Finanzas

Cómo conseguir una dación en pago en hipotecas: formas y requisitos

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Última actualización: 17 de abril de 2024
Isbelt Martín
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En pocas palabras

La dación en pago de las hipotecas es una forma legal de saldar la deuda con la entidad bancaria. Se realiza mediante la entrega de la vivienda como compensación por las cuotas impagadas restantes. La forma de conseguir una dación en pago es negociar directamente con el banco o bien cumplir con los requisitos del Código de Buenas Prácticas.

Qué es la dación en pago

La dación en pago es una forma de cancelar la hipoteca cuando no podemos pagar el préstamo hipotecario mediante la entrega de la vivienda a la entidad bancaria, evitando así la ejecución hipotecaria. Es uno de los últimos recursos ante estas situaciones.


Cómo incluir en la hipoteca la dación en pago

Para incluir en la hipoteca la dación en pago tendremos principalmente dos vías: negociar con el banco esta posibilidad o acogerse al Código de Buenas Prácticas en el supuesto de que se cumplan ciertos requisitos.

Llegar a un acuerdo con el banco

Llegar a un acuerdo con la entidad bancaria es una de las dos opciones para conseguir una dación en pago de la hipoteca. Tendríamos que negociar con el banco y que este acepte. Si la vivienda ya ha sido requisada se podría por ejemplo negociar con el banco que nos la alquilara por una cuota mensual.

Acogerse al Código de Buenas Prácticas

Si nuestro banco está adherido al Código de Buenas Prácticas (1) habría que cumplir con ciertos requisitos recogidos en el Real Decreto Ley 6/2012 (2) para conseguir una dación en pago. Están pensados para personas que se encuentran en el umbral de exclusión y son los siguientes:

  • Que el deudor sea considerado de buena fe, es decir, que no tenga intenciones de fraude o engaño.
  • La vivienda debe ser la habitual y la única en posesión del deudor.
  • No se pueden emplear otros bienes para el pago de la deuda.
  • Los ingresos de la unidad familiar son inferiores a 1.737,06€, es decir, no superan el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) en tres veces.
  • Que la cuota a pagar de la hipoteca sea superior al 50% de los ingresos netos de todos los miembros de la unidad familiar.

La principal ventaja es que la entidad no podrá ejecutar la hipoteca ni subir los intereses de demora más allá de los de la hipoteca, sumando un 2%.

El Gobierno modificará el Código de Buenas Prácticas de la banca (3) , y estos cambios afectarán a la dación en pago. En concreto, se ampliará a dos años el plazo para solicitarla (hasta ahora era de 12 meses). Además, se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración de la deuda, si fuera necesario.

Los ingresos de la unidad familiar para acogerse al Código de Buenas Prácticas pasan a ser de 25.200€ al año (hasta ahora eran de 24.318.84€), y aunque se mantiene que la capacidad de endeudamiento por culpa de la hipoteca debe superar el 50%, se debe haber sufrido un incremento de la cuota de un 20%.


Impuestos a pagar por una dación en pago

Con la entrega de la vivienda como dación en pago no se generan impuestos a pagar. Sin embargo, en el pasado algunas personas tuvieron que pagar el impuesto de plusvalía municipal que grava el aumento de patrimonio de una vivienda calculando la diferencia entre el momento de compra y de venta (la venta en este caso sería la dación).

Si has pagado este impuesto en el pasado tienes derecho a reclamarlo dado que el artículo 3.c del Real Decreto Legislativo 2/2004 (4) establece la siguiente excepción: "Las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios."


Documentación necesaria para la dación en pago

En el caso que el banco apruebe la dación en pago hay que presentar cierta documentación para acreditar la situación personal y laboral del damnificado:

  • Libro de familia o documento que acredite la situación de pareja de hecho.
  • Certificados de desempleo de los miembros de la familia que se encuentren en esta situación. Si un autónomo o trabajador por cuenta propia no tiene ingresos debe justificarlo por un certificado de la Agencia Tributaria.
  • Certificado de rentas emitido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria sobre el último ejercicio tributario
  • Certificar la titularidad de la vivienda de uno o varios miembros de la familia a través de la nota simple de la vivienda.
  • Certificados de empadronamiento de las personas que viven en el domicilio, las personas deben estar empadronadas en el momento de la solicitud y los seis meses anteriores.
  • Las escrituras de la vivienda.
  • Declaración responsable de los deudores en tanto al cumplimiento de los requisitos para acogerse al Código de Buenas Prácticas.

Dación en pago o dejar de pagar la hipoteca opiniones

Dejar de pagar la hipoteca y no hacer nada no es una buena opción, lo mejor será tratar de saldar la deuda sea como sea, ya sea mediante dación en pago o ultimar las negociaciones con el banco. Recuerda que no pagar la hipoteca conllevará un proceso judicial y la ejecución hipotecaria.


Bancos con hipotecas de dación en pago

Los bancos no suelen anunciar en sus condiciones a la dación en pago, aunque existen excepciones como es el caso de la hipoteca sin más de Bankinter, que contempla la dación en pago abiertamente como una de las soluciones para saldar la deuda.

Hipoteca Variable
Hipoteca Variable
General
5,23 % TAE bonificado
Hasta 80 %Financiación máxima
Hasta 30 añosPlazo máximo
-1,30% TIN con 4 productos Bonificación máxima
Paquete adicional
Domiciliación de nómina
Incluido
-0,3% TIN
Paquete adicional
Seguro de hogar
Incluido
-0,3% TIN
Paquete adicional
Seguro de vida
Incluido
-0,6% TIN
Para un inmueble de 150.000€
financiando el 80% a 25 años
Pides 120.000€
Devolverás 212.860,32€
Cuota fija
544
,40
mes
El primer año2,60% TIN
Cuota variable
669
,04
mes
Despuéseuríbor + 0,85% TIN
Impuestos y gastos de gestión no incluidos

En general, se trata de un aspecto a negociar directamente con el banco cuando se entre en una situación de este extremo.

Fuentes del artículo
  1. Banco de España. Entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas - Cliente Bancario, Banco de España. Consultado en https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/deudores-hipotecarios-sin-recursos/guia-textual/entidades-adheridas/
  2. Real Decreto-ley 6/2012, de IX de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, n.o Real Decreto-ley 6/2012, 22492 https://www.boe.es/eli/es/rdl/2012/03/09/6
  3. La Moncloa. Referencia del Consejo de Ministros - Asuntos Económicos y Transformación Digital: Medidas de protección a deudores hipotecarios. https://www.lamoncloa.gob.es/consejodeministros/referencias/Paginas/2022/refc20221122.aspx#buenaspracticas
  4. Real Decreto Legislativo 2/2004, de V de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, n.o Real Decreto Legislativo 2/2004, 10284 https://www.boe.es/eli/es/rdlg/2004/03/05/2
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Isbelt Martín
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Actualizado por Isbelt Martín

Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.

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