Este es el cambio en la tasación de viviendas que te afecta si vas a pedir una hipoteca

El pasado 12 de agosto entró en vigor una normativa que ya está cambiando las reglas del juego: la obligación de contar con el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) para poder realizar la tasación de cualquier inmueble. Este cambio, que responde a las exigencias medioambientales de la Unión Europea, supone una modificación estructural en el mercado.

Es decir, no solo es obligatorio en la compraventa, como hasta ahora, si no que con el cambio de norma se exige también en la fase de tasación, y esto es algo que puede variar la valoración final del inmueble. Así pues, es totalmente obligatorio entregar el CEE a la sociedad de tasación antes de que puedan valorar la vivienda. Sin este documento, el tasador no podrá emitir su informe y, por lo tanto, el banco paralizará el estudio de la hipoteca.

La principal consecuencia de no tenerlo es un bloqueo inmediato del proceso de tasación. Esto puede provocar retrasos muy importantes en la compraventa, con el riesgo de incumplir plazos pactados en un contrato de arras. Por ello, el primer paso antes de iniciar cualquier trámite debe ser comprobar si tienes el CEE en vigor y, si no, contratar a un técnico cualificado.

Los técnicos cualificados son los encargados de evaluar el aislamiento y sistemas de la vivienda para emitir el CEE. Fuente: Unsplash

Lejos de ser un mero trámite, esta norma podría polarizar el mercado. Por lógica, las viviendas que hayan obtenido una certificación A o B van a ser más atractivas, encontrarán comprador antes y podrán venderse más caras. Sin embargo, las que obtengan calificaciones más bajas tendrán un valor reducido e, incluso, quedar fuera del mercado.

Esto significa que los compradores tendrán más información para tomar decisiones, pero también podría implicar un descenso inicial en el número de compraventas, ya que las viviendas menos eficientes necesitarán reformas para ser competitivas.

Además, puede afectar a la cantidad de hipoteca que te conceda el banco, ya que una tasación baja incidirá en la valoración del inmueble y, por lo tanto, el valor sobre el que el banco calcula la hipoteca también lo va a ser. Si la tasación baja por una mala calificación energética, el banco te prestará menos dinero del valor de tasación, lo que resultará en un importe de hipoteca más bajo de lo que puedes esperar. Esto te obliga a aportar más ahorros para cubrir la diferencia.

A la hora de incluirlo, hay que tener cuidado, ya que no vale un borrador. La norma exige que entregues el certificado original y debidamente inscrito en el registro oficial de tu comunidad autónoma. La tasadora está ahora obligada por ley a incluir esta calificación en su informe de valoración. Únicamente han de añadirlo a la documentación del proceso, no emitirlo ellos.

El certificado lo debe solicitar el propietario del inmueble a un técnico competente (arquitecto, ingeniero o aparejador). Este profesional examina el aislamiento de la vivienda (muros, ventanas, cubiertas) y los sistemas de climatización y agua caliente. El proceso suele completarse en un plazo de 3 a 7 días.

El coste combina los honorarios del técnico con la tasa administrativa. La validez del certificado es de 10 años, aunque se reduce a 5 años si la calificación obtenida es una G.

La calificación energética puede reducir o incrementar el valor de tasación y, en consecuencia, el importe de la hipoteca. Fuente: Unsplash

Existen excepciones a la norma, ya que la obligación no aplica a aquellos inmuebles que, por ley, ya están exentos de tenerlo. Según la normativa vigente (Real Decreto 390/2021), los casos más comunes son:

• Edificios y monumentos protegidos oficialmente por su valor histórico o arquitectónico.
• Edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto.
• Construcciones provisionales con un plazo de utilización previsto igual o inferior a dos años.
• Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
• Edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m².
• Viviendas cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año o con un consumo de energía previsto inferior al 25% del que resultaría de su utilización durante todo el año.

Si tu inmueble no está en esta lista, necesitarás el certificado obligatoriamente para poder tasarlo, en un cambio que ha de ser visto como un para compradores y, sobre todo, para la sociedad.