El Banco de España cifra en casi 7 años la renta necesaria para comprar una casa

El esfuerzo para comprar una vivienda en España ha crecido un 88,6% desde 1980, frente a una subida de apenas el 10% en el conjunto de la eurozona en el mismo periodo. Así lo certifica el último Informe Anual del Banco de España, que basa sus cálculos en indicadores de la OCDE.

El organismo sitúa a España como el caso más extremo de toda Europa. Ningún otro país del euro ha visto encarecerse tanto el acceso a la vivienda en las últimas cuatro décadas. Los hogares deben destinar hoy en torno al 40% de sus ingresos brutos a comprar una casa.

Así ha evolucionado el esfuerzo desde 1980

El Banco de España mide desde 1980 la evolución del precio de la vivienda en relación con la renta disponible de los hogares en distintos países europeos. En 2025, ese indicador se sitúa en 188,6 puntos para España tomando 1980 como año base, frente a los 110 puntos de media en la eurozona. Alemania, en el extremo opuesto, ha visto reducirse su esfuerzo potencial hasta los 60,7 puntos.

La diferencia responde a que los precios y los ingresos no han evolucionado al mismo ritmo. Los recursos de las familias españolas se han multiplicado por 1,8 en algo más de cuatro décadas, mientras que el precio de acceso a una vivienda en propiedad se ha multiplicado por 3,5.

“Cuando el precio de la vivienda crece mucho más que los salarios, la ayuda familiar gana peso en el acceso a la propiedad. El riesgo es que comprar dependa cada vez menos únicamente de la renta del comprador y cada vez más del patrimonio acumulado por generaciones anteriores”, explica Pablo Vega, experto en finanzas de Roams.

El resultado se traduce en años de renta necesarios para comprar una casa. Comprar una casa exige de media casi siete años de renta familiar, una cifra que se eleva hasta los diez años en mercados tensionados como Madrid o Málaga.

Alemania e Italia, el contraste con España

Mientras en España el esfuerzo de compra no ha dejado de aumentar desde los años noventa, en Alemania o Italia la accesibilidad ha mejorado. Hoy el porcentaje de renta que deben destinar esos hogares es entre un 20% y un 40% menor que en 1980, porque los ingresos han crecido más rápido que los precios.

Esa mejora relativa no significa que la presión sobre los precios haya desaparecido en el resto de Europa. Solo en 2025, los precios reales de la vivienda subieron un 3% en el conjunto de la Unión Europea, según el Banco de España. Y en el tercer trimestre de ese año, el precio de la vivienda repuntó un 12,8% en España, solo por detrás de Hungría, Portugal y Bulgaria, de acuerdo con datos de Eurostat.

El riesgo de las hipotecas y del alquiler

El encarecimiento también se refleja en el riesgo financiero que asumen los hogares, en un momento en el que solo un cuarto de las viviendas se compran sin hipoteca. El 11% de las hipotecas de 2025 superó el umbral de riesgo del 35%, el límite que los expertos consideran seguro. En el alquiler la proporción es todavía mayor, con un 32,5% de los inquilinos por encima de ese mismo límite.

“El encarecimiento de la vivienda tiene un doble efecto: obliga a solicitar préstamos de mayor importe y deja menos margen para que el comprador llegue a la operación con suficiente ahorro propio. Esa combinación eleva la presión financiera incluso antes de valorar el coste mensual de la hipoteca”, apunta el economista de Roams.

Por otro lado, la limitada presencia de vivienda protegida deja poco margen para aliviar la presión sobre los precios. España apenas cuenta con un parque público equivalente al 1,5% del total de viviendas, muy por debajo del 7% de media en la Unión Europea. En la práctica, apenas una de cada 65 viviendas del país es de titularidad pública.