Las hipotecas se encarecen: el préstamo medio sube un 7,7% en un año y el interés llega al 3,08%

Las hipotecas siguen ganando tamaño y vuelven a encarecerse. En agosto de 2026, el importe medio de las hipotecas sobre viviendas alcanzó los 181.285 euros, un 7,7% más que un año antes, según los últimos datos del INE. También sube el interés medio, que llega al 3,08% y regresa a niveles de enero de 2025, su registro más alto desde entonces.

Mientras tanto, el número de hipotecas sobre viviendas constituidas recupera ligeramente el terreno perdido. En agosto se constituyeron 33.841 hipotecas sobre viviendas, un 2,3% más que en el mismo mes de 2025. El dato contrasta con la caída interanual del 3,5% registrada en julio, aunque respecto a ese mes las operaciones disminuyeron un 22,0%.

Las hipotecas vuelven a encarecerse

El aumento del importe medio también se refleja en el dinero que prestan los bancos. Durante agosto, el capital destinado a hipotecas sobre viviendas alcanzó unos 6.135 millones de euros, un 10,2% más que un año antes. Y la tendencia se mantiene en el conjunto de 2026: entre enero y agosto, el número de hipotecas creció un 5,1%, mientras que su importe medio aumentó un 9,6%.

Pero no solo se está pidiendo más dinero, sino que financiarlo también resulta más caro. El interés medio pasó del 3,01% de julio al 3,08% de agosto, encadenando su segunda subida consecutiva. Un año antes, el INE publicó un 2,89% y su gráfico actual recoge un 2,88%. Además, el plazo medio de devolución se ha ampliado de 25 a 26 años.

Fija, variable o mixta: qué eligen quienes firman

A pesar del encarecimiento, las hipotecas a tipo fijo siguen siendo las preferidas entre las constituidas sobre viviendas. En agosto representaron el 64,1% de las nuevas firmas, con un interés medio inicial del 3,16%. El 35,9% restante correspondió a la categoría de tipo variable, cuyo interés medio inicial se situó en el 2,95%.

La comparación con agosto de 2025 muestra cómo ha cambiado el panorama. Según los datos publicados entonces, las fijas suponían el 59,4% de las operaciones y ofrecían un interés inicial del 2,85%, frente al 2,95% de las variables, que concentraban el 40,6% de las firmas. En apenas un año, las fijas han pasado de tener un interés inicial 0,10 puntos inferior al de las variables a situarse 0,21 puntos por encima.

“La preferencia por las hipotecas fijas es clara, pero la comparación de tipos con las variables exige cautela. El INE incluye también las hipotecas mixtas dentro de la categoría variable y, mientras en las fijas el interés se mantiene durante toda la vida del préstamo, en variables y mixtas solo recoge el tipo inicial antes de las revisiones ligadas al euríbor”, explica Pablo Vega, experto en finanzas de Roams.

En esta comparación hay que tener en cuenta que el INE no publica las hipotecas mixtas por separado: según su metodología, se incluyen en la categoría de tipo variable. Su presencia, sin embargo, está ganando relevancia: según los datos de un intermediario hipotecario, representaron el 15% de sus firmas en julio, su mayor porcentaje en diez meses.

La evolución del euríbor también resulta fundamental para quienes tienen una hipoteca a tipo variable. Este índice, al que se referencian estos préstamos, subió en septiembre: según el Banco de España, se situó en el 3,247%, frente al 2,954% de agosto, lo que supone 1,075 puntos más que en septiembre de 2025.

Cuánto cuesta financiar la hipoteca media

Para hacerse una idea de lo que suponen estos intereses en el bolsillo de quien consigue una hipoteca, basta con tomar como referencia el préstamo medio de agosto. Una hipoteca de 181.285 euros a 26 años tendría una cuota de unos 845 euros mensuales aplicando el interés medio del 3,08%. Si se utiliza el tipo medio de las fijas, la mensualidad asciende a unos 853 euros, mientras que con el interés inicial de las variables se reduce a unos 833 euros.

La diferencia entre ambos tipos puede parecer pequeña al principio, pero se acumula con los años. Entre la cuota de una hipoteca fija y la inicial de una variable hay unos 20 euros mensuales de diferencia, equivalentes a 240 euros al año. Si los intereses permanecieran constantes durante los 26 años, la distancia rondaría los 6.250 euros. La diferencia es que, en una hipoteca variable, la cuota inicial puede cambiar en las revisiones según evolucione el euríbor.

Como referencia adicional, el Banco de España situó en el 3,189% el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre durante septiembre. La resolución correspondiente se publicó en el BOE el 20 de octubre.

Qué dicen las compraventas y los precios

El encarecimiento de las hipotecas coincide con un mercado inmobiliario en el que las compraventas muestran señales diferentes según la fuente y el periodo analizado. Los últimos datos del Notariado, correspondientes a julio, reflejan una caída interanual del 11,1% en las compraventas de viviendas, con siete meses consecutivos de descensos. También retrocedieron un 4,9% los préstamos hipotecarios destinados a adquirir vivienda, mientras que el precio del metro cuadrado aumentó un 7,7%.

La fotografía que ofrece el INE para agosto es distinta: se registraron 49.319 compraventas de viviendas, un 3,4% más que un año antes. No obstante, ambas estadísticas no son directamente comparables, ya que corresponden a meses y fuentes diferentes. En el caso del INE, se contabilizan las operaciones inscritas en los registros de la propiedad.

“El encarecimiento simultáneo de vivienda y financiación es especialmente exigente para quienes compran por primera vez. Necesitan reunir una entrada mayor y después financiar un capital también más elevado, por lo que el esfuerzo se produce antes y después de firmar”, apunta Vega.

Qué mide el 3,08% y cuántas hipotecas registran cambios

Conviene aclarar qué representa exactamente el interés medio del 3,08% publicado por el INE. Se trata del tipo de interés al inicio de las hipotecas inscritas, no de su TAE. Esta última también tiene en cuenta las comisiones y los gastos vinculados al préstamo, por lo que habitualmente resulta superior al tipo de interés nominal.

Más allá de las nuevas contrataciones, también aumentaron las modificaciones de hipotecas ya existentes. En agosto, el INE contabilizó 8.909 hipotecas con cambios inscritos, un 10,7% más que un año antes. Esta cifra incluye todas las fincas, no únicamente viviendas, y en el 84,0% de las modificaciones se alteraron los tipos de interés.

Sin embargo, no todos los cambios evolucionaron de la misma manera. Las novaciones, que permiten modificar las condiciones con la misma entidad, cayeron un 18,8%, hasta las 4.524 operaciones. También descendieron un 2,7% las subrogaciones de acreedor, que implican cambiar la hipoteca de banco, hasta las 435. En cambio, las subrogaciones de deudor, mediante las que el préstamo pasa a otra persona, casi se duplicaron: alcanzaron las 3.950 operaciones, un 95,0% más.

Asufin propone rebajar el interés al reformar la casa

En paralelo a la evolución del mercado, la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) ha planteado una vía para facilitar la financiación de las reformas energéticas de las viviendas. La organización ha remitido a los partidos políticos un informe con siete medidas, entre las que destaca la posibilidad de rebajar el interés de la hipoteca cuando una rehabilitación permita reducir el consumo energético. La propuesta también contempla modificar el plazo o el importe del préstamo.

Para acogerse a esta posibilidad, la vivienda tendría que mejorar al menos dos escalones en su calificación energética. Asufin propone además eliminar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) en estas novaciones y simplificar los trámites ante notarios y registros.

Según la asociación, el PP ya ha aceptado mantener una reunión para estudiar sus propuestas. El informe calcula que una rehabilitación total puede costar entre 15.000 y 40.000 euros y estima que serán necesarias inversiones de unos 20.000 millones de euros anuales hasta 2050. De esa cantidad, el 61% procedería de financiación privada y el 39% restante, de aportaciones públicas.

Qué ha decidido el BCE y qué proyecta hasta 2028

El contexto monetario también ayuda a entender el encarecimiento de la financiación. El pasado 10 de septiembre, el Banco Central Europeo (BCE) elevó sus tres tipos de interés oficiales en 25 puntos básicos, equivalentes a 0,25 puntos porcentuales. Desde el 16 de septiembre, el tipo de la facilidad de depósito se sitúa en el 2,50%.

Las perspectivas económicas explican parte de este escenario. En sus proyecciones de septiembre, los expertos del BCE prevén que la inflación de la zona euro alcance el 3,0% en 2026, antes de moderarse al 2,5% en 2027 y al 2,1% en 2028. En cuanto al crecimiento económico, estiman un avance del PIB del 0,9% este año, del 1,4% en 2027 y del 1,5% en 2028.

El organismo considera que los riesgos para la inflación siguen orientados al alza, mientras que los del crecimiento apuntan a la baja. En cualquier caso, se trata de previsiones económicas y no de resultados confirmados.

Con este panorama, las próximas decisiones de política monetaria volverán a estar bajo la lupa. El Consejo de Gobierno del BCE se reunirá los días 28 y 29 de octubre, con rueda de prensa prevista para el día 29. Su siguiente cita está programada para el 16 y el 17 de diciembre.