España tiene la tercera hipoteca más barata del euro: por qué y qué la pone en riesgo

Las hipotecas españolas son las terceras más baratas de toda la zona euro, con un tipo medio del 2,89%, solo por detrás de Malta y Bulgaria. La aseguradora de crédito Coface avisa, sin embargo, de que ese precio podría no aguantar mucho más tiempo.

Según datos del Banco Central Europeo, el tipo medio de las nuevas hipotecas en la zona euro es del 3,48%, 59 puntos básicos por encima de España. La diferencia con Francia es de 27 puntos básicos, con Italia de 60, con Países Bajos de 84 y con Alemania de 106.

Las hipotecas de todos estos países comparten características similares: vencimientos a largo plazo y un peso elevado del tipo fijo frente al variable. La diferencia no está en el producto, sino en lo agresivo que ha sido el precio en España durante los últimos años.

Por qué la banca da hipotecas tan baratas

Detrás de estos precios está la alta competencia entre entidades, una guerra hipotecaria que marcó los últimos años pero que el propio sector da ya por cerrada. Ibercaja, Santander, Bankinter y BBVA han asegurado este año que no prevén entrar en nuevas batallas por la captación de depósitos.

Coface considera que esa competencia ha llevado a los bancos a infravalorar el riesgo de tipos de interés. Cuando una entidad concede una hipoteca fija a 25 o 30 años, se compromete a ese precio durante décadas, aunque buena parte de su financiación está ligada a tipos a más corto plazo. Si esos costes suben en el futuro, el margen de la hipoteca se estrecha.

El riesgo oculto: coberturas por debajo de coste

Los bancos suelen cubrir el riesgo de estas hipotecas con swaps de tipos de interés, titulizaciones o cédulas hipotecarias. El problema, según Coface, es que los tipos hipotecarios españoles han llegado a situarse por debajo del coste de algunas de esas coberturas.

En concreto, el informe señala que las hipotecas españolas han caído incluso por debajo del swap euro 6M10Y. Ese indicador de mercado sirve de referencia para cubrir el coste de financiación a diez años vista. Eso deja menos margen a las entidades para proteger sus operaciones.

El fin de la financiación barata del BCE

Durante años, la banca española pudo mantener esta agresividad comercial gracias a la liquidez barata que ofreció el Banco Central Europeo a través de las TLTRO, lanzadas en 2019 y ampliadas durante la pandemia. A eso se sumó la escasa remuneración del ahorro de los clientes.

Según Coface, en torno al 80% de los ahorros de los hogares españoles permanece en cuentas a la vista de baja remuneración, una fuente de financiación barata para los bancos. Con las TLTRO ya devueltas por completo, las entidades dependen más de los depósitos y de la financiación en los mercados.

“Una de las claves que ha permitido a la banca española prestar barato ha sido financiarse también barato. Mientras una parte muy elevada del ahorro permanezca en cuentas con poca remuneración, el banco dispone de una fuente de recursos que le permite ser más agresivo al fijar el precio de las hipotecas”, considera Pablo Vega, experto en finanzas de Roams.

“Aunque los depósitos a la vista siguen siendo relativamente estables, los últimos datos indican que la diferencia entre los tipos de los depósitos españoles y los del resto de la zona euro se ha reducido considerablemente”, señala el informe de Coface.

Qué pasaría si suben 100 puntos básicos

Coface no ve, por ahora, un riesgo inmediato para la estabilidad financiera. El peligro está en la rentabilidad futura de la banca. Sus cálculos apuntan a que una subida de 100 puntos básicos podría borrar buena parte del margen de esas hipotecas concedidas a un tipo fijo del 2,6% sin cobertura.

Fuentes del sector bancario reconocen que las hipotecas en sí dejan poco margen. El objetivo real, explican, es vincular al cliente durante décadas. A la hipoteca se suman productos como la domiciliación de la nómina, la tarjeta, los seguros o los fondos de inversión.

“Mirar solo el tipo de interés ofrece una visión incompleta de la rentabilidad de una hipoteca para el banco. Muchas ofertas incorporan seguros, nómina, fondos u otros productos desde la firma, precisamente en negocios que las entidades están reforzando por su capacidad para aportar ingresos recurrentes y rentables”, señala Vega.

El impacto en el mercado de la vivienda

El riesgo no se limita a la cuenta de resultados de los bancos. Coface calcula que una subida de 100 puntos básicos en las hipotecas reduciría entre un 10% y un 15% la capacidad de compra de vivienda de los españoles.

Esa misma subida podría enfriar las operaciones de compraventa en cuestión de meses, justo en plena escalada de precios de la vivienda. El encarecimiento del crédito se sumaría así a un obstáculo ya existente para acceder a una casa.

“Una subida de los tipos golpea al comprador por dos vías: aumenta la cuota para un mismo préstamo y, al mismo tiempo, reduce el capital máximo que puede financiar con sus ingresos. En un mercado donde el precio de la vivienda ya está tensionado, esa pérdida de capacidad financiera puede expulsar demanda rápidamente”, señala el experto de Roams.

Banco de España y CNMC también vigilan el mercado

El Banco de España estudia desde hace meses imponer límites a la concesión de hipotecas -topes a la relación préstamo-valor y a la relación cuota-ingresos-, pero trabaja en una versión que excluya a colectivos como los jóvenes o los compradores de primera vivienda, ante el temor a empeorar su acceso al mercado y disparar los precios del alquiler. La propuesta definitiva se espera para después del verano.

La CNMC investiga desde junio de 2026 a Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja. El organismo sospecha de posibles señales de coordinación de precios en las hipotecas a tipo fijo, a raíz de declaraciones públicas de sus directivos. El organismo busca garantizar la competencia en un mercado que, según Coface, ya ha llevado los precios a niveles difíciles de sostener.