Tener contrato indefinido y buen sueldo ya no garantiza la hipoteca

El plazo medio de las hipotecas firmadas en España se mantiene en los 25 años, cerca de los máximos históricos marcados en 2025, lo que refleja hasta qué punto se ha complicado el acceso a la financiación.

Los bancos no han endurecido sus criterios, pero hoy exigen un ahorro previo de en torno al 30% del precio de la vivienda y una cuota que no supere el 30-35% de los ingresos netos del hogar, según explica Pablo Vega, experto en finanzas de Roams.

El perfil que antes tenía la hipoteca fácil y hoy no

Quien más ha notado el cambio es el comprador joven con buen sueldo pero poco ahorro. Hace cinco o seis años jugaba con tres ventajas que hoy han desaparecido: el euríbor en negativo y precios de vivienda más bajos. Con dinero tan barato, la cuota cabía con holgura en el límite de esfuerzo que exigen los bancos.

El euríbor tocó su mínimo histórico del -0,505% en enero de 2021. Hoy ronda el 2,9% y ha vuelto a subir tras el último movimiento del Banco Central Europeo. Ese mismo comprador, aunque gane más que entonces, necesita hoy más ingresos y más ahorro para cerrar la misma operación.

“Los bancos no han endurecido drásticamente sus criterios: lo que ha cambiado es la aritmética”, explica Pablo Vega, experto en finanzas de Roams. Las reglas siguen siendo las mismas: financiar como máximo el 80% del precio y que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos.

Aplicadas sobre precios y tipos más altos, esas reglas dejan fuera a perfiles que antes entraban de sobra. La prueba de esa tensión es el propio plazo medio de las hipotecas nuevas, que ha alcanzado los 25 años: la gente alarga el plazo para que la cuota quepa dentro del límite.

• Compradores en solitario: frente a los hogares con dos nóminas, tienen menos margen de ingresos para asumir la misma cuota.
• Jóvenes con salarios medios: ganan más que hace unos años, pero no lo suficiente para compensar la subida de precios y tipos.
• Trabajadores con ingresos variables: las comisiones, las horas extra o los bonus dificultan demostrar estabilidad ante el banco.
• Autónomos con facturación irregular: necesitan acreditar una actividad coherente y recurrente en el tiempo.
• Hogares con préstamos personales, de coche o tarjetas: aunque estén al día, esas cuotas reducen la renta disponible para la hipoteca.
• Compradores sin colchón tras la entrada: agotar todo el ahorro en la compra es, para el banco, una señal de fragilidad y no de esfuerzo.

La tasa de esfuerzo, la cifra que decide la hipoteca

El dato que más pesa en el análisis del banco es la tasa de esfuerzo. Consiste en que la cuota de la hipoteca, sumada al resto de deudas, no supere el 30-35% de los ingresos netos del hogar. Es el filtro automático que aplican todas las entidades y no se negocia.

El banco no analiza solo si el titular puede pagar la cuota de hoy. También simula si podría seguir pagándola en escenarios adversos durante los 25 o 30 años de vida del préstamo.

En las hipotecas variables y mixtas, eso implica calcular la cuota con tipos más altos que los actuales, algo que se vigila con más atención desde que el BCE ha vuelto a subir tipos. En las fijas, donde la cuota está blindada frente al euríbor, el análisis se centra en la estabilidad de los ingresos y en el margen del hogar para absorber imprevistos. Ir con la cuota justa al límite del 35% resta opciones incluso firmando a tipo fijo.

El error que más solicitudes tira abajo

Acumular obligaciones mensuales o asumir nuevos créditos en los meses previos a pedir la hipoteca es el error que más perjudica a las solicitudes. Un préstamo para el coche, compras financiadas, tarjetas con pago aplazado o pequeños créditos consumen capacidad de endeudamiento aunque parezcan manejables por separado.

Todo eso queda registrado en la Central de Información de Riesgos del Banco de España, la CIRBE, que la entidad consulta siempre antes de conceder la hipoteca. Un impago menor en un fichero de morosidad como ASNEF, aunque sea una deuda de 50 euros con una teleco, bloquea la operación casi automáticamente.

Cómo prepararse para comprar en uno o dos años

Lo primero es construir ahorro de forma constante y con un objetivo claro. Como los bancos financian hasta el 80% del precio de la vivienda, el comprador debe aportar el 20% restante de su bolsillo. A eso hay que sumar entre un 10% y un 12% adicional para impuestos y gastos de la operación.

El banco valora tanto la cantidad como la forma de reunir ese ahorro. No transmite la misma solvencia una entrada construida con ahorro periódico que una que depende en el último momento de un préstamo personal o que deja la cuenta sin ningún colchón.

Los menores de 35 años pueden recurrir además al aval del ICO, que sigue vigente y permite financiar hasta el 100% del valor de la vivienda. En ese caso, solo queda por ahorrar la parte de impuestos y gastos.

• Reducir deudas de consumo: cancelar préstamos pequeños, dar de baja tarjetas que no se usan y evitar compras aplazadas y microcréditos.
• Dar estabilidad a los ingresos: un trabajador por cuenta ajena debería evitar cambios laborales mal planificados justo antes de solicitar la hipoteca.
• Documentar bien la actividad: un autónomo debe procurar que su facturación, sus declaraciones fiscales y los movimientos de sus cuentas reflejen una actividad coherente, con al menos dos ejercicios completos declarados.

Cancelar un préstamo pequeño puede mejorar más la viabilidad de la operación que una ligera subida salarial, porque libera de forma directa capacidad mensual para pagar la hipoteca.

Los mitos sobre la hipoteca que ya no son ciertos

El mito más extendido es que solo consigue una buena hipoteca quien tiene un contrato indefinido y una nómina muy alta. El contrato sigue siendo relevante, pero los bancos ya no lo toman como garantía suficiente. Analizan el conjunto de la operación: la estabilidad de los ingresos, el ahorro aportado, las deudas previas y las características de la vivienda.

El resultado es menos intuitivo de lo que parece. Una persona con contrato indefinido y buen sueldo puede ser rechazada si llega muy endeudada o sin ahorro. Un autónomo, un funcionario interino o un trabajador temporal, en cambio, pueden obtener financiación si presentan una trayectoria sólida y una operación prudente.

“Hoy la hipoteca no se la lleva quien más gana, sino quien mejor demuestra que podrá pagarla”, resume Pablo Vega, experto en finanzas de Roams.

El segundo mito es pensar que, si la tasación es elevada, el banco financiará sin problema el 100% del precio. La vivienda es la garantía del préstamo, pero la decisión se apoya ante todo en la solvencia del cliente. La normativa europea de crédito inmobiliario obliga a las entidades a evaluar rigurosamente la capacidad de pago y les impide basar la concesión únicamente en el valor del inmueble.