | | |
| Bankinter | 179.952,81€ | 3,59% bonificado | 2,79% bonificado | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,30% TIN con 4 productos | | |
| Banco Santander | 180.628,71€ | 3,59% bonificado | 2,55% 6 meses, 2,85% bonificado | Hasta 80% | Hasta 30 años | -1,10% TIN con 8 productos | | |
| Imagin | 184.193,14€ | 3,80% bonificado | 2,90% bonificado | Hasta 80% | Hasta 30 años | -0,75% TIN con 3 productos | |
¿Qué es la provisión de fondos de la hipoteca?
Firmar una hipoteca supone una serie de gastos que banco y cliente han de asumir, aunque sea la entidad financiera la que se encargue de tramitar las gestiones pertinentes. Para sufragarlos se destina la provisión de fondos, un dinero que se adelanta al banco para que realice los trámites necesarios para conceder la hipoteca.
En esta provisión de fondos también se ha de incluir el valor de la vivienda no cubierto por la hipoteca, así como el dinero que se destinará al pago de impuestos por la compra de la vivienda ( IVA si es nueva; ITP si es de segunda mano).
Antes, esta provisión de fondos era una cantidad de dinero todavía más elevada, pues incluía los gastos de notaría, gestoría, registro, impuestos, tasación y nota simple. Sin embargo, con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria de 2019, el cliente solo debe correr, a mayores, con los gastos de tasación de la vivienda y nota simple, por lo que la provisión de fondos se ha visto sensiblemente reducida, pese a que sigue siendo notablemente alta.
Aunque el cliente es libre de elegir al tasador que quiera y, en consecuencia, no incluir su coste en la provisión de fondos, es habitual que el banco ofrezca la tasación entre sus servicios.
Se calcula que la provisión de fondos supone entre el 10% y el 12% del precio total de la vivienda, a lo que hay que sumar el 20% no cubierto por el crédito hipotecario. En total, un 30% sobre el importe del préstamo, que puede marcar la diferencia entre que la hipoteca sea denegada o concedida.
Como la provisión de fondos es una estimación, es posible que, una vez realizadas todas las gestiones, haya sobrado dinero. En tal caso, el banco devolverá ese dinero al cliente.
Cuándo se devuelve la provisión de fondos de la hipoteca
La provisión de fondos es una estimación que realiza el banco, por lo general al alza, por lo que es posible que una vez resuelva todos los trámites haya sobrado dinero en esa cuenta. Si eso ocurre, deberá hacer una liquidación y devolver al cliente el importe sobrante.
El cliente recibirá la citada liquidación de gastos, con las cantidades pagadas debidamente desglosadas. Este decidirá entonces si la acepta o no. Si accede, el banco le ingresará la cantidad sobrante, si la hubiera, en su cuenta.
Firmar una hipoteca no es un proceso que se realice en un abrir y cerrar de ojos. Lleva su tiempo, y por eso es habitual que la liquidación de la provisión de fondos se demore mucho más de lo previsto, del orden de varios meses.
Cuánto te pueden devolver de la provisión de fondos hipotecaria
La cuantía de la liquidación de la provisión de fondos depende en gran medida de cuánto haya afinado el banco en su estimación. Aunque la entidad siempre tienda a calcular al alza, hay algunos gastos que serán fijos.
Por ejemplo, los impuestos a pagar por la compra de la vivienda, aunque dependan de la comunidad autónoma, son una cantidad concreta que se calcula con una fórmula matemática, independiente del mercado o la competencia.
Eso sí puede ocurrir con los gastos de gestoría y notaría que se han de abonar como parte de la citada compraventa, pero de nuevo es posible que el banco tenga acuerdos con estos profesionales y pueda ofrecer en consecuencia una cifra muy cercana a la realidad.
Por tanto, la liquidación puede no ser muy elevada, pero es importante conservar como oro en paño el desglose de gastos, ya que puede servir como prueba en caso de que toque reclamar en caso de haber sido víctima de la imposición de cláusulas abusivas.
Cálculo de devolución de provisión de gastos
Algunos bancos, en sus simulaciones hipotecarias, permiten a sus potenciales clientes calcular cuánto será la provisión de gastos. A partir de ahí, estos podrán hacerse una idea de cuánto de ese dinero podrán recuperar al hacer la liquidación.
Pongamos, por ejemplo, una hipoteca para comprar una casa de segunda mano de 100.000€. El banco concederá un importe de 80.000 euros, por lo que la provisión de gastos arrancará con los 20.000 euros restantes para completar el importe de la vivienda.
A la provisión habrá que sumar los impuestos (en torno a 8.000€, aunque depende de la Comunidad Autónoma), y los gastos de notaría, gestoría y registro derivados de la compraventa en sí (unos 2.000 euros entre los tres). En total, los gastos aproximados por la compra de la vivienda ascenderán a unos 10.000€.
Si el banco no incluye entre sus servicios la tasación de la vivienda, o si lo incluye pero se lo cobra al cliente, también habrá que sumarlo a la provisión (unos 250€ ). En total, la provisión de gastos rondará los 30.000€, aproximadamente ese 30% del valor de la vivienda que se recomienda tener disponible a la hora de pedir una hipoteca.
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