El Banco de España eleva a un millón el déficit de vivienda para 2028

El Banco de España ha elevado a un millón el número de viviendas que España necesitará construir en 2028 para cubrir la demanda. Así lo explicó el 23 de septiembre la subgobernadora Soledad Núñez en el Forbes Economic Summit de Madrid. El déficit acumulado desde 2021, de 755.000 viviendas, podría crecer en otras 300.000 unidades entre 2026 y 2028.

Núñez recordó que, en julio, el Banco de España ya hablaba de un déficit superior a las 700.000 viviendas. Dos meses después, la cifra se sitúa en 755.000 y la proyección para 2028 la sitúa muy por encima del millón. El problema, explicó, responde en buena medida a una oferta insuficiente frente a la demanda.

Por qué los precios suben más que la renta

La subgobernadora explicó que los precios reales de la vivienda se han acelerado desde 2024 hasta niveles comparables a los de 2005, en plena burbuja inmobiliaria. Desde 1980, la renta real disponible de los hogares españoles se ha multiplicado por 1,8, frente al 1,6 registrado en la Unión Monetaria Europea. Los precios reales de la vivienda, en cambio, se han multiplicado por 3,5 en España frente al 1,8 de la eurozona.

Esta divergencia dificulta cada vez más el acceso a la vivienda, sobre todo entre los jóvenes y los nuevos residentes. El esfuerzo necesario para comprar una casa, advirtió Núñez, crece por encima de la renta de los hogares.

“La mejora de las condiciones hipotecarias por sí sola no soluciona el problema de accesibilidad. Con una oferta rígida, parte del beneficio de una financiación más barata puede terminar absorbido por nuevas subidas del precio de la vivienda”, explica Pablo Vega, economista y experto en finanzas de Roams.

“La vivienda termina afectando a variables que van mucho más allá del sector inmobiliario. Puede retrasar la emancipación, reducir la movilidad laboral, aumentar el esfuerzo financiero de los hogares y limitar la capacidad de ahorro y consumo durante años”, señala Vega.

El Banco de España descarta otra crisis como la de 2008

Núñez descartó que el mercado se enfrente hoy a la misma combinación de riesgos que precedió a la crisis de 2008. Los criterios de concesión hipotecaria, señaló, siguen siendo prudentes y se mantienen lejos de los máximos históricos. Aun así, pidió mantener la vigilancia y aplicar políticas de oferta eficaces.

“El problema de la vivienda es un problema económico, es un problema social grave, pero no está suponiendo un problema hoy por hoy para el sistema financiero”, reconoció la subgobernadora.

Bancos sólidos, pese al riesgo inmobiliario

El sector bancario español cerró el primer trimestre de 2026 con una rentabilidad sobre recursos propios del 17,3%, más de cuatro puntos por encima de la media desde 2022, y una cobertura de liquidez del 169,5%, muy por encima del mínimo regulatorio del 100%.

Las ratios de capital también alcanzaron máximos de los últimos años. Para Núñez, estos datos reflejan “un sistema rentable, capitalizado y con capacidad para absorber perturbaciones”.

El sector inmobiliario ya lo venía advirtiendo

Un día antes, representantes del sector inmobiliario reunidos en la feria The District, en Madrid, alertaron del mismo problema desde otro ángulo. Carolina Roca, presidenta de Asprima, advirtió de que el crecimiento de las grandes ciudades resulta insostenible sin más vivienda disponible. Otros participantes reclamaron un pacto de Estado y una reforma de la Ley del Suelo para agilizar la construcción.

“El problema no se resuelve mirando únicamente la cifra nacional: la vivienda que sobra en una provincia no compensa la que falta en otra. La oferta debe crecer donde se concentran empleo y nuevos hogares, pero también hacen falta políticas de transporte, empleo y planificación territorial que permitan redistribuir la demanda y descongestionar los mercados más tensionados”, señala el economista de Roams.