Hipotecas fijas al 2% sí, pero solo para estos clientes: un cambio de tipos a dos velocidades

El escaparate hipotecario español se ha roto en dos. Si hasta hace unos meses la “guerra hipotecaria” beneficiaba a gran parte de los solicitantes, el mercado ha virado hacia una estrategia de discriminación positiva muy marcada. La banca ha comenzado a subir el precio de las hipotecas fijas de forma generalizada, pero mantiene una “puerta de atrás” abierta con intereses al 2% reservada exclusivamente para sus mejores clientes.

Este cambio de tendencia llega en un momento delicado para el bolsillo de las familias. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes a septiembre de 2025, el importe medio de las hipotecas sobre viviendas ha escalado hasta los 171.612 euros, un 14,1% más que hace un año. Endeudarse es hoy más caro y requiere pedir más cantidad, lo que ha llevado a entidades como Santander, BBVA o Bankinter a elevar sus tipos fijos entre 10 y 20 puntos básicos para el cliente estándar, alejando las ofertas del umbral del 3% que dominaba el mercado.

Rentabilidad cruzada: la clave del ‘club del 2%’

La lógica detrás de esta doble velocidad es puramente financiera. Con un panorama de tipos en la zona euro donde las rebajas del precio del dinero parecen estancarse, las entidades han dejado de ver rentabilidad en el préstamo fijo estándar “barato”. Ahora, la estrategia pasa por la vinculación a largo plazo.

Para acceder a esos tipos privilegiados cercanos al 2% ya no basta con tener una nómina domiciliada. Los bancos buscan perfiles de alta solvencia a los que colocar productos de mayor margen —seguros de vida, hogar, fondos de inversión o planes de pensiones— durante la vida del préstamo, que puede extenderse hasta 40 años. “Hay entidades que para los clientes muy solventes y con ahorro acumulado siguen ofreciendo préstamos fijos del 2% y, en casos muy extremos incluso por debajo”, confirman fuentes de uno de los grandes brókeres hipotecarios del país. Sin embargo, advierten de la otra cara de la moneda: “Esos mismos bancos están endureciendo el coste para el cliente medio”.

Baile de cifras: quién sube y quién resiste

El movimiento al alza no distingue entre entidades grandes o medianas. Banca March, tradicionalmente agresiva en precios, ha encarecido 10 puntos básicos su mejor oferta, rompiendo la barrera psicológica del 3% (pasando del 2,91% al 3,01% TAE).

La gran banca ha seguido la estela. Santander, BBVA y Bankinter han aplicado subidas de entre 10 y 20 puntos básicos casi al unísono. Esto sitúa sus ofertas estándar en una horquilla de entre el 3,27% y el 3,67%, lejos de los precios de derribo vistos a principios de 2024. En el extremo más alto se mantiene CaixaBank, cuya oferta a tipo fijo estándar alcanza el 4,25%, siendo la única gran entidad que supera actualmente el umbral del 4%.

En medio de esta escalada generalizada, Openbank (la filial digital de Santander) se ha quedado sola como el último bastión del interés reducido. Su hipoteca fija se mantiene en el 2,98%, convirtiéndose en la única oferta comercial abierta del mercado que resiste por debajo del 3% sin necesidad de negociaciones privadas.

El resurgir de la variable ante el repunte del Euríbor

Ante el encarecimiento del tipo fijo, la banca ha vuelto a poner el foco en las hipotecas variables y mixtas. Aunque su contratación ha sido testimonial en los últimos trimestres, el sector financiero ve ahora una oportunidad de margen gracias al repunte del Euríbor, que roza el 2,2% y amenaza con cerrar noviembre con su cuarta subida mensual.

Para incentivar este cambio, hasta siete entidades han lanzado ofertas variables con diferenciales muy competitivos (por debajo del 0,60%) para tentar a los compradores. Kutxabank lidera esta batalla con un diferencial del 0,49%, seguida de cerca por Sabadell y Unicaja (0,55%).

Pese a los esfuerzos de la banca por revivir la hipoteca variable, la inercia del consumidor sigue favoreciendo la seguridad. Los datos oficiales siguen mostrando una clara preferencia: casi el 60% de las nuevas hipotecas se siguen constituyendo a tipo fijo, aunque el endurecimiento de las condiciones podría empezar a corregir esta balanza en los próximos meses.