Las hipotecas caen tras 22 meses de subidas: el interés toca máximos de un año y amenaza con subir más

La firma de hipotecas sobre vivienda cayó un 0,1% en mayo, hasta 42.213 operaciones, y rompió una racha de 22 meses consecutivos de subidas que se prolongaba desde junio de 2024. Los datos, publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), confirman el primer descenso interanual en casi dos años. La caída, sin embargo, es mínima y supone apenas 38 préstamos menos que en mayo de 2025.

Pablo Vega, economista y experto en finanzas de Roams, advierte de que “el dato publicado ahora corresponde a mayo y ofrece, por tanto, una fotografía con cierto retraso del mercado hipotecario. Desde entonces, el escenario de tipos se ha endurecido, por lo que en los próximos meses podríamos ver un interés medio más alto y una moderación más clara en la firma de operaciones”.

El acumulado del año sigue en positivo. Entre enero y mayo se firmaron 213.777 hipotecas, un 6,2% más que en el mismo periodo de 2025, y en términos mensuales la firma de mayo creció un 5,5% respecto a abril.

Un frenazo tras 22 meses al alza

La desaceleración venía siendo progresiva. Las hipotecas crecían un 16,3% en febrero, un 9% en marzo y un 2,3% en abril, hasta desembocar en el primer descenso interanual desde junio de 2024.

El frenazo no fue homogéneo por comunidades autónomas. Melilla anotó la mayor caída, con un 27% menos, seguida por Illes Balears, con un 19,6% menos, Cantabria (-17,9%) y la Región de Murcia (-13,2%). En el lado opuesto, Navarra creció un 33,5%, Canarias un 16,5% y Cataluña un 9,3%, impulsada esta última por la fuerte demanda y la escasez de vivienda en alquiler.

El interés hipotecario sube al 2,98%

El tipo de interés medio en las hipotecas sobre vivienda subió al 2,98% en mayo, su nivel más alto desde junio de 2025, siete centésimas más que un año antes. Aun así, la financiación acumula dieciséis meses seguidos por debajo del 3%, un umbral que no se traspasa desde febrero de 2025.

El coste del crédito sigue lejos de los máximos del ciclo de subidas del Banco Central Europeo entre 2022 y 2024, cuando llegó a rozar el 4% en plena crisis de inflación. En mayo de 2022 la media era del 1,81%; en mayo de 2024, del 3,25%.

El 60,9% de las hipotecas se firmó a tipo fijo y el 39,1% a tipo variable. El interés medio de las fijas fue del 2,96% y el de las variables del 3%, con un plazo medio de 25 años en ambos casos.

Menos cambios en las hipotecas ya firmadas

Los cambios en las condiciones de hipotecas ya firmadas bajaron un 17,1% interanual en mayo. Las novaciones -modificaciones con la misma entidad- cayeron un 23,4%, hasta 6.851 operaciones. Las subrogaciones de deudor, que suponen un cambio de titular, subieron un 4%, hasta 1.755 casos, y las de acreedor, que implican cambiar de banco, un 14,5%, hasta 736.

El experto en finanzas de Roams señala que “el aumento de las subrogaciones de acreedor muestra que todavía existe margen para mejorar hipotecas ya firmadas. Cuando sube el euríbor, cambiar de banco o pasar de un tipo variable a uno fijo vuelve a ganar interés, especialmente en préstamos con mucho capital y plazo pendientes”.

El 82,9% de esos cambios registrados obedeció a modificaciones en el tipo de interés, la principal razón por la que los hipotecados renegocian sus condiciones.

Por qué se frena el mercado hipotecario

El frenazo hipotecario llega después de que la compraventa de vivienda encadenara ya cinco meses seguidos de caídas. En mayo, las transacciones retrocedieron un 7,3% interanual, su mayor descenso en dos años, y acumulan un 3,4% menos en lo que va de 2026. Hasta ahora, la firma de hipotecas había resistido esa desaceleración pese al frenazo de las compraventas.

Los datos del INE apuntan a que ambos mercados empiezan a moverse en la misma dirección. El importe medio de la hipoteca subió a 174.866 euros, un 9,7% más que hace un año, lo que supone unos 15.500 euros más de financiación media por operación y hasta 670€ de subida en la cuota variable.

El encarecimiento de la vivienda explica buena parte de esa subida, ya que el importe medio sobre el total de fincas inscritas en los registros -incluidas las que no cambian de hipoteca- creció un 12,1%. En conjunto, la banca prestó 7.381,6 millones de euros para la compra de vivienda en mayo, un 9,6% más que un año antes.

Como explica Vega, “el dato más preocupante no es la caída del número de hipotecas, sino que el préstamo medio aumente casi un 10%. Los compradores necesitan endeudarse más para acceder a una vivienda, aunque el número de operaciones deje de crecer”.

El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, cree que la ralentización “posiblemente sea más evidente en las próximas estadísticas”, en paralelo a las caídas que ya registra la compraventa. Ferran Font, director de estudios de pisos.com, apunta a otro obstáculo. “El principal obstáculo para acceder a una hipoteca ya no es tanto afrontar la cuota mensual, sino disponer del ahorro necesario para cubrir la entrada y los gastos de la operación”.

El euríbor y la próxima subida de tipos del BCE

El repunte del interés hipotecario coincide con la subida del euríbor, la referencia de las hipotecas variables en España. El euríbor cerró mayo en el 2,804%, su nivel más alto desde septiembre de 2024, tras el repunte provocado por el reinicio de las hostilidades en Oriente Medio en marzo.

El Banco Central Europeo ya subió los tipos una vez este año y tiene previsto un nuevo ajuste en septiembre. Según María Matos, de Fotocasa, el comportamiento del crédito hipotecario dependerá de la evolución de la inflación y de si el organismo decide nuevos ajustes antes de que termine el año.