¿Es legal que el inquilino asuma el seguro de impago del alquiler? Esto dicen los jueces

La reciente jurisprudencia de varias audiencias provinciales ha abierto la puerta a que los propietarios repercutan al inquilino el coste del seguro de impago del alquiler, siempre dentro de los límites establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Las sentencias -dictadas por las Audiencias Provinciales de Barcelona (17 de julio de 2025), Madrid (15 de febrero de 2024) y Huelva (16 de marzo de 2023)- establecen que este tipo de seguros pueden considerarse una garantía adicional equivalente a las dos mensualidades de depósito en metálico que permite la ley.

Hasta ahora, la práctica habitual era que el propietario asumiera el coste del seguro de impago, que cubre las rentas adeudadas, los gastos judiciales y los posibles daños en la vivienda. Con este nuevo criterio, ambas partes pueden pactar que sea el inquilino quien asuma ese gasto, con un límite máximo del 16,6% de la renta anual, equivalente a dos meses de alquiler. El pago puede hacerse al inicio del contrato o prorratearse durante su vigencia.

VENTAJAS Y RIESGOS PARA EL INQUILINO. Según el Observatorio Español de Seguro de Alquiler (OESA), la medida facilita el acceso a la vivienda, ya que el arrendatario puede sustituir el depósito en metálico por el pago del seguro, evitando así tener que adelantar cuatro mensualidades al firmar el contrato (fianza, garantías adicionales y primera renta). De este modo, el seguro actuaría como una alternativa a la fianza tradicional, reduciendo la carga inicial y ampliando las opciones de alquiler.

Sin embargo, algunos expertos advierten de que el ahorro inicial puede transformarse en un coste añadido a medio plazo. Y es que el seguro no protege al inquilino, sino al propietario, por lo que el arrendatario acaba pagando por una cobertura de la que no se beneficia directamente. Además, si el seguro se repercute de forma prorrateada, el precio efectivo del alquiler puede encarecerse, lo que agrava las dificultades de acceso en mercados tensionados.

QUÉ GANAN Y QUÉ ARRIESGAN LOS ARRENDADORES. Para los arrendadores, el cambio supone un respaldo legal y económico importante. El seguro de impago cubre hasta 12 meses de rentas, además de abogado, procurador y mediación, con un coste medio del 3,5% de la renta anual. El seguro cubre hasta 12 meses de rentas impagadas, gastos judiciales y asistencia legal, lo que reduce el riesgo de morosidad y fomenta que más viviendas salgan al mercado.

No obstante, algunos abogados alertan de que la repercusión del seguro debe estar claramente pactada por escrito, y no puede superar el límite legal. De lo contrario, la cláusula sería nula.

Por otro lado, al permitir que el seguro sustituya las garantías adicionales, se flexibiliza la firma de contratos y se mejora la seguridad jurídica de los arrendadores. Además, el propietario asume la gestión del seguro: debe contratarlo, mantenerlo vigente y responder de su correcta aplicación ante cualquier conflicto.

UN EQUILIBRIO QUE DEPENDERÁ DE LA NEGOCIACIÓN. Aunque OESA considera que la medida “beneficia a ambas partes”, la realidad dependerá del poder negociador en cada contrato. En grandes ciudades, donde la demanda supera a la oferta, es probable que el coste recaiga íntegramente en el inquilino, mientras que en zonas con más disponibilidad podría servir como incentivo para cerrar acuerdos.

De lo que no cabe duda es de que la nueva jurisprudencia refuerza la seguridad jurídica del arrendamiento y acerca el mercado español al modelo europeo, donde el seguro de impago es habitual. Pero de no aplicarse con transparencia y límites claros, el beneficio para los propietarios podría traducirse en un mayor coste para los inquilinos, reproduciendo el desequilibrio estructural que ya caracteriza al mercado del alquiler en España.